"家里有人吗？我们是物业的，楼里电路有问题，我们在检修。"两名"物业工作人员"隔着厚实的防盗门与屋内人交流，半分钟过去了没动静，他们知道里面的人正通过监控摄像审视着外面。再敲，门终于开了一条缝，守在楼道转角的一群人迅速上前，顺利进入严密设防的房屋内，他们的衣服上印着"龙岗执行"字样。
原来，这是深圳市龙岗区人民法院正在强制执行一宗房屋腾退案，执行行动还邀请两名人大代表现场见证监督。目前，被执行人已被移送公安机关处理，将可能被追究拒不履行生效判决的刑事责任。
申请人欢喜买得"法拍房"，不料遭遇两次延期收房
早在 2017 年，申请执行人赵某通过司法拍卖竞得布吉街道可园小区的一套房产，在其付完全款并办理过户手续后准备收房时，原房主陈某却拒绝搬离。
赵某多次交涉无果，向龙岗法院提起诉讼，请求判令陈某搬离涉案房产并支付占用费。法院判决支持了赵某的诉讼请求且已发生法律效力，陈某却一直未履行义务，赵某于 2019 年 1 月向龙岗法院申请强制执行。
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执行案件立案后，承办法官通过现场张贴搬迁公告、电话催促、传唤被执行人到庭等多种方式督促其履行义务。在执行过程中，被执行人陈某生育二胎，法官考虑到其正值哺乳期，经与申请执行人沟通，同意给予陈某一段宽限期，暂缓实施强制腾退措施。同时，法官耐心细致地对陈某做思想工作，希望其尽快主动搬离。
然而，陈某在哺乳期即将结束时，又提出大儿子马上要上初中，需要使用涉案房产的学位，否则面临无学可上的境地，请求法院体谅难处，再宽限一段时间。申请执行人表示理解并同意再次延期收房。
被执行人得寸进尺又拖延，事不过三强制腾退
在申请执行人和法院两次给予被执行人很长的宽限期后，法官第二次到涉案房产张贴"搬迁公告"，明确告知被执行人拒不迁出的法律责任。此时，被执行人再无理由拖延，终于明确表示拒不搬出，且变本加厉、情绪激动、态度恶劣，同时安装两个摄像头监控所有来访人员，对抗执行的真实意图昭然若揭。
法院的柔性执法并未得到被执行人的理解和配合，为了保证申请执行人的合法权益，龙岗法院决定针对被执行人的恶劣行径采取严厉措施，对涉案房产进行强制腾退。
随后的执行过程中，法官对涉案房产的相关情况进行了走访调查，逐一明确案件的关键问题：被执行人警惕性较强，敲门不开、传唤不来，并时刻监视房产周边动静；被执行人的次子尚小，强制搬迁过程中须仔细照料小孩，谨防被执行人以伤害幼童胁迫办案人员；被执行人家属较多，可能会集体聚集，需有效控制腾退现场；涉案房产楼层较高，情况复杂，可能存在安全隐患。
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针对上述难点，办案组制定严密的执行预案，对外联系协调申请执行人和物业管理处，并邀请人大代表见证执行；对内设置警力、现场执行、未成年人安抚、物品清点迁出等行动小组，细化工作，紧密合作，以确保强制腾退顺利实施。
严谨落实方案，顺利腾退房产
搬迁行动当天，办案组先对涉案房产采取停水、停电措施。执行干警借来工作服，乔装成维修电路的工人，让被执行人放松警惕，从而成功进入涉案房屋。法官再次向被执行人告知拒不履行生效判决的法律后果，希望被执行人能够主动搬出、配合工作。被执行人仍态度蛮横、拒不配合。
考虑到被执行人的孩子还小，法院女干警提前准备纸尿裤、图画书、玩具等物品，临时照料小孩；待被执行人收拾好贵重物品及小孩生活用品后，办案组将他们带离了现场。随后，办案组依法将涉案房屋内的物品交由评估公司清点登记，再由申请执行人聘请的专业搬家公司收纳打包，搬运存放至指定地点。
图片
五个多小时后，涉案房产清空。申请执行人出具确认书，对房屋现状无异议，确认接收涉案房屋。强制执行工作顺利完成。
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法官评点：
在本案执行过程中，对于被执行人来说，无论是法院还是申请执行人，都对其实际情况给予理解和包容，给予了她较大的人文关怀，但其不仅不领情，反而更加肆无忌惮地对抗执行，这无异于试探法律的底线，最终因拒不履行的行为而付出应有的代价。目前，被执行人已被移送公安机关处理，将可能被追究拒不履行生效判决的刑事责任。
已生效的法院判决绝不是一纸空文，善意执行、人性执法更不是被执行人对抗法院、对抗法律的资本，故意拖延、恶意对抗执行终会自食恶果。这是法院解决"执行难"最大的决心和坚持。
深圳晚报记者 伊宵鸿 通讯员 张建国
今天德拍行就给大家分享到这里啦，如果大家有关于法拍房或者司法方面的疑惑，欢迎来电咨询，跟着德拍行走，好货天天有！
深圳德拍行资产管理有限公司，是深圳第一家专业从事国有企业、法院、检察院、银行房产处置拍卖代理的咨询管理公司，致力于资产重组、产权交易、按揭融资、清理障碍等一系列服务。
电话：0755-23484527
地址：深圳市福田区新闻路2号英龙商务中心1203室
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严谨落实方案，顺利腾退房产
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法官评点：
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招行与平安，谁是未来的“零售之王”？
苏宁金融研究院 苏宁金融研究院
31分钟前
平安银行招行银行
本文共2848字，预计阅读时间57秒。
本文由公众号“苏宁金融研究院”原创，作者为苏宁金融研究院副院长薛洪言。
在上市银行中，招行与平安（本文指平安银行）备受投资者青睐。二者定位相近，一家是老牌零售银行，底蕴丰厚，不断创新突围；一家是零售转型新秀，借力集团资源，短短数年快速赶超。
近日，两家银行的年报相继披露完毕，同是银行业数字化、生态化转型的标杆，不妨看看这两个“优等生”的发力方向。
资本市场视角：哪个更值得拥有？
不少银行投资者纠结，如果只选一个，招行和平安哪个更值得拥有。这个问题见仁见智，但做选择之前，财务比较是必不可少的一步。
用PB-ROE指标来衡量，招行的ROE（净资产收益率）显著优于平安，市场也给予其更高的市净率水平。以2020年为例，招行加权ROE为15.7%，平安为9.6%，落后6.1个百分点。传导至估值层面，过去四年中，招行市净率平均高出56%。
招行与平安均以零售业务为主，ROE为何有这么大差距呢？
以2020年数据来看，平安与招行的净息差分别为2.53%、2.49%，成本收入比分别为29.11%、33.3%，非息收入占比也相差不大。单看这些指标，平安略占优势，真正拖累ROE水平的，是信用减值损失，平安银行的信用成本远高于招行。
2020年，平安银行计提减值拨备704亿元，营收占比为45.86%；同期招行计提拨备650亿元，营收占比仅为22.37%。从下图可知，自2016年以来，平安银行的计提拨备占比显著高于招行。
从平安银行的拨备来源看，自2016年以来，零售板块的贡献从14.1%一路攀升至50%，已经与对公板块平分秋色。就这个拨备结构来看，不同的人可能有不同的解读：
在乐观者看来，大额拨备计提不断夯实资产质量，一旦不良消化完毕，必会带来ROE的快速反弹，投资弹性会更好；
悲观者则认为，零售板块持续攀升的拨备总额，是其产品定位更倾向于中高风险客群的必然结果，只要业务定位不变，信用成本可能一直处于高位，持续压制其ROE水平。
两种看法各有其道理，但涉及对未来的预测，并不存在精确的答案，只能靠投资者自行做判断。好在这是优中选优，无论怎么选，都还不错。
零售转型视角：差距还有多少？
这些年，招行一直作为零售银行领先者不断开拓边界，而平安则作为追赶者一路追赶。整体来看，平安银行在零售客户数、零售贷款上追赶迅速，在财富管理业务上仍有较大差距。
以客户数为例，2016-2020年，平安银行零售客户数从4047万增至10715万，增幅165%，同期招行从9106万户增至1.58亿户，增幅74%。考虑到中国平安集团2.18亿个人客户（持有平安集团旗下核心金融公司有效金融产品的个人客户）和5.98亿互联网用户（平安集团旗下互联网服务平台的注册用户）的庞大资源，平安银行的用户规模增长还大有空间。
与客户数一同快速增长的还有零售贷款规模。2020年末，平安银行零售贷款余额1.6万亿元，招行为2.64万亿元；若刨掉住房按揭贷款，平安银行为1.37万亿元，招行为1.38万亿元，已相差无几。
二者真正的差距，在财富管理条线。
先看个人存款。2020年末，招行个人存款余额2.03万亿元，平均吸储成本为1.22%；平安银行个人存款余额6847亿元，平均吸储成本为2.42%。
再看管理零售客户总资产。2020年末，招行管理零售客户资产8.94万亿元，平安银行为2.62万亿元。
无论是存款规模、吸储成本，还是管理用户总资产，招行都遥遥领先，差距远超二者客户数量的差距，原因就在于客户结构不同。财富分布是典型的二八结构，少数人占有大多数财富，在财富管理条线，客户结构远比客户数量要重要。
从结构上看，招行月日均总资产50万及以上的零售客户310万户，贡献了82%的零售客户总资产；同期平安银行可比口径的财富用户数为93.4万户，不足招行的三分之一。
谁占领中高端用户，谁就能享受财富业务大发展的风口红利。2020年，招行实现代理手续费及佣金收入258.40亿元，同期平安银行为94.26亿元。
财富管理，“零售之王”的竞争主线
就零售追赶而言，平安银行在零售客户规模和零售贷款上追赶迅速，且有望在核心产品上实现赶超；但在财富管理条线，二者的差距依旧很大，财富管理对标中高端用户，依赖综合服务能力，需要时间积淀，追赶非朝夕之功。正因为此，二者在财富管理条线的竞争，大概率会成为未来五年“零售之王”争夺战的主线。
在2020年财报中，招商银行对财富管理业务寄予厚望，明确提出将聚焦财富管理、金融科技、风险管理三个核心能力，建设抓好战略执行落地，强调在“十四五”期间重点打造大财富管理价值循环链。
优秀的发展战略，总是与行业大环境高度契合。当前，国内居民财富市场正迎来深刻的结构性变化：整体财富结构层面，从投资性房产向金融资产转移；金融资产层面，从债权性投资向股权投资转移。
财富结构变化是缓慢的过程，但总规模足够大，中间会带来非常大的机遇。据招行与贝恩发布的私人财富报告，2018年末我国居民可投资资产（扣除自住性房产、耐用消费品、非私募渠道持有的公司股权等资产）总额达190万亿元。从结构上看，现金及储蓄存款约80万亿元，投资性不动产近40万亿元。仅就这120万亿元而言，一个百分点的变动就对应1.2万亿元的规模，空间可想而知。
在大财富管理业务上，招行已有扎实的基础。2020年末，招行理财投资客户数1089万户，报告期内理财投资销售额12.73万亿元，财富管理手续费及佣金收入285亿元。未来，招行致力于做全市场的产品采购专家和资产配置专家：产品端搭建开放平台，吸引同业产品入驻；销售端发力顾问式财富管理和全权委托，加速从卖方服务向买方服务转型。
就平安银行而言，虽然没有像招行一样旗帜鲜明地以财富管理为战略主线，却也高度重视财富私行业务的打造。
平安银行强调全力发展“基础零售、私行财富、消费金融”3 大业务模块，在私行财富板块，致力于打造“中国最智能、国际领先的私人银行”，通过整合集团内外部资源，持续构建顶级私行经营生态，重点发力超高净值用户。
2020年末，平安银行财富客户93.42万户，同比增长19.9%，私行达标（近三月任意一月的日均资产超过600万元）客户5.73万户，同比增长30.8%，私行客户AUM余额1.13万亿元，占全部零售客户AUM的43%。规模上与招行仍有明显差距，但放眼五到十年的时间，鹿死谁手尚无定局。
作为银行业转型的标杆，招行与平安资源禀赋不同，在业务发展上各有特色和潜力。哪个更好见仁见智，对银行投资者而言，真正重要的并非高下判断，而是通过持续比较来保持对优秀企业的关注。对优秀企业认识越深刻，越不容易被二流三流的投资标的诱惑，在投资的道路上才能越走越远。
苏宁金融研究院 苏宁金融研究院
31分钟前
平安银行招行银行
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在上市银行中，招行与平安（本文指平安银行）备受投资者青睐。二者定位相近，一家是老牌零售银行，底蕴丰厚，不断创新突围；一家是零售转型新秀，借力集团资源，短短数年快速赶超。
近日，两家银行的年报相继披露完毕，同是银行业数字化、生态化转型的标杆，不妨看看这两个“优等生”的发力方向。
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不少银行投资者纠结，如果只选一个，招行和平安哪个更值得拥有。这个问题见仁见智，但做选择之前，财务比较是必不可少的一步。
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招行与平安均以零售业务为主，ROE为何有这么大差距呢？
以2020年数据来看，平安与招行的净息差分别为2.53%、2.49%，成本收入比分别为29.11%、33.3%，非息收入占比也相差不大。单看这些指标，平安略占优势，真正拖累ROE水平的，是信用减值损失，平安银行的信用成本远高于招行。
2020年，平安银行计提减值拨备704亿元，营收占比为45.86%；同期招行计提拨备650亿元，营收占比仅为22.37%。从下图可知，自2016年以来，平安银行的计提拨备占比显著高于招行。
从平安银行的拨备来源看，自2016年以来，零售板块的贡献从14.1%一路攀升至50%，已经与对公板块平分秋色。就这个拨备结构来看，不同的人可能有不同的解读：
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零售转型视角：差距还有多少？
这些年，招行一直作为零售银行领先者不断开拓边界，而平安则作为追赶者一路追赶。整体来看，平安银行在零售客户数、零售贷款上追赶迅速，在财富管理业务上仍有较大差距。
以客户数为例，2016-2020年，平安银行零售客户数从4047万增至10715万，增幅165%，同期招行从9106万户增至1.58亿户，增幅74%。考虑到中国平安集团2.18亿个人客户（持有平安集团旗下核心金融公司有效金融产品的个人客户）和5.98亿互联网用户（平安集团旗下互联网服务平台的注册用户）的庞大资源，平安银行的用户规模增长还大有空间。
与客户数一同快速增长的还有零售贷款规模。2020年末，平安银行零售贷款余额1.6万亿元，招行为2.64万亿元；若刨掉住房按揭贷款，平安银行为1.37万亿元，招行为1.38万亿元，已相差无几。
二者真正的差距，在财富管理条线。
先看个人存款。2020年末，招行个人存款余额2.03万亿元，平均吸储成本为1.22%；平安银行个人存款余额6847亿元，平均吸储成本为2.42%。
再看管理零售客户总资产。2020年末，招行管理零售客户资产8.94万亿元，平安银行为2.62万亿元。
无论是存款规模、吸储成本，还是管理用户总资产，招行都遥遥领先，差距远超二者客户数量的差距，原因就在于客户结构不同。财富分布是典型的二八结构，少数人占有大多数财富，在财富管理条线，客户结构远比客户数量要重要。
从结构上看，招行月日均总资产50万及以上的零售客户310万户，贡献了82%的零售客户总资产；同期平安银行可比口径的财富用户数为93.4万户，不足招行的三分之一。
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就零售追赶而言，平安银行在零售客户规模和零售贷款上追赶迅速，且有望在核心产品上实现赶超；但在财富管理条线，二者的差距依旧很大，财富管理对标中高端用户，依赖综合服务能力，需要时间积淀，追赶非朝夕之功。正因为此，二者在财富管理条线的竞争，大概率会成为未来五年“零售之王”争夺战的主线。
在2020年财报中，招商银行对财富管理业务寄予厚望，明确提出将聚焦财富管理、金融科技、风险管理三个核心能力，建设抓好战略执行落地，强调在“十四五”期间重点打造大财富管理价值循环链。
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财富结构变化是缓慢的过程，但总规模足够大，中间会带来非常大的机遇。据招行与贝恩发布的私人财富报告，2018年末我国居民可投资资产（扣除自住性房产、耐用消费品、非私募渠道持有的公司股权等资产）总额达190万亿元。从结构上看，现金及储蓄存款约80万亿元，投资性不动产近40万亿元。仅就这120万亿元而言，一个百分点的变动就对应1.2万亿元的规模，空间可想而知。
在大财富管理业务上，招行已有扎实的基础。2020年末，招行理财投资客户数1089万户，报告期内理财投资销售额12.73万亿元，财富管理手续费及佣金收入285亿元。未来，招行致力于做全市场的产品采购专家和资产配置专家：产品端搭建开放平台，吸引同业产品入驻；销售端发力顾问式财富管理和全权委托，加速从卖方服务向买方服务转型。
就平安银行而言，虽然没有像招行一样旗帜鲜明地以财富管理为战略主线，却也高度重视财富私行业务的打造。
平安银行强调全力发展“基础零售、私行财富、消费金融”3 大业务模块，在私行财富板块，致力于打造“中国最智能、国际领先的私人银行”，通过整合集团内外部资源，持续构建顶级私行经营生态，重点发力超高净值用户。
2020年末，平安银行财富客户93.42万户，同比增长19.9%，私行达标（近三月任意一月的日均资产超过600万元）客户5.73万户，同比增长30.8%，私行客户AUM余额1.13万亿元，占全部零售客户AUM的43%。规模上与招行仍有明显差距，但放眼五到十年的时间，鹿死谁手尚无定局。
作为银行业转型的标杆，招行与平安资源禀赋不同，在业务发展上各有特色和潜力。哪个更好见仁见智，对银行投资者而言，真正重要的并非高下判断，而是通过持续比较来保持对优秀企业的关注。对优秀企业认识越深刻，越不容易被二流三流的投资标的诱惑，在投资的道路上才能越走越远。
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