金山湖的富人区，大亚湾的产业园，惠州楼市多点开花
7月的惠州楼市与这三伏天的温度一样火热，表面上看房地产市场保持着稳定的横盘状态，而且楼市大环境似乎也不怎么友好，然而实际上市场需求依旧十分旺盛。

重要信息

据惠州合纵联行数据统计，6月28日-7月4日，惠州全市住宅成交2920套，环比上涨50%，连跌3周后迎来了大涨。

数据不会说谎，这无疑给唱衰惠州楼市的见风使舵者，落井下石者，故意炒作者打了一个响亮的耳光。

但是，我们从惠州四区三县的交易量对比，发现整个6月末到7月初，其中惠城区成交1016套，占比34.8%，位列县区第一，也是唯一超过千套的县区；仲恺区紧随其后，成交767套占比26.3%。整个大亚湾区、博罗县、惠东县环比下跌，另外四县区环比上涨，其中惠城区环比涨幅153%最高。

全市交易量top10的楼盘，有9家位于惠城区和仲恺区，如下图所示：

曾经惠州房产投资的首选，深圳刚需购房的热门区域——大亚湾和惠阳片区的热度似乎有所下降。而惠城区，仲恺区这些传统的惠州市中心开始展现出自己在产业更集中，配套更完善方面的优势，因此保持着持久的稳定状态。

2
惠州的面积非常大，五个深圳都装不下。

但是说到惠州城市的发展格局，呈现出来的是两个片区并驾齐驱的态势。

即依托惠州自身城市实力发展起来的惠城+仲恺片区。

和受深圳都市圈和大湾区一体化影响而发展起来的惠阳+大亚湾临深片区。

这两个片区在空间上是隔离开来的，相互独立发展，往来靠的是高速连接。

因此惠州看上去城区面积大，但实际上惠阳，仲恺，惠阳，大亚湾四个片区联系不紧密的客观情形，而且都有着各自的特点。

惠城与仲恺相当于惠州传统的老城区，惠城各种配套都已经非常成熟，可以说是惠州本地最心仪的居住工作地段，尤其是富人区已经从江北片区向金山湖片区转移了。

仲恺作为高新区，其优势在于临近东莞且高新产业集中，深莞惠城际铁路的陈江南站和沥林站都位居于此，交通出行方便，但是相应的配套是不及惠城区的，因为这里还保留着大量以前的老厂房，老社区，虽然目前正大力推进城建，但是要达到宜居宜业的理想状态还需要耐心等待。如下图所示：

惠阳与大亚湾作为惠州最近二十年快速崛起的城市新中心，新的特点在于发展迅猛，日新月异，每天都涌动着创造的活力。

但是我们也要清醒地认识到，二十年间惠阳大亚湾似乎今非昔比，但是城市的底蕴与惠城区相比，还是非常单薄的。因为大亚湾与惠阳作为临深片区，说到底还是深受深圳强大经济影响力的虹吸效应，产业，人口外溢到这里之后才发展起来的。如下图：

这里的产业园连成片，这里的经济实力已经不可小觑，这里的外来人口增量日益加快。

但是这里的建设发展还处于二十年前深圳的感觉——某个集中片区建设的高楼林立，但是更多的地方仍然停留在城镇化向城市化转型过渡的阶段。如下图：

千山万水，不如淡水的惠阳，依旧人潮人海。

寸土寸金，高楼林立的大亚湾，早已脱胎换骨。

然而这里何时成为深圳客面朝大海，春暖花开，将他乡做故乡的家，何时从投资性购房变成真正刚需者的首选，还需要从城市文化，城市生活，城市配套方面多下功夫。

3
未来的惠州，楼市热点发生了转移吗？惠城区与仲恺区将成为香饽饽，惠阳区与大亚湾会江河日下？

事实并非如此！

首先我们从惠州对四个区的定位，来分析其以后的发展方向。

惠城+仲恺

惠州城市发展主中心，将重点布局行政管理、科技创新、总部金融等功能，不断提升市级综合服务中心职能；

惠阳+大亚湾

惠州城市发展副中心，围绕对接深圳都市圈建设，引领市域南部城镇化高质量发展和完善城市综合配套功能，预留市级公共服务建设空间。

由此可见，惠城区与仲恺区将成为惠州政务，商务，文化服务主阵地，类似于深圳的罗湖南山福田，而惠阳与大亚湾将成为惠州产业聚集地和双区融合前哨，类似于深圳的龙华坪山宝安。

其次，我们从惠州城市人口发展规划来看。

人口发展规划

到2035年惠州城市常住人口将达到850万，城市实际服务人口950万，规划远景承载人口规模突破千万。

如今惠州全市常住人口为500万左右，其中惠阳大亚湾人口规模在百万左右，未来新增加的人口主要集中于这里。为了居者有其屋，必然会加大房地产开发力度。

重要信息

截至2021年7月4日统计，惠州全市住宅存量约1591万㎡。如果以近1年周均消化量计算，全市库存需约11个月才能消化完毕。

这其中大亚湾区住宅存量约324.9万㎡，在全市中排名是最高的！也就是说，大亚湾依旧是未来惠州房地产主要市场。

之所以当下大亚湾楼市陷入沉静期，主要是以下三个方面的原因：

01
深圳客与外来投资者的在大亚湾投资购房已经饱和。

02
大亚湾与深圳之间尚缺一条真正实现半小时生活工作圈的地铁连接，出入深惠的成本依然很大。

03
疫情客观上对经济造成了冲击，人们购房更加谨慎。

未来的大亚湾将何去何从呢？

小编相信，只要修建一条从惠州南，经过大亚湾，惠阳，实现临深片区与深圳无缝衔接的地铁，大亚湾再一次一飞冲天，一鸣惊人！

而惠城区与仲恺区作为惠州城市中心区，这里的资源始终是占据着优势的，因此也将始终成为惠州本地数百万市民的优先选择！

总结
20世纪的财富梦在美国，旧金山湾区从淘金热向互联网热的转变，让美国成为世界第一大国。

我们相信，只要沿着当下的脚步坚定不移地前进，21世纪的财富梦在中国，大湾区从“世界制造”向“世界智造”的升级，让我们中国必将蒸蒸日上，生机勃勃，在不远的未来实现真正的富强！

而惠州作为大湾区的核心城市之一，还有很远的路要走。相信接下来的十年，是惠州城市厚积薄发，迎来质变的关键十年！在惠州置业购房也要认真结合自身的实际需求，全面深入地考虑清楚。

金鳞岂是池中物，一遇风云变化龙！

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