西派澜岸三期总图及户型剧透，最大550㎡
三期地块分南北两区开发。
南区临天府一街，规划了三栋建面约230㎡产品，也就是下图中的蓝色体块。
北区临正在建设中的瞪羚谷项目，规划了4栋建面约280㎡产品，图示中的黄色体块。
三期住宅共400余套，精装交付，两梯两户纯板式。
12套建面约550㎡超级大平层分布在10、11号楼的31-36F，气场十足。
因为临天府一街，230㎡户型的客餐厅及主卧均朝北向。
一来，避免噪音干扰；二来，享受中庭视野。布置方式与隔壁的万科·公园5号189㎡户型同理。
曾经在万5大摇号中败下阵来的同学，可以再次燃烧一下小宇宙。
建面约280㎡户型，很多同学表示看不懂。
230㎡都给了四房，更大面积的280㎡为什么就给个三房？
西派系200㎡+面积段往往是标准四房，上升到300㎡左右及以上面积段则惯用三房。
中铁建对豪宅空间的理解是：大面积产品追求的不是房间数量或单纯的房间面积再扩大，而是对空间的享受和更舒适的功能组合。
所以，280㎡给出了三间套房，独立会客厅+独立早餐区+独立中餐区。
对有刚性四房需求的同学而言，独立中餐区可改造成卧室，只是这间房与公卫的关系略显尴尬。
北区四栋楼主要为280㎡产品，10、11号楼视野最优，南看园区中庭，北看锦城湖公园。
12套塔尖级550㎡大平层规划在10、11号楼的31-36F。
对内私享一层一户，两部电梯。对外饱览锦城湖公园，金融城天际线。
上到550㎡，依然是三间套房+一间保姆房。
西派系对豪宅空间的理解就是如此执拗，决不做什么五房、六房。
购房者视角，还是那句话，因为面积够大，后期改造余地非常大。
最后，说说价格。
按现行限价政策，西派澜岸清水取证均价即便拿到最高的29999元/㎡，再带上3000元/㎡精装，也不超33000元/㎡。
西派澜岸三期能否拿到新房顶板价？
转自 豪宅品审局
三期地块分南北两区开发。
南区临天府一街，规划了三栋建面约230㎡产品，也就是下图中的蓝色体块。
北区临正在建设中的瞪羚谷项目，规划了4栋建面约280㎡产品，图示中的黄色体块。
三期住宅共400余套，精装交付，两梯两户纯板式。
12套建面约550㎡超级大平层分布在10、11号楼的31-36F，气场十足。
因为临天府一街，230㎡户型的客餐厅及主卧均朝北向。
一来，避免噪音干扰；二来，享受中庭视野。布置方式与隔壁的万科·公园5号189㎡户型同理。
曾经在万5大摇号中败下阵来的同学，可以再次燃烧一下小宇宙。
建面约280㎡户型，很多同学表示看不懂。
230㎡都给了四房，更大面积的280㎡为什么就给个三房？
西派系200㎡+面积段往往是标准四房，上升到300㎡左右及以上面积段则惯用三房。
中铁建对豪宅空间的理解是：大面积产品追求的不是房间数量或单纯的房间面积再扩大，而是对空间的享受和更舒适的功能组合。
所以，280㎡给出了三间套房，独立会客厅+独立早餐区+独立中餐区。
对有刚性四房需求的同学而言，独立中餐区可改造成卧室，只是这间房与公卫的关系略显尴尬。
北区四栋楼主要为280㎡产品，10、11号楼视野最优，南看园区中庭，北看锦城湖公园。
12套塔尖级550㎡大平层规划在10、11号楼的31-36F。
对内私享一层一户，两部电梯。对外饱览锦城湖公园，金融城天际线。
上到550㎡，依然是三间套房+一间保姆房。
西派系对豪宅空间的理解就是如此执拗，决不做什么五房、六房。
购房者视角，还是那句话，因为面积够大，后期改造余地非常大。
最后，说说价格。
按现行限价政策，西派澜岸清水取证均价即便拿到最高的29999元/㎡，再带上3000元/㎡精装，也不超33000元/㎡。
西派澜岸三期能否拿到新房顶板价？
转自 豪宅品审局
最近刷到了好多劝退买房的视频。确实越想越离谱。
开发商视角：借钱买地，借钱造房子，房子还没造完就先把房子卖了，还没造完就能抵押房子再借钱玩别的，或者开启下一个循环。一但资金链出问题，最多一句破产拜拜，责任有限。
购房者个人视角：对着图纸掏空钱包交了首付，签上三十年的贷款。
先说投资价值，对应房子的价值不确定，如果升值，交易套现离场很麻烦。如果房子掉价，再亏上利息和现金的机会成本将是血妈亏的决策。
再说使用价值，交房的时间不确定，品质不确定，甚至能不能交都不确定。
再说绝对风险上限：
血妈降价加烂尾，损失巨额现金且要继续还贷，而且住不上房子同时继续付租金，关键你还不能掀桌子不玩，因为贷款是欠银行的钱，开发商破产结算了。
这他妈风险堪比盲牌就直接all in，而且赌注是人生。
收益呢，不详。
开发商视角：借钱买地，借钱造房子，房子还没造完就先把房子卖了，还没造完就能抵押房子再借钱玩别的，或者开启下一个循环。一但资金链出问题，最多一句破产拜拜，责任有限。
购房者个人视角：对着图纸掏空钱包交了首付，签上三十年的贷款。
先说投资价值，对应房子的价值不确定，如果升值，交易套现离场很麻烦。如果房子掉价，再亏上利息和现金的机会成本将是血妈亏的决策。
再说使用价值，交房的时间不确定，品质不确定，甚至能不能交都不确定。
再说绝对风险上限：
血妈降价加烂尾，损失巨额现金且要继续还贷，而且住不上房子同时继续付租金，关键你还不能掀桌子不玩，因为贷款是欠银行的钱，开发商破产结算了。
这他妈风险堪比盲牌就直接all in，而且赌注是人生。
收益呢，不详。
关于房地产，一个信号越来越强烈了！
2022年之后，买房人开始变得犹豫不决了，市场上的购房观望情绪很浓厚。至于为啥，相信多数人都心知肚明：在看不清房价走势的情况下，谁敢贸贸然出手买房，曾经的燕郊不就是活生生的例子吗，想当年多少炒房客蜂拥而至，最终又有多少人成为接盘侠。
一、那么，站在2022年的新视角上，该如何买房？
指闻君认为，无论是刚需还是炒房者，该不该买房、能否买房，根本的因素是需要弄懂影响房价的底层逻辑，那些对城市房地产具有正向带动作用的变量越多，那么这里的房地产自然更加具有潜力；反之亦然。
房地产专家任泽平曾说过，影响房地产价格的因素主要有3个，长期而言是人口、中期是土地、短期是金融。
简单解释就是说，任泽平认为，长期而言（20年左右的时间里），一个城市的房地产会不会继续繁荣、房价继续向上发展，核心动力在于城市人口是输入还是输出，人口的基数决定了住房需求的基数，人口数量越多，那么住房需求就越多，所以房地产会朝上前进；反之，城市人口外泄、城市人口净输出，则直接导致住房需求减少，最终导致房地产价格下滑。
中期看土地，是指城市的土地收入高低、城市发展的土地依赖程度有多深。1978年住房市场开始改革之后，房地产正式踏上了市场化之路，土地的“价值”逐渐凸显出来，尤其是在1998年福利分配房制度结束、住房彻底商品化之后，土地价格出现了轮番上涨的局面，由此导致不少城市成为了“土地大户”，在城市总收入中，甚至有70%以上来自于土地出让。故而，任泽平才认为，土地的依赖度有多高，直接决定中期房地产涨跌与否，正所谓“面粉的价格决定了面包的价格”，就是这个道理。
短期看金融，这是狭义的概述，笔者认为金融措施也是“住房调控”手段之一，所以调控才是影响房产短期格局的主要因素，2016年开始，房住不炒正式踏上历史舞台，成为了近些年来指导各大城市推动房地产调控的主旨，2017年全国房产调控200次，2018年达到400次，2019年超过500次，2020年至2021年纷纷跨越600次大关，在密集的调控之下，热点城市的楼市热度被紧紧摁了下来。
二、未来长期时间内，制约房产增长的依然是任泽平的“三要素”吗？未必。
在笔者看来，无论是城市人口的吸引能力，还是城市土地价格涨跌，亦或调控强度，都与“城市基础因子”有关，主要包括公共教育、医疗条件、环境、收入水平、交通这几个方面。这些“城市基础影响因子”如果在某个城市大量聚集，那么这样的城市就具备大量人口吸引能力，更具备地价上涨的动力，人一旦多了，产业也就多起来了，人才是增长的核心和根本。
而能否吸引人源源不断地流向某地，上边“城市基础因子”看似不起眼，却起到了决定性作用。这也就是为啥近些年来，人们更加向往北京、上海、广州、深圳等老牌一线城市和南京、成都、武汉、西安、济南等新兴一线城市的根本原因。因为这些城市的“基础因子”聚集量多、而且高端。
分析如下：
1、教育。主要是指公立的小学和公立的初中，这是九年义务教育阶段特别重要的两个阶段，一旦孩子能“非常成功”地走过这两个阶段，那么就可能顺利进入一所“名校高中”，高中的学校起点，直接决定了大学的高低（在现阶段，大学分为985、211、一般本科、二等本科，专科、技校等类型）。
所以，在多数家庭的认知中，父母们经常会说“宁愿自己苦一点，也不能苦了孩子”，在这里主要说的就是“孩子的上学问题”。每个家长都倾向于让自己的孩子“赢在起跑线上”。而城市分析学家研究发现，公共教育小学和初中的数量，才是生产力体系的预备因素，这些生产力预备因素为城市的生产力继承和发展提供人才支撑，进而为房价提供了上浮的可能性。
2、医疗卫生。这一点咱们可以用城市一定范围内的医院数量和医科人员的高端级别数量两个方面来衡量（当然了，前者多的话，后者必然就多）。人的身体健康，是一切生活和工作活动的基础，也是继续教育的前提条件，更关系到家庭的幸福指数。有研究数据显示，城市的医疗卫生数量越多，那么这样的城市就越具有吸引能力，进而间接为城市的房地产做出贡献。
3、环境。很多房地产中介说，城市的环境整洁度、小区的环境整洁度，是制约房子价值高低的核心。其实从城市因子角度而言，并不如此。在环境方面，主要归纳为城市的公园数量和绿色广场数量。公园数量和绿色广场数量不仅具有文化功能，还具有健康功能。可以增加城市生活人群的舒适度。
有环境学者做出研究，城市的公园数量越多、绿色走廊越多，那么城市的“健康系数”就越高，然而并不代表着具有人口吸引能力。毕竟环境乃是身外之物，人们并不会因为某座城市的环境好，而孜孜以求地去这里买房子居住。
4、收入水平。根据统计局的数据显示，上一年我国的人均可支配收入为3.2万元（其中城市超过4万元，农村接近3万元），无论是对比20年前还是对比上一年，都有较大程度的提高。学者王林表示，近些年来，我国的房地产价格快速上涨，其实与百姓的收入快速增长有着根本的关系，正是因为人们的收入增加了、口袋里的钱多了，没有额外可以支配的地方，最终才选择“去买房子暂存”。
三、未来10年的房地产，一个趋势阻挡不住了！
看完以上的各方面“因子”分析之后，是不是基本知道了未来买房路在何方了？指闻君认为，购房者（尤其是刚需购房者）更应该关注“第一、第二、第四”这三个方面的因子，那些聚集越多、数量越高的城市，未来的房地产则越具有上升潜力，反之则有可能房产收缩。
鉴于此，关于房地产，一个信号越来越强烈了：城市房地产差异化发展走向将愈发明朗。根据第七次人口普查数据显示，我国总人口为14亿人，但是人口的区域分布呈现出很大的不均衡性，东部地区的人口占比达到39.93%，中部地区的人口占比达到25.83%，西部地区的人口占比达到27.12%，东北地区的人口占比达到6.98%。与10年相比，东部地区的人口提高了2.15个百分点，中部下滑0.79个百分点、东北部则下滑了1.2个百分点。
所以，结论显而易见：在城市人口逐渐转移分化的背景下，住房需求自然跟着改变。正如社科院在《住房报告》中表达的那样“随着三四线城市棚改的消失，在失去了棚改兜底之后，楼市或进入衰退区间。取而代之的城市楼市差异化发展，未来有的城市房子涨幅超预期，而有的则继续回落。”
2022年之后，买房人开始变得犹豫不决了，市场上的购房观望情绪很浓厚。至于为啥，相信多数人都心知肚明：在看不清房价走势的情况下，谁敢贸贸然出手买房，曾经的燕郊不就是活生生的例子吗，想当年多少炒房客蜂拥而至，最终又有多少人成为接盘侠。
一、那么，站在2022年的新视角上，该如何买房？
指闻君认为，无论是刚需还是炒房者，该不该买房、能否买房，根本的因素是需要弄懂影响房价的底层逻辑，那些对城市房地产具有正向带动作用的变量越多，那么这里的房地产自然更加具有潜力；反之亦然。
房地产专家任泽平曾说过，影响房地产价格的因素主要有3个，长期而言是人口、中期是土地、短期是金融。
简单解释就是说，任泽平认为，长期而言（20年左右的时间里），一个城市的房地产会不会继续繁荣、房价继续向上发展，核心动力在于城市人口是输入还是输出，人口的基数决定了住房需求的基数，人口数量越多，那么住房需求就越多，所以房地产会朝上前进；反之，城市人口外泄、城市人口净输出，则直接导致住房需求减少，最终导致房地产价格下滑。
中期看土地，是指城市的土地收入高低、城市发展的土地依赖程度有多深。1978年住房市场开始改革之后，房地产正式踏上了市场化之路，土地的“价值”逐渐凸显出来，尤其是在1998年福利分配房制度结束、住房彻底商品化之后，土地价格出现了轮番上涨的局面，由此导致不少城市成为了“土地大户”，在城市总收入中，甚至有70%以上来自于土地出让。故而，任泽平才认为，土地的依赖度有多高，直接决定中期房地产涨跌与否，正所谓“面粉的价格决定了面包的价格”，就是这个道理。
短期看金融，这是狭义的概述，笔者认为金融措施也是“住房调控”手段之一，所以调控才是影响房产短期格局的主要因素，2016年开始，房住不炒正式踏上历史舞台，成为了近些年来指导各大城市推动房地产调控的主旨，2017年全国房产调控200次，2018年达到400次，2019年超过500次，2020年至2021年纷纷跨越600次大关，在密集的调控之下，热点城市的楼市热度被紧紧摁了下来。
二、未来长期时间内，制约房产增长的依然是任泽平的“三要素”吗？未必。
在笔者看来，无论是城市人口的吸引能力，还是城市土地价格涨跌，亦或调控强度，都与“城市基础因子”有关，主要包括公共教育、医疗条件、环境、收入水平、交通这几个方面。这些“城市基础影响因子”如果在某个城市大量聚集，那么这样的城市就具备大量人口吸引能力，更具备地价上涨的动力，人一旦多了，产业也就多起来了，人才是增长的核心和根本。
而能否吸引人源源不断地流向某地，上边“城市基础因子”看似不起眼，却起到了决定性作用。这也就是为啥近些年来，人们更加向往北京、上海、广州、深圳等老牌一线城市和南京、成都、武汉、西安、济南等新兴一线城市的根本原因。因为这些城市的“基础因子”聚集量多、而且高端。
分析如下：
1、教育。主要是指公立的小学和公立的初中，这是九年义务教育阶段特别重要的两个阶段，一旦孩子能“非常成功”地走过这两个阶段，那么就可能顺利进入一所“名校高中”，高中的学校起点，直接决定了大学的高低（在现阶段，大学分为985、211、一般本科、二等本科，专科、技校等类型）。
所以，在多数家庭的认知中，父母们经常会说“宁愿自己苦一点，也不能苦了孩子”，在这里主要说的就是“孩子的上学问题”。每个家长都倾向于让自己的孩子“赢在起跑线上”。而城市分析学家研究发现，公共教育小学和初中的数量，才是生产力体系的预备因素，这些生产力预备因素为城市的生产力继承和发展提供人才支撑，进而为房价提供了上浮的可能性。
2、医疗卫生。这一点咱们可以用城市一定范围内的医院数量和医科人员的高端级别数量两个方面来衡量（当然了，前者多的话，后者必然就多）。人的身体健康，是一切生活和工作活动的基础，也是继续教育的前提条件，更关系到家庭的幸福指数。有研究数据显示，城市的医疗卫生数量越多，那么这样的城市就越具有吸引能力，进而间接为城市的房地产做出贡献。
3、环境。很多房地产中介说，城市的环境整洁度、小区的环境整洁度，是制约房子价值高低的核心。其实从城市因子角度而言，并不如此。在环境方面，主要归纳为城市的公园数量和绿色广场数量。公园数量和绿色广场数量不仅具有文化功能，还具有健康功能。可以增加城市生活人群的舒适度。
有环境学者做出研究，城市的公园数量越多、绿色走廊越多，那么城市的“健康系数”就越高，然而并不代表着具有人口吸引能力。毕竟环境乃是身外之物，人们并不会因为某座城市的环境好，而孜孜以求地去这里买房子居住。
4、收入水平。根据统计局的数据显示，上一年我国的人均可支配收入为3.2万元（其中城市超过4万元，农村接近3万元），无论是对比20年前还是对比上一年，都有较大程度的提高。学者王林表示，近些年来，我国的房地产价格快速上涨，其实与百姓的收入快速增长有着根本的关系，正是因为人们的收入增加了、口袋里的钱多了，没有额外可以支配的地方，最终才选择“去买房子暂存”。
三、未来10年的房地产，一个趋势阻挡不住了！
看完以上的各方面“因子”分析之后，是不是基本知道了未来买房路在何方了？指闻君认为，购房者（尤其是刚需购房者）更应该关注“第一、第二、第四”这三个方面的因子，那些聚集越多、数量越高的城市，未来的房地产则越具有上升潜力，反之则有可能房产收缩。
鉴于此，关于房地产，一个信号越来越强烈了：城市房地产差异化发展走向将愈发明朗。根据第七次人口普查数据显示，我国总人口为14亿人，但是人口的区域分布呈现出很大的不均衡性，东部地区的人口占比达到39.93%，中部地区的人口占比达到25.83%，西部地区的人口占比达到27.12%，东北地区的人口占比达到6.98%。与10年相比，东部地区的人口提高了2.15个百分点，中部下滑0.79个百分点、东北部则下滑了1.2个百分点。
所以，结论显而易见：在城市人口逐渐转移分化的背景下，住房需求自然跟着改变。正如社科院在《住房报告》中表达的那样“随着三四线城市棚改的消失，在失去了棚改兜底之后，楼市或进入衰退区间。取而代之的城市楼市差异化发展，未来有的城市房子涨幅超预期，而有的则继续回落。”
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