#Go爆料台# 昨日新疆七一集团与成华区签订七一珺月城市综合体项目，打造集体验式综合商业街区、文化主题书店、星级酒店、总部办公等于一体的昼夜全时段城市生活中心。独家消息源，七一珺月城市综合体项目选址位于成都339旁，童鞋们看好吗？新疆七一集团目前在成都持有新都七一广场及武侯｜新都两座世外桃源酒店。
郭莹辉：从政策、市场、用户三个层面看产业地产的变化
2020年7月23日下午，全联房地产商会写字楼分会在中粮置地广场召开全联房地产商会写字楼分会半年会暨会长交流会，主题为：把脉市场走向，解码商办未来。聚焦抗疫工作进入常态化背景下商业地产市场形势分析与应对，听取业内专家对商业地产现状的分析和解读，并探讨预测了商业地产市场未来趋势与策略应对，集合行业智慧与力量，提振行业信心与期望，推动商业地产的修复与回暖。
中科产城董事长郭莹辉参与副会长交流讨论，从三个层面分析了国家产业发展、区域规划、政策刺激对写字楼市场和产业地产市场产生的影响。
(一)宏观政策层面，刺激力度空前
政策刺激力度空前，对于土地、基础设施、产业发展形成一种强势的政策推动力，有利于启动内需，盘活资金与土地。2019年-2020年国家有关部门陆续发布了三个关联的政策。
--《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》
2019年5月28日国务院发布了《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，国家级经开区要从传统承载经济、制造业的发展目标变成创新高地，以此释放了土地和创新的红利。此政策允许国家级经开区开发主体上市，表示在国有平台的基础上，历史遗留的投资问题、融资问题、资产变现等问题可通过市场化途径解决。在国家级经开区层面的产业地产开发、产业导入和地产开发配套等方面，政府给予政策支持。传统地产商、产业地产运营商以及政府平台公司应充分利用此政策。
--新基建
2020年3月4日，中央政治局常务委员会提出"加快推进国家规划已明确的重大工程和基础设施建设，加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度"，"新基建"成为广受社会关注的热词。
产业结构调整、基建投资导向与主体上发生了重大改变。基建通常是政府传统投资项目，而园区基础设施、产业地产的投资一般通过市场化途径解决。 "新基建"引起了地产商、金融机构与产业方的关注。无论是疫情后作为国家提振经济的一个国家战略，还是作为地产转型的政策指引，新基建已引起了各方的注意，如何通过新基础寻找产业地产的突破口。大家可关注此方面的投资机会。
--《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》
2020年7月17日国务院颁布了《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》，对我国169家高新区的功能定义和产业创新进行了总体指导，在产业发展、成果转化、产城融合、地产开发等一系列领域的支持力度都达到了一个新的高度。产业创新需要城市生活配套、政策与资金支持、组织机构调整。这些理念在过往的政策里有所体现，此次新政依旧存在，诸如关于高新区开发主体上市事宜，与去年政策允许经开区主体上市的规定相同。关于人才流动方面，对于创新人员年龄超过65岁的规定，政策里亦有体现。产业物业必然会随着产业及人口的释放而产生。
除以上三个大的国家层面的政策外，国家部委专项、自贸区、示范区等相关政策也在陆续发布，通过政策层层叠加，对于土地、基础设施、产业发展形成一种强势的政策推动力，激活资金与盘活资土地，以启动国家内需，政策支持力度是前所未有的。
(二)市场开发层面，投资热情不减
商办和产业物业投资差异很大，北京商办物业投资目前已趋近饱和，北京四五环区域内是商办，五环区域以外是产业园。商办物业的投资具有金融工具的特点，但产业物业非融资工具，亦非对冲资产贬值的措施，产业物业为产业发展的重要载体。因政策层面的原因，北京不允许再有产业物业，北京工业用地市场非常萧条。亦庄和大兴的工业用地售价格100万元/亩，而顺义产业目前虽相对弱于以上两区，但工业用地售价300万元/亩。虽然土地价格不高，因苛刻的工业用地销售政策，北京市场非常萧条。但是在珠三角、成渝、长三角区域，尤其珠三角、长三角区域目前的工业用地市场表现活跃。长三角地区的工业用地售价20-30万元/亩，仅为北京的1/5。长三角地区的政府摒弃了传统的土地财政政策，但对土地的产值税收有要求，比如杭州，要求一亩地税收与产值达到一两千万元。纯工业用地价格更低，甚至每亩土地价格低至十几万元。当地政府可委托第三方机构招商，此方面的支持力度较大。近日，天津已经彻底放开了工业用地销售禁令，但北京政策未变化。天津放开工业用地销售禁令，下一步，北京产业会转移、外溢，伴随着新一轮投资商的投资转型。
另外一个需要考虑的问题是，地方政府对产城融合是如何理解的。目前政府会主动提供配套设施及服务，但不包括一线和省会级城市。由于政府的实际财政压力和经济不景气，对于准一线、二线以下城市的产城融合模式政府会主动配合。因为天津工业用地放开销售限制的刺激，其它地方又出现了利用工业用地勾住宅用地的现象。此领域投资层面的机会更多一些，尤其需关注深圳城市更新政策等。深圳政府允许投资商、开发商、产业方与村级别的政府直接对接，相关产业运作成功后，政府的招商补贴再行发放。深圳政府的政策力度、产城融合模式、城市更新的政策会刺激社会投资、产业导入，促进城市功能改变。
以往金融机构对于产业园区投资不感兴趣，今年部分金融机构主动寻找项目，回报率达到7%以上，金融机构开始关注产业物业中持有型物业的领域的投资。
(三)物业用户层面，选择日趋多样
生态化办公趋势明显，奥森公园总共13栋别墅，中科产城目前负责此项目的招商运营，租金不低，其不次于国贸地区的办公楼宇。从写字楼里出来一部分客群，更看重低密度、花园办公。疫情后商户对于办公品质的追求，类似当年非典后大家往郊区买住宅、办公。现象也许是暂时的，疫情过后情况还会变化，毕竟低密度办公通常都在城乡结合部。
物业使用效率需要提升，商办把楼层空间用到极致，人多便会减少使用面积，但是员工可以分时使用。比如，有公司把办公室搭成帐篷，员工在办公室休息，不用通勤。可见，商户对于租金比较敏感，利用效率可以对冲高租金。
客户向郊区化延伸。比如，写字楼客户因为成本原因向郊区产业园迁移。上海部分客户直接移到郊区办工。农业综合体环境良好，可把综合体改成众创空间、商务办公，环境良好，但通勤时间较长。客户现在基于成本、品质等因素考虑，选择的办公物业也越来越多元化。
2020年7月23日下午，全联房地产商会写字楼分会在中粮置地广场召开全联房地产商会写字楼分会半年会暨会长交流会，主题为：把脉市场走向，解码商办未来。聚焦抗疫工作进入常态化背景下商业地产市场形势分析与应对，听取业内专家对商业地产现状的分析和解读，并探讨预测了商业地产市场未来趋势与策略应对，集合行业智慧与力量，提振行业信心与期望，推动商业地产的修复与回暖。
中科产城董事长郭莹辉参与副会长交流讨论，从三个层面分析了国家产业发展、区域规划、政策刺激对写字楼市场和产业地产市场产生的影响。
(一)宏观政策层面，刺激力度空前
政策刺激力度空前，对于土地、基础设施、产业发展形成一种强势的政策推动力，有利于启动内需，盘活资金与土地。2019年-2020年国家有关部门陆续发布了三个关联的政策。
--《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》
2019年5月28日国务院发布了《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，国家级经开区要从传统承载经济、制造业的发展目标变成创新高地，以此释放了土地和创新的红利。此政策允许国家级经开区开发主体上市，表示在国有平台的基础上，历史遗留的投资问题、融资问题、资产变现等问题可通过市场化途径解决。在国家级经开区层面的产业地产开发、产业导入和地产开发配套等方面，政府给予政策支持。传统地产商、产业地产运营商以及政府平台公司应充分利用此政策。
--新基建
2020年3月4日，中央政治局常务委员会提出"加快推进国家规划已明确的重大工程和基础设施建设，加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度"，"新基建"成为广受社会关注的热词。
产业结构调整、基建投资导向与主体上发生了重大改变。基建通常是政府传统投资项目，而园区基础设施、产业地产的投资一般通过市场化途径解决。 "新基建"引起了地产商、金融机构与产业方的关注。无论是疫情后作为国家提振经济的一个国家战略，还是作为地产转型的政策指引，新基建已引起了各方的注意，如何通过新基础寻找产业地产的突破口。大家可关注此方面的投资机会。
--《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》
2020年7月17日国务院颁布了《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》，对我国169家高新区的功能定义和产业创新进行了总体指导，在产业发展、成果转化、产城融合、地产开发等一系列领域的支持力度都达到了一个新的高度。产业创新需要城市生活配套、政策与资金支持、组织机构调整。这些理念在过往的政策里有所体现，此次新政依旧存在，诸如关于高新区开发主体上市事宜，与去年政策允许经开区主体上市的规定相同。关于人才流动方面，对于创新人员年龄超过65岁的规定，政策里亦有体现。产业物业必然会随着产业及人口的释放而产生。
除以上三个大的国家层面的政策外，国家部委专项、自贸区、示范区等相关政策也在陆续发布，通过政策层层叠加，对于土地、基础设施、产业发展形成一种强势的政策推动力，激活资金与盘活资土地，以启动国家内需，政策支持力度是前所未有的。
(二)市场开发层面，投资热情不减
商办和产业物业投资差异很大，北京商办物业投资目前已趋近饱和，北京四五环区域内是商办，五环区域以外是产业园。商办物业的投资具有金融工具的特点，但产业物业非融资工具，亦非对冲资产贬值的措施，产业物业为产业发展的重要载体。因政策层面的原因，北京不允许再有产业物业，北京工业用地市场非常萧条。亦庄和大兴的工业用地售价格100万元/亩，而顺义产业目前虽相对弱于以上两区，但工业用地售价300万元/亩。虽然土地价格不高，因苛刻的工业用地销售政策，北京市场非常萧条。但是在珠三角、成渝、长三角区域，尤其珠三角、长三角区域目前的工业用地市场表现活跃。长三角地区的工业用地售价20-30万元/亩，仅为北京的1/5。长三角地区的政府摒弃了传统的土地财政政策，但对土地的产值税收有要求，比如杭州，要求一亩地税收与产值达到一两千万元。纯工业用地价格更低，甚至每亩土地价格低至十几万元。当地政府可委托第三方机构招商，此方面的支持力度较大。近日，天津已经彻底放开了工业用地销售禁令，但北京政策未变化。天津放开工业用地销售禁令，下一步，北京产业会转移、外溢，伴随着新一轮投资商的投资转型。
另外一个需要考虑的问题是，地方政府对产城融合是如何理解的。目前政府会主动提供配套设施及服务，但不包括一线和省会级城市。由于政府的实际财政压力和经济不景气，对于准一线、二线以下城市的产城融合模式政府会主动配合。因为天津工业用地放开销售限制的刺激，其它地方又出现了利用工业用地勾住宅用地的现象。此领域投资层面的机会更多一些，尤其需关注深圳城市更新政策等。深圳政府允许投资商、开发商、产业方与村级别的政府直接对接，相关产业运作成功后，政府的招商补贴再行发放。深圳政府的政策力度、产城融合模式、城市更新的政策会刺激社会投资、产业导入，促进城市功能改变。
以往金融机构对于产业园区投资不感兴趣，今年部分金融机构主动寻找项目，回报率达到7%以上，金融机构开始关注产业物业中持有型物业的领域的投资。
(三)物业用户层面，选择日趋多样
生态化办公趋势明显，奥森公园总共13栋别墅，中科产城目前负责此项目的招商运营，租金不低，其不次于国贸地区的办公楼宇。从写字楼里出来一部分客群，更看重低密度、花园办公。疫情后商户对于办公品质的追求，类似当年非典后大家往郊区买住宅、办公。现象也许是暂时的，疫情过后情况还会变化，毕竟低密度办公通常都在城乡结合部。
物业使用效率需要提升，商办把楼层空间用到极致，人多便会减少使用面积，但是员工可以分时使用。比如，有公司把办公室搭成帐篷，员工在办公室休息，不用通勤。可见，商户对于租金比较敏感，利用效率可以对冲高租金。
客户向郊区化延伸。比如，写字楼客户因为成本原因向郊区产业园迁移。上海部分客户直接移到郊区办工。农业综合体环境良好，可把综合体改成众创空间、商务办公，环境良好，但通勤时间较长。客户现在基于成本、品质等因素考虑，选择的办公物业也越来越多元化。
#无锡身边事# 【巨无霸综合体！江苏最大！无锡融创文旅城刷新你的眼界】 6月29日，继广州融创文旅城成功开业之后，备受关注的无锡融创文旅城举行盛大开业仪式。江苏省委常委、无锡市委书记李小敏、江苏省副省长王江，江苏省政府副秘书长陈少军，江苏省文化旅游厅巡视员詹庚庆，无锡市人大常委会主任徐一平，无锡市政协主席周敏炜，和谢晓军、袁飞、刘霞等市领导，融创中国董事会主席孙宏斌、融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德，融创中国执行董事、执行总裁兼上海区域集团总裁田强，融创中国执行总裁兼首席运营官马志霞等出席，众多海内外贵宾和新闻媒体、融创战略合作伙伴共同参加了盛典活动。
活动现场，无锡市副市长刘霞对无锡融创文旅城提出了殷切期望，“无锡融创文旅城，对无锡推动现代服务业高质量发展，强化长三角区域中心城市地位，具有十分重要的意义。希望无锡融创文旅城，成为文化旅游标志性项目，长三角文化旅游一体化示范性项目，成为中国家庭游的首选目的地，无锡文化旅游的靓丽新地标。”
融创中国执行董事、执行总裁兼上海区域集团总裁田强在致辞中表示，“融创，将以卓越的品质融入到长三角高质量一体化发展的进程中，让江苏以及无锡更具特色、更具魅力。融创文旅，也将为家庭旅游、度假、娱乐提供欢乐美好的体验，为中国家庭持续创造更多美好、更多欢乐。无锡融创文旅城的规模、创新优势以及与当地文化的深度融合，必将使项目成为世界级旅游目的地。”
无锡融创文旅城，是融创文旅推出的旗舰型文旅综合体。拥有数个“世界首创”、“世界之最”项目，集度假、旅游、文化、商业等多项内容于一体。作为欢乐旅游新地标，一定会让江苏以及无锡更具魅力、更具特色。
欢乐文旅深融合 助力长三角一体化发展
当前，长三角区域一体化发展上升为国家战略，江苏以及无锡面临巨大的发展机遇。融创在江苏以及无锡深耕15年，以多年持续锻造的卓越品质为保障，满足中国家庭对美好生活的追求，为中国家庭创造更多欢乐。
无锡融创文旅城背靠丰厚的旅游资源，用科技与文化将其串联，打造全时全季、全场景、全家庭的欢乐元素，树立中国传统文化、江南秀美山水和现代科技水平相结合的欢乐标杆。
无锡融创文旅城与区域内其他旅游资源形成互补并起到引领作用，助力长三角旅游业“流量中心”建设，以欢乐的文旅深融合助力长三角一体化发展。
中国文化世界表达 打造欢乐“新地标”
无锡融创文旅城位于无锡市滨湖区，地处长三角核心位置。项目总占地面积220万平方米，汇聚融创乐园、融创茂（包含融创商业广场、水世界、雪世界、海世界）、太湖秀剧场、星级酒店群、滨湖酒吧街8大业态；拥有38台（套）国际领先标准游乐设备，9大世界首创项目；是集度假、旅游、文化、商业等多项内容于一体的，全业态、全天候、全客群、全方位的世界级一站式综合旅游度假目的地。2018年，无锡融创文旅城被世界纪录认证组织（WRCA）评为“世界影响力奇迹乐园”，这是无锡融创文旅城走向世界的第一步，为全世界开启欢乐与奇迹之旅。
无锡融创文旅城将中国故事的元素完美呈现——无锡融创乐园是全国首个江南文化特色现代主题乐园；无锡融创茂的建筑灵感源于无锡市市花杜鹃花，设计荣获2018年“A DESIGN”建筑大奖；无锡融创水世界是中国首个沉浸式太湖主题水乐园；无锡太湖秀剧场，外观融合江南“竹海”造型，被《泰晤士报》评为“2019年全球十佳建筑”；无锡融创星级酒店群，包含融创万达文华酒店、融创万达嘉华酒店、融创皇冠假日酒店，以传统江南水乡和经典园林建筑为蓝本，传承江南深厚历史文脉……欢乐无国界，文化与欢乐在这里被赋予了新的意义。
无锡融创文旅城将中国文化融于诸多世界级产品——霞客山飞翼过山车是目前世界最高、轨道最长、速度最快的飞翼过山车；霞客漂流是目前世界滑道最长、落差最高的滑道峡谷漂流；太湖秀舞台拥有360°环形巨幕、360°旋转水舞台……此外，无锡融创雪世界是江南首个室内滑雪场，将北欧风情冰雪移植江南，打造独一无二的夜景娱雪乐园，让江南人家在家门口也能体验全家娱雪的乐趣。世界级体验加上本土化感受，打造出一种独特的中国式主题乐园欢乐体验。
同月“双城”启动 塑造美好愿景
无锡融创文旅城，是在广州融创文旅城启幕后，又一成功启航的重要文旅项目。一个月之内，“双城”成功启幕，展现了融创文旅持续创造欢乐的能力。
依托高起点布局，以及设计、建设、内容、服务、运营的完整团队与体系能力，融创文旅用一处又一处欢乐之城，点亮生活之美，承载世界的欢乐想象。目前，融创文旅集团共有10座文旅城、4个文旅度假区和9个文旅小镇，涵盖39座融创乐园、24个商业、70家高端酒店，持有物业面积逾千万平方米。
“两座城”只是开始，融创将从产品力、内容力、服务体验等方面入手，持续升级打造欢乐的能力。未来，融创文旅将打造更多世界级旅游目的地，为用户持续创造惊喜，为城市打造开放的“精神引力场”与“文化地标”，把欢乐献给用户，献给城市，献给世界。
活动现场，无锡市副市长刘霞对无锡融创文旅城提出了殷切期望，“无锡融创文旅城，对无锡推动现代服务业高质量发展，强化长三角区域中心城市地位，具有十分重要的意义。希望无锡融创文旅城，成为文化旅游标志性项目，长三角文化旅游一体化示范性项目，成为中国家庭游的首选目的地，无锡文化旅游的靓丽新地标。”
融创中国执行董事、执行总裁兼上海区域集团总裁田强在致辞中表示，“融创，将以卓越的品质融入到长三角高质量一体化发展的进程中，让江苏以及无锡更具特色、更具魅力。融创文旅，也将为家庭旅游、度假、娱乐提供欢乐美好的体验，为中国家庭持续创造更多美好、更多欢乐。无锡融创文旅城的规模、创新优势以及与当地文化的深度融合，必将使项目成为世界级旅游目的地。”
无锡融创文旅城，是融创文旅推出的旗舰型文旅综合体。拥有数个“世界首创”、“世界之最”项目，集度假、旅游、文化、商业等多项内容于一体。作为欢乐旅游新地标，一定会让江苏以及无锡更具魅力、更具特色。
欢乐文旅深融合 助力长三角一体化发展
当前，长三角区域一体化发展上升为国家战略，江苏以及无锡面临巨大的发展机遇。融创在江苏以及无锡深耕15年，以多年持续锻造的卓越品质为保障，满足中国家庭对美好生活的追求，为中国家庭创造更多欢乐。
无锡融创文旅城背靠丰厚的旅游资源，用科技与文化将其串联，打造全时全季、全场景、全家庭的欢乐元素，树立中国传统文化、江南秀美山水和现代科技水平相结合的欢乐标杆。
无锡融创文旅城与区域内其他旅游资源形成互补并起到引领作用，助力长三角旅游业“流量中心”建设，以欢乐的文旅深融合助力长三角一体化发展。
中国文化世界表达 打造欢乐“新地标”
无锡融创文旅城位于无锡市滨湖区，地处长三角核心位置。项目总占地面积220万平方米，汇聚融创乐园、融创茂（包含融创商业广场、水世界、雪世界、海世界）、太湖秀剧场、星级酒店群、滨湖酒吧街8大业态；拥有38台（套）国际领先标准游乐设备，9大世界首创项目；是集度假、旅游、文化、商业等多项内容于一体的，全业态、全天候、全客群、全方位的世界级一站式综合旅游度假目的地。2018年，无锡融创文旅城被世界纪录认证组织（WRCA）评为“世界影响力奇迹乐园”，这是无锡融创文旅城走向世界的第一步，为全世界开启欢乐与奇迹之旅。
无锡融创文旅城将中国故事的元素完美呈现——无锡融创乐园是全国首个江南文化特色现代主题乐园；无锡融创茂的建筑灵感源于无锡市市花杜鹃花，设计荣获2018年“A DESIGN”建筑大奖；无锡融创水世界是中国首个沉浸式太湖主题水乐园；无锡太湖秀剧场，外观融合江南“竹海”造型，被《泰晤士报》评为“2019年全球十佳建筑”；无锡融创星级酒店群，包含融创万达文华酒店、融创万达嘉华酒店、融创皇冠假日酒店，以传统江南水乡和经典园林建筑为蓝本，传承江南深厚历史文脉……欢乐无国界，文化与欢乐在这里被赋予了新的意义。
无锡融创文旅城将中国文化融于诸多世界级产品——霞客山飞翼过山车是目前世界最高、轨道最长、速度最快的飞翼过山车；霞客漂流是目前世界滑道最长、落差最高的滑道峡谷漂流；太湖秀舞台拥有360°环形巨幕、360°旋转水舞台……此外，无锡融创雪世界是江南首个室内滑雪场，将北欧风情冰雪移植江南，打造独一无二的夜景娱雪乐园，让江南人家在家门口也能体验全家娱雪的乐趣。世界级体验加上本土化感受，打造出一种独特的中国式主题乐园欢乐体验。
同月“双城”启动 塑造美好愿景
无锡融创文旅城，是在广州融创文旅城启幕后，又一成功启航的重要文旅项目。一个月之内，“双城”成功启幕，展现了融创文旅持续创造欢乐的能力。
依托高起点布局，以及设计、建设、内容、服务、运营的完整团队与体系能力，融创文旅用一处又一处欢乐之城，点亮生活之美，承载世界的欢乐想象。目前，融创文旅集团共有10座文旅城、4个文旅度假区和9个文旅小镇，涵盖39座融创乐园、24个商业、70家高端酒店，持有物业面积逾千万平方米。
“两座城”只是开始，融创将从产品力、内容力、服务体验等方面入手，持续升级打造欢乐的能力。未来，融创文旅将打造更多世界级旅游目的地，为用户持续创造惊喜，为城市打造开放的“精神引力场”与“文化地标”，把欢乐献给用户，献给城市，献给世界。
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