地球的外周有一层大气，我们称为大气层。大气层包裹着地球，按照传统说法，这个大气层就是天，地球本身是地。所以古人讲天包地外，这是讲地球这个世界本身的天地。从我们人的角度来看，脚下是地，头上是天。人处于天地之中，人的这个身体，是天地二气结合的一种状态。天地人这三者就是三才，古人所说的三才，就是天地人。
那么如果只讲天地的话，那是两仪，即阴阳两仪。最大的阴阳就是天地，这么看，这个阴阳不是太难懂吧。
天地二气不是静止不动的，而是相互之间有运动。当天气下降，遇到地的阴气，二者就会结合起来，这种结合起来的状态就是＂精气＂。
1. ＂精气＂是阴阳二气结合的产物。
阳气，本身具有能量，可是无法存留，始终在运动之中；阴气本身没有能量，但是可以贮存能量。阴气吸纳阳气之后，自身也就有了能量，阳气被阴气吸纳后也就不再动荡，它的能量可以慢慢释放。这样就好办了，就可以被万物所利用了。
这就好比自然界中有电，雷电会释放出巨大的能量。但古时候没有办法贮存起来，所以虽然有电这种能量，但是无法利用。到了后来，慢慢研究出电池来，那样发电后，可以把电贮存到电池中。这样，电能就可以慢慢释放，这样就能够为我们所利用了。
而精气，就类似于电池的这种状态。
那么继续讲精气。
人，生活在天之下，地之上，《内经》中讲，人生于＂气交＂之中。
人＂吸＂进来的是天之阳气，＂吃＂进来的是地之阴气。
注意一下，这里的天地阴阳已经是后天的阴阳了，不然到后面讲先天阴阳的时候容易理解出偏。这个后天阴阳，就是水火。中医常说，古人以水火立极，就是这个后天阴阳。
先天阴阳是乾坤，这个学过易经的朋友都知道。先天阴阳是＂清气上升，积阳为天＂，这是乾卦；＂浊气下降，积阴为地＂，这是坤卦。
先天的阴阳是乾坤。这里乾坤就是纯阳和纯阴。
先天阴阳在动荡之中。这个动荡是什么，在下次课中会讲到。这个是修行之中的关键问题。那么这个先天阴阳也会相交，那么乾坤相交之后，天上也就有了阴气，地下也就有了阳气。此时的天地二气已经不是纯阴纯阳了，而是阴中有阳，阳中有阴，这就是后天阴阳了。后天阴阳，就是水火。我们所处在天地，已经是后天阴阳了。
那么人体上，水火就是肾和心，心就是火，肾就是水。心就是人体的天，水就是人体的地。
在后面，我们讲的一些东西会涉及到先天阴阳，先天阴阳，那涉及到修行的一些原理，是修行中的关键问题。中国人的修行就是要从后天阴阳返还到先天阴阳，从先天阴阳再返还到太极和无极的状态。这个是中国人的理论，和印度传过来的佛法不是一个说法。如果没有弄明白先天阴阳，那基本上属于盲修瞎炼。
2. 继续说这个后天阴阳。
天气和地气，这二者，进入人体，结合起来才是人体的精气。所以，人的饮食，经过消化吸收，成为精微的物质，输送到上焦，与肺吸纳进来的＂天之阳气＂结合，就形成了人体的精气。这部分＂精气＂除了供给身体利用之外，多余的精气会收藏到肾中。所以内经中讲“肾受五脏之精而藏之”，肾就是人体精气的大仓库。
这些知识，在《内经》阴阳应象大论篇中讲过，“水为阴，火为阳。阳为气，阴为味。”阳气进入人体是通过鼻子，地气进入人体是通过嘴巴。所以二者缺一不可。不呼吸人就会死掉，不让吃东西也会出问题。鼻子能闻到气味，这个属于天气；舌头能尝到滋味，这个属于地气。人活着，需要采纳的能量，＂一部分来于天，一部分来于地＂。这个概念很重要，很多修行方法都和这个概念有关。
那么人体之中，阴阳二气要结合，才能化生出精气。
这个结合的状态可以通过＂人中＂看出来。人中，这个地方，上面是天，也就是鼻子；下边是地，是口唇。那么天地之气要交合，就形成了人中沟。
人中沟如果又深又长，那么这个人的寿命就会比较长，身体也会比一般人要健康。这里，人中，就是天地之中，在古代有种方法，叫锁鼻术，观照人中，会促使人体的阴阳二气交合，这是一种修行方法。在佛法中，也有观鼻端白的方法，应该也有促使人体＂阴阳二气＂交合的作用。这里，通过人中沟可以看出一些问题，如果一个人的人中沟又浅又窄，若有若无，那么他的健康很容易有问题，说不定什么时候就容易猝死掉。所以要是看到一个人，人中很浅，跟你借钱，那要当心了，你借给他这个钱，说不定就要不回来了。
内经中，还讲“气归精，精归化”，气化则精生。这个好比是气经过浓缩，贮存在阴中。所以经常有朋友问精是什么，我回答他们精就是浓缩的气，实际上＂精气＂就是阴阳二气的结合。也好比天然气本来是气体，经过压缩，可以变成液体，贮存在煤气罐中。
肾是精气的大仓库，肾阴虚的人，因为阴不足，贮存不住气，所以精气亏。
精气亏了，气也就弱，表现在说话声音小，没有魄力。这就是精气不足。因为精亏了，气同样就亏了。这种身体虚的人，如果夫妻同房后，会出现腰酸腰痛，没有精神。就是因为本来身体能量就不足，同房后又有精气的损失，造成了肾这个部位精气不足，不能濡养周围的组织了，这就出现了腰部不适。
人的精气越足，身体自然是越健康。
所以要想补充人体的精气，不能单单地靠饮食来进补。
饮食所补充的只是阴气的那一部分。
另一方面还要通过呼吸，吸纳天之阳气，化合饮食中的阴气，才能化生人体的精气。
这种吸纳天气的方法，逐步演化成一系列的吐纳术。这一点，在古代修行中是非常重要。比如在《抱朴子》中记载的＂闭气法＂，吸满气后闭住，让吸进来的＂天气＂和自身的"阴气"有充分的时间来结合，＂化生精气＂自然越来越多。也有一些方法，比如龙门派的灵宝毕法，特别强调呼吸要＂多入少出＂，将气留在体内，化生出精气。那么书中说的是＂气液相生，聚气生液＂。这里的液，应该就是精气的意思。
那么讲到这里，精气这个概念应该都能明白了吧。就是阳气浓缩后结合阴气的一种状态。是阴阳二气的一个结合体。
那么如果只讲天地的话，那是两仪，即阴阳两仪。最大的阴阳就是天地，这么看，这个阴阳不是太难懂吧。
天地二气不是静止不动的，而是相互之间有运动。当天气下降，遇到地的阴气，二者就会结合起来，这种结合起来的状态就是＂精气＂。
1. ＂精气＂是阴阳二气结合的产物。
阳气，本身具有能量，可是无法存留，始终在运动之中；阴气本身没有能量，但是可以贮存能量。阴气吸纳阳气之后，自身也就有了能量，阳气被阴气吸纳后也就不再动荡，它的能量可以慢慢释放。这样就好办了，就可以被万物所利用了。
这就好比自然界中有电，雷电会释放出巨大的能量。但古时候没有办法贮存起来，所以虽然有电这种能量，但是无法利用。到了后来，慢慢研究出电池来，那样发电后，可以把电贮存到电池中。这样，电能就可以慢慢释放，这样就能够为我们所利用了。
而精气，就类似于电池的这种状态。
那么继续讲精气。
人，生活在天之下，地之上，《内经》中讲，人生于＂气交＂之中。
人＂吸＂进来的是天之阳气，＂吃＂进来的是地之阴气。
注意一下，这里的天地阴阳已经是后天的阴阳了，不然到后面讲先天阴阳的时候容易理解出偏。这个后天阴阳，就是水火。中医常说，古人以水火立极，就是这个后天阴阳。
先天阴阳是乾坤，这个学过易经的朋友都知道。先天阴阳是＂清气上升，积阳为天＂，这是乾卦；＂浊气下降，积阴为地＂，这是坤卦。
先天的阴阳是乾坤。这里乾坤就是纯阳和纯阴。
先天阴阳在动荡之中。这个动荡是什么，在下次课中会讲到。这个是修行之中的关键问题。那么这个先天阴阳也会相交，那么乾坤相交之后，天上也就有了阴气，地下也就有了阳气。此时的天地二气已经不是纯阴纯阳了，而是阴中有阳，阳中有阴，这就是后天阴阳了。后天阴阳，就是水火。我们所处在天地，已经是后天阴阳了。
那么人体上，水火就是肾和心，心就是火，肾就是水。心就是人体的天，水就是人体的地。
在后面，我们讲的一些东西会涉及到先天阴阳，先天阴阳，那涉及到修行的一些原理，是修行中的关键问题。中国人的修行就是要从后天阴阳返还到先天阴阳，从先天阴阳再返还到太极和无极的状态。这个是中国人的理论，和印度传过来的佛法不是一个说法。如果没有弄明白先天阴阳，那基本上属于盲修瞎炼。
2. 继续说这个后天阴阳。
天气和地气，这二者，进入人体，结合起来才是人体的精气。所以，人的饮食，经过消化吸收，成为精微的物质，输送到上焦，与肺吸纳进来的＂天之阳气＂结合，就形成了人体的精气。这部分＂精气＂除了供给身体利用之外，多余的精气会收藏到肾中。所以内经中讲“肾受五脏之精而藏之”，肾就是人体精气的大仓库。
这些知识，在《内经》阴阳应象大论篇中讲过，“水为阴，火为阳。阳为气，阴为味。”阳气进入人体是通过鼻子，地气进入人体是通过嘴巴。所以二者缺一不可。不呼吸人就会死掉，不让吃东西也会出问题。鼻子能闻到气味，这个属于天气；舌头能尝到滋味，这个属于地气。人活着，需要采纳的能量，＂一部分来于天，一部分来于地＂。这个概念很重要，很多修行方法都和这个概念有关。
那么人体之中，阴阳二气要结合，才能化生出精气。
这个结合的状态可以通过＂人中＂看出来。人中，这个地方，上面是天，也就是鼻子；下边是地，是口唇。那么天地之气要交合，就形成了人中沟。
人中沟如果又深又长，那么这个人的寿命就会比较长，身体也会比一般人要健康。这里，人中，就是天地之中，在古代有种方法，叫锁鼻术，观照人中，会促使人体的阴阳二气交合，这是一种修行方法。在佛法中，也有观鼻端白的方法，应该也有促使人体＂阴阳二气＂交合的作用。这里，通过人中沟可以看出一些问题，如果一个人的人中沟又浅又窄，若有若无，那么他的健康很容易有问题，说不定什么时候就容易猝死掉。所以要是看到一个人，人中很浅，跟你借钱，那要当心了，你借给他这个钱，说不定就要不回来了。
内经中，还讲“气归精，精归化”，气化则精生。这个好比是气经过浓缩，贮存在阴中。所以经常有朋友问精是什么，我回答他们精就是浓缩的气，实际上＂精气＂就是阴阳二气的结合。也好比天然气本来是气体，经过压缩，可以变成液体，贮存在煤气罐中。
肾是精气的大仓库，肾阴虚的人，因为阴不足，贮存不住气，所以精气亏。
精气亏了，气也就弱，表现在说话声音小，没有魄力。这就是精气不足。因为精亏了，气同样就亏了。这种身体虚的人，如果夫妻同房后，会出现腰酸腰痛，没有精神。就是因为本来身体能量就不足，同房后又有精气的损失，造成了肾这个部位精气不足，不能濡养周围的组织了，这就出现了腰部不适。
人的精气越足，身体自然是越健康。
所以要想补充人体的精气，不能单单地靠饮食来进补。
饮食所补充的只是阴气的那一部分。
另一方面还要通过呼吸，吸纳天之阳气，化合饮食中的阴气，才能化生人体的精气。
这种吸纳天气的方法，逐步演化成一系列的吐纳术。这一点，在古代修行中是非常重要。比如在《抱朴子》中记载的＂闭气法＂，吸满气后闭住，让吸进来的＂天气＂和自身的"阴气"有充分的时间来结合，＂化生精气＂自然越来越多。也有一些方法，比如龙门派的灵宝毕法，特别强调呼吸要＂多入少出＂，将气留在体内，化生出精气。那么书中说的是＂气液相生，聚气生液＂。这里的液，应该就是精气的意思。
那么讲到这里，精气这个概念应该都能明白了吧。就是阳气浓缩后结合阴气的一种状态。是阴阳二气的一个结合体。
产业园区 运营模式全解析， 实操干货，赶紧收藏！
导读：产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
01 园区的五种不同的运营模式
1、政府运营模式
这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。
2、投资运营模式
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
3、服务运营模式
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。
4、土地盈利模式
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。
这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。
5、产业运营模式
一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。
园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。
例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
02 园区不同发展阶段的模式分析
所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。
我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：
第1阶段: 生产要素聚集
发展阶段：要素群集阶段；
核心驱动：由政府的优惠政策等外力驱动；
产业聚集动力：低成本导向，由于优惠政策的吸引生产要素的低成本导致人才、技术、资本的流入，但要素低效率配置；
主要产业类型发展需求因素：低附加值、劳动密集型传统产业；
产业空间形态：纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局，单个企业或同类企业聚集。
园区功能：加工型、单一的产品制造、加工；
园区增值方式：可称之为工业产品“贸—工—技”，其增值手段主要是“贸易链”，即通过与区内外，国内外的贸易交换获取附加值；
与城市发展的空间关系：基本脱离；
代表园区：我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。
第2阶段：产业主导特征
发展阶段：产业主导阶段；
核心驱动力：内力外力并举，即政府和企业市场竞争力驱动双重作用；
产业聚集动力：产业链导向，各种生产要素重新整合，形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件；
主要产业类型：外向型的产业，其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀；
产业发展需求因素：一定的配套服务和研发能力，这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持，园区内企业自身创新能力较弱；
产业空间形态：纯产业区，在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局；
园区布局：以产品制造为主；
园区增值方式：人们对园区活动的关注顺序是：工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”；
与城市发展空间关系：相对脱离；
代表园区：我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段。
第3阶段: 创新突破阶段
发展阶段：创新突破阶段；
核心驱动力：内力为主，技术推动，企业家精神；
产业聚集动力：创新文化；
主要产业类型：技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域；
产业发展需求因素：高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务，园区自身创新能力不断增强；
产业空间形态：产业社区，产业间开始产生协同效应，在空间上形成围绕产业集群同层布局；
园区功能：研发型、科技产业型、制造、研发复合功能；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”，其增值手段主要是创新链；
与城市发展空间关系：相对耦合（中枢辐射）；
代表园区：中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区。
第4阶段: 现代科技都市
发展阶段：财富凝聚阶段；
核心驱动力：高价值的“财富级”要素的推动；
产业聚集动力：高势能优势；
主要产业类型：文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主；
产业发展需求因素：高价值的品牌，高素质的人才资源，高增值能力和高回报率的巨额金融本；
产业空间形态：综合新城，在空间上，城市功能和产业功能完全融合；
园区功能：复合型（事业发展中心—生活乐园），现代化综合城市功能，产业聚集地，人气的聚集区，文化的扩散区，资本的融通区；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”，以研发中心，研发型产业，科技服务业为主体，其增值手段主要是“财富链”；
与城市发展空间关系：紧密融合（多级耦合式）；
代表园区：美国硅谷
03 园区发展的五个趋势
随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。
趋势一：从注重优惠政策向发展产业集群转变
从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。
从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。
趋势二：由加工型高新区向研发型高新区转型
由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。
未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。
趋势三：从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变
随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。
而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。
趋势四：由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变
产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来。
同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。
趋势五：由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型
现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。
04 现有的园区运营存在的问题
1、管理体制不够科学
各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。
2、政策措施不够完善
由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。
3、融资渠道较窄
目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。
尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。
4、专业人才比较缺乏
各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成，市场化运营的知识和能力还不足，相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。
05 改进运营模式的建议
总体构想：
从园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻 “强化决策，突出管理，市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开”的理念，在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和发挥市场的功能，建立“决策机构一元化，管理机构行政化，服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。
一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。
实行园区财政单独核算，采取“划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年”的财政管理体制，这样有利于调动园区发展的积极性；综合管国土规划部门授权职能到管委会，对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行理；建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程竣工验收和环境保护等进行管理。
二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。
与园区管委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派，具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中，又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。
三是组建或引进若干项目经营公司。
控股培训公司：利用园区的基础设施，和地方科研院所合作，开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；
参股风险投资公司：凭借信息优势，带头对园区企业进行风险投资，可以吸引外部更多的风险投资基金；
外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目，引进社会上有专业、成熟的管理企业，不仅能为园区企业提供优质服务，提升园区整体功能，还分担了园区开发建设公司的职能，使得公司能够集中精力进行招商和建设，为园区发展服务。
导读：产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
01 园区的五种不同的运营模式
1、政府运营模式
这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。
2、投资运营模式
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
3、服务运营模式
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。
4、土地盈利模式
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。
这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。
5、产业运营模式
一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。
园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。
例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
02 园区不同发展阶段的模式分析
所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。
我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：
第1阶段: 生产要素聚集
发展阶段：要素群集阶段；
核心驱动：由政府的优惠政策等外力驱动；
产业聚集动力：低成本导向，由于优惠政策的吸引生产要素的低成本导致人才、技术、资本的流入，但要素低效率配置；
主要产业类型发展需求因素：低附加值、劳动密集型传统产业；
产业空间形态：纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局，单个企业或同类企业聚集。
园区功能：加工型、单一的产品制造、加工；
园区增值方式：可称之为工业产品“贸—工—技”，其增值手段主要是“贸易链”，即通过与区内外，国内外的贸易交换获取附加值；
与城市发展的空间关系：基本脱离；
代表园区：我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。
第2阶段：产业主导特征
发展阶段：产业主导阶段；
核心驱动力：内力外力并举，即政府和企业市场竞争力驱动双重作用；
产业聚集动力：产业链导向，各种生产要素重新整合，形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件；
主要产业类型：外向型的产业，其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀；
产业发展需求因素：一定的配套服务和研发能力，这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持，园区内企业自身创新能力较弱；
产业空间形态：纯产业区，在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局；
园区布局：以产品制造为主；
园区增值方式：人们对园区活动的关注顺序是：工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”；
与城市发展空间关系：相对脱离；
代表园区：我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段。
第3阶段: 创新突破阶段
发展阶段：创新突破阶段；
核心驱动力：内力为主，技术推动，企业家精神；
产业聚集动力：创新文化；
主要产业类型：技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域；
产业发展需求因素：高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务，园区自身创新能力不断增强；
产业空间形态：产业社区，产业间开始产生协同效应，在空间上形成围绕产业集群同层布局；
园区功能：研发型、科技产业型、制造、研发复合功能；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”，其增值手段主要是创新链；
与城市发展空间关系：相对耦合（中枢辐射）；
代表园区：中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区。
第4阶段: 现代科技都市
发展阶段：财富凝聚阶段；
核心驱动力：高价值的“财富级”要素的推动；
产业聚集动力：高势能优势；
主要产业类型：文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主；
产业发展需求因素：高价值的品牌，高素质的人才资源，高增值能力和高回报率的巨额金融本；
产业空间形态：综合新城，在空间上，城市功能和产业功能完全融合；
园区功能：复合型（事业发展中心—生活乐园），现代化综合城市功能，产业聚集地，人气的聚集区，文化的扩散区，资本的融通区；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”，以研发中心，研发型产业，科技服务业为主体，其增值手段主要是“财富链”；
与城市发展空间关系：紧密融合（多级耦合式）；
代表园区：美国硅谷
03 园区发展的五个趋势
随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。
趋势一：从注重优惠政策向发展产业集群转变
从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。
从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。
趋势二：由加工型高新区向研发型高新区转型
由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。
未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。
趋势三：从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变
随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。
而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。
趋势四：由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变
产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来。
同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。
趋势五：由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型
现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。
04 现有的园区运营存在的问题
1、管理体制不够科学
各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。
2、政策措施不够完善
由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。
3、融资渠道较窄
目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。
尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。
4、专业人才比较缺乏
各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成，市场化运营的知识和能力还不足，相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。
05 改进运营模式的建议
总体构想：
从园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻 “强化决策，突出管理，市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开”的理念，在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和发挥市场的功能，建立“决策机构一元化，管理机构行政化，服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。
一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。
实行园区财政单独核算，采取“划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年”的财政管理体制，这样有利于调动园区发展的积极性；综合管国土规划部门授权职能到管委会，对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行理；建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程竣工验收和环境保护等进行管理。
二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。
与园区管委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派，具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中，又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。
三是组建或引进若干项目经营公司。
控股培训公司：利用园区的基础设施，和地方科研院所合作，开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；
参股风险投资公司：凭借信息优势，带头对园区企业进行风险投资，可以吸引外部更多的风险投资基金；
外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目，引进社会上有专业、成熟的管理企业，不仅能为园区企业提供优质服务，提升园区整体功能，还分担了园区开发建设公司的职能，使得公司能够集中精力进行招商和建设，为园区发展服务。
【《美丽心灵》】
——约翰·纳什
博弈论创始人
约翰·纳什（John Nash，1928年6月13日—2015年5月23日），提出纳什均衡的概念和均衡存在定理，是著名数学家、经济学家、《美丽心灵》男主角原型，前麻省理工学院助教，后任普林斯顿大学数学系教授，主要研究博弈论、微分几何学和偏微分方程。[1]由于他与另外两位数学家在非合作博弈的均衡分析理论方面做出了开创性的贡献，对博弈论和经济学产生了重大影响，而获得1994年诺贝尔经济学奖。
当地时间2015年5月23日，约翰·纳什与妻子在美国新泽西州遭遇车祸逝世，享年86岁。
［摘录］
在竞争中，个人的野心往往会促进公平竞争。——亚当-史密斯
［电影感受］〈渔樵〉
（1）自然科学和社会科学，都是美妙的东西。即使我们不是约翰纳什一样的天才，到也可以多去了解，感受数学、微积分、博弈论、经济学等等给我们生活带来的改变，感受它们的智慧与美妙。
每一行方程式，诠释着宇宙间的秘密，是我们探索的脚步。即使我们不是麻省理工的学生，不是天才，甚至智商平庸，做不了原始理论的创立者提出者，也不是每一个人能在学术上享有很高的造诣。但是，我们不妨多一些好奇心，去阅读去涉猎，去研究去观察它们在我们生活中的影子，这样我们或许可以领略前人的智慧，受到启发。而不是觉得低级趣味，或者男欢女爱或者唯利是图、攀附上位就是全部，就是生命的全部。那样未免过于浅薄与庸俗。历史学、数学、物理、微积分、经济学、哲学、文学都是美妙的，是我们该好好体验一番的，真正的爱情、友情也是我们得以在生活的泥潭里走出来的有价值的东西。纯功利化的追名逐利，物质媚俗，或者其他社会的尔虞我诈论资排辈等等不好风气，都只会让我们错过一些重要的生命体验。
（2）悲观地讲，个人认为，我们不能坚信别人对我们自己不离不弃，像影片中的妻子那样不离不弃，现实中那些被癌症或者白血病乃至天灾人祸拖垮的人 太多，并不会像电影这种艺术表达方式那样美好完美。很多时候，人性是不能直视的，因此，我觉得我们不该去考验人性，寄托别人对自己如何真诚而善良。因为，利益考量或者价值考量，是人的本性；趋利避害也是人的本性。这些都无可厚非。所以，我觉得，人不该去直视他人的人性，更不该去价值评判。“用望远镜直视太阳，只会使我们双目失明”。同样的，也不该对受到他人的善待怀有信心与期待。唯一能做的，便是直视我们自己的深渊，观察自我的起心动念，像供奉一座神庙一样侍奉自己的内心。因为，我们的本性也是自私的，趋利避害的，物质的，懒惰的，爱挑他人毛病的，甚至贪嗔痴，我们该如何对待它——我们自己的心，才是极其重要的。不管官场潜规则如何，能否公私分明；不管老弱病残能否回馈我们，我们依旧可以施加援手；不管深爱的人遭遇什么绝境，依旧不离不弃；不管对方是穷人还是富人，地位煊赫还是卑微，都能平易近人，谦逊，不傲慢也不一副卑躬屈膝巴结讨好……这些才是自我的深渊。因此，要求他人怎样，奢望他人怎样，评价他人怎样，将重心放在他人身上，一定是荒谬的。那样也是十分危险的，倘若我们身患绝症，妻子或者丈夫选择离婚选择止损，那我们岂不是觉得世界不公乃至黑暗，甚至一时间心理失衡想要报复社会。所以此时我们必须明白，我们能左右的只是自己，其他任何人的选择（选择离开）都是合理的，没必要抱怨他人无情。如果我们重心放在别人身上，很有可能存在着受害者心理。
●目前，我觉得最适用的真理是“我秉持我的初心、善良与真实，但也坦然接受一切好坏得失、善报恶果（因为这是他人之抉择，勿需评价他人或者怀有期待）。倘若三生有幸，遇到小确幸般的回馈 或者 逢到知己 或者 贵人提携，全当做意外之喜，倍加珍惜。倘若没有，也应该一如既往，将重心放在内在自我修炼上。”只有这样，才能避免心里不平衡，避免错误地假象自己成“受害者”，也才不会满腹抱怨从而错过美好。
所以说，约翰-纳什教授 是幸运的，是上帝宠幸的天才。但是也应该知道，他的妻子如果离开他选择新的生活和未来，那么，也是可以理解和支持的。因为那也是个人利益的合理诉求。不过，相比而言，他妻子这种做法，更加让我们对人性怀有一丝信心，让我们看到了爱情的美好与它的伟大力量——这也是电影艺术所在。
（3）电影里的幻觉，我觉得不仅仅是精神分裂症病人的幻觉。我们每个人都有执念，都有不适当的欲望，都有过去一些难以解开的结——它可能是错误、懊悔，也可能是一切。总之，它们也会像电影里 约翰纳什教授 患精神分裂症所看到的 幻觉一样，让我们觉得窒息，无力，甚至觉得难以面对当下。那么，就像影片的暗喻一样，我们不能杀死我们幻觉里出现的人，但是我们也决不能被他人操控。我们无法抹去我们的记忆，我们的情感，我们的欲望邪念，唯一能做的就是克制，就是自我的和解。只有这样，才能慢慢地释怀，从而找回自我，明白什么是真什么是假，什么是过去什么是当下。笔者曾经也被很多“幻觉”所困，乃至于无法集中注意力，无法正确面对当下的问题，甚至想要逃避……但这些都没用，电影里 约翰纳什教授的做法 才是睿智的。他眼里的 那几个幻觉人 依旧在那儿，而约翰教授 没有去回避或者 抗拒，而是坦然望着他们，同时牵着妻子的手——这个场景，给了我哲学上的启发。［当然，很多有深刻意义的影片，也谈到了如何自我和解，就像《海边的曼彻斯特》］
——约翰·纳什
博弈论创始人
约翰·纳什（John Nash，1928年6月13日—2015年5月23日），提出纳什均衡的概念和均衡存在定理，是著名数学家、经济学家、《美丽心灵》男主角原型，前麻省理工学院助教，后任普林斯顿大学数学系教授，主要研究博弈论、微分几何学和偏微分方程。[1]由于他与另外两位数学家在非合作博弈的均衡分析理论方面做出了开创性的贡献，对博弈论和经济学产生了重大影响，而获得1994年诺贝尔经济学奖。
当地时间2015年5月23日，约翰·纳什与妻子在美国新泽西州遭遇车祸逝世，享年86岁。
［摘录］
在竞争中，个人的野心往往会促进公平竞争。——亚当-史密斯
［电影感受］〈渔樵〉
（1）自然科学和社会科学，都是美妙的东西。即使我们不是约翰纳什一样的天才，到也可以多去了解，感受数学、微积分、博弈论、经济学等等给我们生活带来的改变，感受它们的智慧与美妙。
每一行方程式，诠释着宇宙间的秘密，是我们探索的脚步。即使我们不是麻省理工的学生，不是天才，甚至智商平庸，做不了原始理论的创立者提出者，也不是每一个人能在学术上享有很高的造诣。但是，我们不妨多一些好奇心，去阅读去涉猎，去研究去观察它们在我们生活中的影子，这样我们或许可以领略前人的智慧，受到启发。而不是觉得低级趣味，或者男欢女爱或者唯利是图、攀附上位就是全部，就是生命的全部。那样未免过于浅薄与庸俗。历史学、数学、物理、微积分、经济学、哲学、文学都是美妙的，是我们该好好体验一番的，真正的爱情、友情也是我们得以在生活的泥潭里走出来的有价值的东西。纯功利化的追名逐利，物质媚俗，或者其他社会的尔虞我诈论资排辈等等不好风气，都只会让我们错过一些重要的生命体验。
（2）悲观地讲，个人认为，我们不能坚信别人对我们自己不离不弃，像影片中的妻子那样不离不弃，现实中那些被癌症或者白血病乃至天灾人祸拖垮的人 太多，并不会像电影这种艺术表达方式那样美好完美。很多时候，人性是不能直视的，因此，我觉得我们不该去考验人性，寄托别人对自己如何真诚而善良。因为，利益考量或者价值考量，是人的本性；趋利避害也是人的本性。这些都无可厚非。所以，我觉得，人不该去直视他人的人性，更不该去价值评判。“用望远镜直视太阳，只会使我们双目失明”。同样的，也不该对受到他人的善待怀有信心与期待。唯一能做的，便是直视我们自己的深渊，观察自我的起心动念，像供奉一座神庙一样侍奉自己的内心。因为，我们的本性也是自私的，趋利避害的，物质的，懒惰的，爱挑他人毛病的，甚至贪嗔痴，我们该如何对待它——我们自己的心，才是极其重要的。不管官场潜规则如何，能否公私分明；不管老弱病残能否回馈我们，我们依旧可以施加援手；不管深爱的人遭遇什么绝境，依旧不离不弃；不管对方是穷人还是富人，地位煊赫还是卑微，都能平易近人，谦逊，不傲慢也不一副卑躬屈膝巴结讨好……这些才是自我的深渊。因此，要求他人怎样，奢望他人怎样，评价他人怎样，将重心放在他人身上，一定是荒谬的。那样也是十分危险的，倘若我们身患绝症，妻子或者丈夫选择离婚选择止损，那我们岂不是觉得世界不公乃至黑暗，甚至一时间心理失衡想要报复社会。所以此时我们必须明白，我们能左右的只是自己，其他任何人的选择（选择离开）都是合理的，没必要抱怨他人无情。如果我们重心放在别人身上，很有可能存在着受害者心理。
●目前，我觉得最适用的真理是“我秉持我的初心、善良与真实，但也坦然接受一切好坏得失、善报恶果（因为这是他人之抉择，勿需评价他人或者怀有期待）。倘若三生有幸，遇到小确幸般的回馈 或者 逢到知己 或者 贵人提携，全当做意外之喜，倍加珍惜。倘若没有，也应该一如既往，将重心放在内在自我修炼上。”只有这样，才能避免心里不平衡，避免错误地假象自己成“受害者”，也才不会满腹抱怨从而错过美好。
所以说，约翰-纳什教授 是幸运的，是上帝宠幸的天才。但是也应该知道，他的妻子如果离开他选择新的生活和未来，那么，也是可以理解和支持的。因为那也是个人利益的合理诉求。不过，相比而言，他妻子这种做法，更加让我们对人性怀有一丝信心，让我们看到了爱情的美好与它的伟大力量——这也是电影艺术所在。
（3）电影里的幻觉，我觉得不仅仅是精神分裂症病人的幻觉。我们每个人都有执念，都有不适当的欲望，都有过去一些难以解开的结——它可能是错误、懊悔，也可能是一切。总之，它们也会像电影里 约翰纳什教授 患精神分裂症所看到的 幻觉一样，让我们觉得窒息，无力，甚至觉得难以面对当下。那么，就像影片的暗喻一样，我们不能杀死我们幻觉里出现的人，但是我们也决不能被他人操控。我们无法抹去我们的记忆，我们的情感，我们的欲望邪念，唯一能做的就是克制，就是自我的和解。只有这样，才能慢慢地释怀，从而找回自我，明白什么是真什么是假，什么是过去什么是当下。笔者曾经也被很多“幻觉”所困，乃至于无法集中注意力，无法正确面对当下的问题，甚至想要逃避……但这些都没用，电影里 约翰纳什教授的做法 才是睿智的。他眼里的 那几个幻觉人 依旧在那儿，而约翰教授 没有去回避或者 抗拒，而是坦然望着他们，同时牵着妻子的手——这个场景，给了我哲学上的启发。［当然，很多有深刻意义的影片，也谈到了如何自我和解，就像《海边的曼彻斯特》］
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