①市场对于房地产行业确立政策底基本形成普遍共识，尤其是8月份LPR的下调，进一步释放了稳楼市政策更为积极的信号，按照克尔瑞百强房企销售数据，按权益口径8月的销售较7月有所好转，央企表现更为亮眼；
②国泰君安谢皓宇认为，随着民企漏出市场的速度过快，2023年央国企在销售市场上占比有望超过70%，若央企扩张速度不能填补民企缩减速度，则二线央国企将成为稳定发展的公司；
③房地产销售复苏方向明确，从市场规模看，每年商品住宅市场规模每年仍然达到约12万亿元/年，同时2022年1-8月，房企境内发债总额达到3844.01亿元，总偿还量约为4061.12亿元，境内信用债净融资额相比2021年已经大幅好转；
④谢皓宇重点看好二线央国企，包括中交地产、建发股份，
同时结构性资产荒已经出现，利好金融街、中新集团、中国国贸等；
⑤风险提示：政策施行效果不及预期、疫情恶化等。
主题
地产行业迎“政策底确立+销售复苏+融资大幅好转”，分析师看好2023年这类企业市场销售占比或超70%，最新数据显示行业结构已经出现改变
目前，市场对于房地产行业确立政策底基本形成普遍共识，尤其是8月份LPR的下调，进一步释放了稳楼市政策更为积极的信号，但市场对于房地产板块仍然存在较大的分歧和疑虑。
国泰君安谢皓宇认为，当前行业依然处于震荡下行区间，2022年4季度至2023年一季度会有基数效应带来的数据改善，但并不会构成真正的周期修复。在去金融化后，房企的盈利模式尚不清晰，因此在当前，就是央国企的朦胧美时期。
随着民企漏出市场的速度过快，2023年央国企在销售市场上占比有望超过70%，若央企扩张速度不能填补民企缩减速度，则二线央国企将成为稳定发展的公司。
谢皓宇重点看好二线央国企，包括中交地产、建发股份；同时，结构性资产荒已经出现，利好金融街、中新集团、中国国贸等。
二线央国企或迎更好空间，融资容易度和拿地竞争性都明显改善
从高频数据来看，按照此前克尔瑞发布的百强房企销售数据，按权益口径8月的销售较7月有所好转，尤其是央企。从社融数据来看，居民中长期贷款依然维持相对低位，叠加居民短贷后总量尚可，整体依然呈现弱探底态势。
按照谢皓宇统计，2021年民企在销售规模上的占比，在200强企业当中大约为70%，而目前民企占比已经低于50%，若考虑土地市场，民企占比已经低于30%，若民企的信用能力没有恢复，则漏出市场会转移给央国企。
从目前一线央企的投资强度来看，并没有呈现快速扩表趋势，整体为稳健风格，因此，二线央国企在承接民企漏出市场方面，会有较大的机遇，一方面，从主动寻求融资转为被动接受融资，另一方面，土地市场竞争度大幅度下降。
当前时点是配置地产板块的好时机吗？
中邮证券刘清海认为，当前时点是优质地产股的布局良机，逻辑有三：政策底确立、销售磨底复苏、信用资质修复。
市场可能担心关心“房住不炒”基调下，稳楼市政策是否会受到很大限制？刘清海指出，稳楼市更多的强调满足合理住房需求，政策更关注销售能否企稳，稳楼市政策加大力度与“房住不炒”并不矛盾。
其次，房地产销售复苏方向是明确的，只是过程或是缓慢且充满波动的。从市场规模看，根据住建部公布，“十四五”期间各地计划筹集的保障性租赁住房达到870万套，假设“十五五”期间建设规模达到1600万套，每年由保障性租赁住房解决的住房需求约为2.5亿平。剩余需求将由商品房市场解决，约为12亿平/年。按照2021年商品住宅销售均价1.04万元/平测算，商品住宅市场规模每年仍然达到约12万亿元/年。
最后，市场对于房企信用风险后续演化走势仍然保持疑虑，但房企信用风险爆发高峰期或已过去。2022年1-8月，房企境内发债总额达到3844.01亿元，总偿还量约为4061.12亿元，净融资额约为-217.11亿元，相比2021年已经大幅好转，优质房企债券价格稳步回暖，逐步开启信用修复之路。
②国泰君安谢皓宇认为，随着民企漏出市场的速度过快，2023年央国企在销售市场上占比有望超过70%，若央企扩张速度不能填补民企缩减速度，则二线央国企将成为稳定发展的公司；
③房地产销售复苏方向明确，从市场规模看，每年商品住宅市场规模每年仍然达到约12万亿元/年，同时2022年1-8月，房企境内发债总额达到3844.01亿元，总偿还量约为4061.12亿元，境内信用债净融资额相比2021年已经大幅好转；
④谢皓宇重点看好二线央国企，包括中交地产、建发股份，
同时结构性资产荒已经出现，利好金融街、中新集团、中国国贸等；
⑤风险提示：政策施行效果不及预期、疫情恶化等。
主题
地产行业迎“政策底确立+销售复苏+融资大幅好转”，分析师看好2023年这类企业市场销售占比或超70%，最新数据显示行业结构已经出现改变
目前，市场对于房地产行业确立政策底基本形成普遍共识，尤其是8月份LPR的下调，进一步释放了稳楼市政策更为积极的信号，但市场对于房地产板块仍然存在较大的分歧和疑虑。
国泰君安谢皓宇认为，当前行业依然处于震荡下行区间，2022年4季度至2023年一季度会有基数效应带来的数据改善，但并不会构成真正的周期修复。在去金融化后，房企的盈利模式尚不清晰，因此在当前，就是央国企的朦胧美时期。
随着民企漏出市场的速度过快，2023年央国企在销售市场上占比有望超过70%，若央企扩张速度不能填补民企缩减速度，则二线央国企将成为稳定发展的公司。
谢皓宇重点看好二线央国企，包括中交地产、建发股份；同时，结构性资产荒已经出现，利好金融街、中新集团、中国国贸等。
二线央国企或迎更好空间，融资容易度和拿地竞争性都明显改善
从高频数据来看，按照此前克尔瑞发布的百强房企销售数据，按权益口径8月的销售较7月有所好转，尤其是央企。从社融数据来看，居民中长期贷款依然维持相对低位，叠加居民短贷后总量尚可，整体依然呈现弱探底态势。
按照谢皓宇统计，2021年民企在销售规模上的占比，在200强企业当中大约为70%，而目前民企占比已经低于50%，若考虑土地市场，民企占比已经低于30%，若民企的信用能力没有恢复，则漏出市场会转移给央国企。
从目前一线央企的投资强度来看，并没有呈现快速扩表趋势，整体为稳健风格，因此，二线央国企在承接民企漏出市场方面，会有较大的机遇，一方面，从主动寻求融资转为被动接受融资，另一方面，土地市场竞争度大幅度下降。
当前时点是配置地产板块的好时机吗？
中邮证券刘清海认为，当前时点是优质地产股的布局良机，逻辑有三：政策底确立、销售磨底复苏、信用资质修复。
市场可能担心关心“房住不炒”基调下，稳楼市政策是否会受到很大限制？刘清海指出，稳楼市更多的强调满足合理住房需求，政策更关注销售能否企稳，稳楼市政策加大力度与“房住不炒”并不矛盾。
其次，房地产销售复苏方向是明确的，只是过程或是缓慢且充满波动的。从市场规模看，根据住建部公布，“十四五”期间各地计划筹集的保障性租赁住房达到870万套，假设“十五五”期间建设规模达到1600万套，每年由保障性租赁住房解决的住房需求约为2.5亿平。剩余需求将由商品房市场解决，约为12亿平/年。按照2021年商品住宅销售均价1.04万元/平测算，商品住宅市场规模每年仍然达到约12万亿元/年。
最后，市场对于房企信用风险后续演化走势仍然保持疑虑，但房企信用风险爆发高峰期或已过去。2022年1-8月，房企境内发债总额达到3844.01亿元，总偿还量约为4061.12亿元，净融资额约为-217.11亿元，相比2021年已经大幅好转，优质房企债券价格稳步回暖，逐步开启信用修复之路。
迟来的8月plog
8月高温假回了家
见了家人 送表妹出嫁
还跟大学舍友短暂地相聚了一会
不得不感慨时间过得太快
比我小的妹妹都出嫁了 我也毕业一年了
但还总觉得自己还是个孩子
还没有多大的成就 每天得过且过
不管怎么说 每个人都有自己选择的生活
但求都能有好结果
即使没有 希望有全身而退的勇气[心]
8月高温假回了家
见了家人 送表妹出嫁
还跟大学舍友短暂地相聚了一会
不得不感慨时间过得太快
比我小的妹妹都出嫁了 我也毕业一年了
但还总觉得自己还是个孩子
还没有多大的成就 每天得过且过
不管怎么说 每个人都有自己选择的生活
但求都能有好结果
即使没有 希望有全身而退的勇气[心]
洋浦国际集装箱码头：吞吐之间，见证发展！
100多年前的夙愿如何实现？30几年前打下的草稿怎样绘制成壮丽的图景？洋浦，就仿佛万千海南人民心中的一个结，岁月和历史构成经线，成长与变迁构成纬线，把它理顺，把它编织成行成卷，终成那一幅理想中的美景……
2022年8月，海南突发疫情。位于海南岛西北部洋浦经济开发区的洋浦国际集装箱码头，却仍一如既往地繁忙。在这里，平均每天会有5艘次船舶完成靠港作业。
稳定的生产作业环境，来源于面对疫情的严谨态度。从8月初开始，洋浦国际集装箱码头整个港区实施物理围网和门岗值守闭环管理，所有工作人员以及外包队伍将近400人全部住在港区，确保码头通行和作业正常，整体效率未受封控影响。严谨，高效，拼搏——这就是洋浦国际集装箱码头工作模式的一个缩影。
2022年前8个月，洋浦国际集装箱码头已完成装箱吞吐量101万标箱，其中外贸箱量为19万标箱。19万这个数字，在5年前是一年全部集装箱吞吐量的总数。那一年，这里的外贸箱量为零。
今天的洋浦国际集装箱码头已累计布局内贸航线12条、外贸航线14条、内外贸同船路径7条。内贸基本覆盖了东北、华北、华东、华南等主要沿海港口；外贸则以东南亚航线为主，航路远达南太平洋、印度洋。同样是短短的5年前，这里仅有8条内贸航线，外贸航线一片空白。
这种对比，就像是反差强烈的冷暖色系，叫人印象直观而深刻。
洋浦港国际集装箱码头实现外贸“从无到有”，新开发内外贸同船航线，实现快速承接转运东南亚及香港外贸货柜，促进海口、洋浦区域外贸箱及货源有效联动……上述一系列艰巨的任务，这里仅用五年达成。
图片国际集装箱码头能力提升之后的新设备。图右红色设备为提升前旧设备，图左蓝色设备为提升后新设备。
时不我待，高速生长，就像是植入了洋浦国际集装箱码头的精神元素。
窥斑见豹。整个洋浦港都在科学地生长。
2019年9月国家发改委印发《西部陆海新通道总体规划》，洋浦港由“地区性重要港口”跃升至国家层面的“国际枢纽海港”。为实现《总体规划》目标，满足未来运输需求，洋浦必须加快推进港航基础设施建设，对码头和航道能级进行提升。
振兴港口、发展运输业，需要坚持绿色发展、生态优先。2022年1月，海南组建了推进海南洋浦区域国际集装箱枢纽港扩建工程工作专班。专班驻点北京，直接推进洋浦区域国际集装箱枢纽港扩建工程的各项工作。5月31日，生态环境部印发了《关于<洋浦港洋浦港区国际集装箱码头区域规划修订影响报告书>的审查意见》，累计用时60个日历日，而此前生态环境部批复港口规划环评的最快纪录则是一年。6月12日，交通部和省政府联合批复《规划修订方案》，规划调整工作全部完成。7月29日，洋浦交通港航局组织召开专家审查会，截至目前安全条件审查报告修订已完成，并通过了专家复核。8月25日，港航控股组织召开内部审查会，目前正在结合相关意见完善设计报告。项目环评、航道通航条件评价、节能评估、社会稳定性评价等工作，已经在紧锣密鼓的同步推进中。
洋浦正向着国际航运枢纽的远大目标，一步一个脚印，踏实前行，步伐紧凑而坚定——只因那长久的夙愿，那凝聚于骨子里的成长的渴望，那萦绕在海南人内心深处的瑰丽梦想！
日记丨洋浦经济开发区交通运输管理中心副主任马绍珍：见证过程步履维艰，方知成果来之不易
时间：9月8日
地点：洋浦经济开发区
天气：雨
9点梳理资金需求，10点参加视频会议，11点联系项目业主方，16点梳理公路、水路交通建设项目投资计划表……
忙碌的一天，这样大大小小的对接、梳理，每周滚动进行。但正是通过这些不断地对比调整和跟进协调，才保障了每年交通基础设施建设目标的实现。
2006年，刚毕业的我来到洋浦港参与洋浦港三期工程建设。从施工方到业主方再到行政主管部门，洋浦港现有的48个泊位，其中30余个我都有参与建设或行业管理的记忆。正因为见证了过程的步履维艰，才知道成果的来之不易。
洋浦国际集装箱码头从小铲滩岸滩整治开始，结合洋浦港区5万吨级深水航道的建设形成了宝贵的港口发展用地。
那是2010年，当时全洋浦港年集装箱吞吐量仅21万标箱。推进项目前期工作时，各方都在质疑花费23个亿建设的码头会不会“晒太阳”，也在质疑这个浩大的工程，我们要用多久才能实现目标。但所有人都低估了一群有着相同信仰，为了共同的目标而拼搏的人，在方向明确的时候，能迸发出的惊人力量……
自由贸易港的政策和西部陆海新通道总体规划赋予了洋浦港国际集装箱枢纽海港的明确定位，也给洋浦港口人指明了可持续发展方向和奋斗目标。
我们用实际的数据回答了质疑。洋浦港集装箱吞吐量从2010年的21万标箱、到2017年的45.9万标箱、再到2021年的131.8万标箱，翻了6倍。
我们推进完成了码头能力提升项目建设及时升级了码头通过能力，建成了疏港大道二期工程项目及时打通了港区后方集疏运瓶颈；同时为迎接可预见的通过能力不足问题，新的码头扩建、航道扩建和疏港高速公路建设等近200个亿的基础设施配套又已迫在眉睫，发展的速度，超过了所有人的预期。
10年来，我见证了洋浦港在泊位数量、货运量、航线航班数量以及船舶登记数量等各方面实现的跨越式和创新式发展，也见证了洋浦港口人夜以继日的拼搏和努力，更以自己身处他们之间而自豪。
我深知港航物流产业的发展在加快建设港口配套设施、升级货物运输渠道、加速政策落地实施、优化营商环境和集聚航运要素等方面缺一不可。但作为港口基础设施建设的一名专业技术人员，不管处在建设的哪一方，我都愿发挥所长，以时不我待和功成不必在我的精神，扎实推进项目建设，让基础设施建设成为国际枢纽海港发展的浓墨重彩。
望着如今日新月异的洋浦港，我那时疲惫的身体，酸痛的腿脚及因疫情而褶皱的心，就像被烫熨过一样舒展。
我们与洋浦一起成长和成熟！
来源：新海南客户端
100多年前的夙愿如何实现？30几年前打下的草稿怎样绘制成壮丽的图景？洋浦，就仿佛万千海南人民心中的一个结，岁月和历史构成经线，成长与变迁构成纬线，把它理顺，把它编织成行成卷，终成那一幅理想中的美景……
2022年8月，海南突发疫情。位于海南岛西北部洋浦经济开发区的洋浦国际集装箱码头，却仍一如既往地繁忙。在这里，平均每天会有5艘次船舶完成靠港作业。
稳定的生产作业环境，来源于面对疫情的严谨态度。从8月初开始，洋浦国际集装箱码头整个港区实施物理围网和门岗值守闭环管理，所有工作人员以及外包队伍将近400人全部住在港区，确保码头通行和作业正常，整体效率未受封控影响。严谨，高效，拼搏——这就是洋浦国际集装箱码头工作模式的一个缩影。
2022年前8个月，洋浦国际集装箱码头已完成装箱吞吐量101万标箱，其中外贸箱量为19万标箱。19万这个数字，在5年前是一年全部集装箱吞吐量的总数。那一年，这里的外贸箱量为零。
今天的洋浦国际集装箱码头已累计布局内贸航线12条、外贸航线14条、内外贸同船路径7条。内贸基本覆盖了东北、华北、华东、华南等主要沿海港口；外贸则以东南亚航线为主，航路远达南太平洋、印度洋。同样是短短的5年前，这里仅有8条内贸航线，外贸航线一片空白。
这种对比，就像是反差强烈的冷暖色系，叫人印象直观而深刻。
洋浦港国际集装箱码头实现外贸“从无到有”，新开发内外贸同船航线，实现快速承接转运东南亚及香港外贸货柜，促进海口、洋浦区域外贸箱及货源有效联动……上述一系列艰巨的任务，这里仅用五年达成。
图片国际集装箱码头能力提升之后的新设备。图右红色设备为提升前旧设备，图左蓝色设备为提升后新设备。
时不我待，高速生长，就像是植入了洋浦国际集装箱码头的精神元素。
窥斑见豹。整个洋浦港都在科学地生长。
2019年9月国家发改委印发《西部陆海新通道总体规划》，洋浦港由“地区性重要港口”跃升至国家层面的“国际枢纽海港”。为实现《总体规划》目标，满足未来运输需求，洋浦必须加快推进港航基础设施建设，对码头和航道能级进行提升。
振兴港口、发展运输业，需要坚持绿色发展、生态优先。2022年1月，海南组建了推进海南洋浦区域国际集装箱枢纽港扩建工程工作专班。专班驻点北京，直接推进洋浦区域国际集装箱枢纽港扩建工程的各项工作。5月31日，生态环境部印发了《关于<洋浦港洋浦港区国际集装箱码头区域规划修订影响报告书>的审查意见》，累计用时60个日历日，而此前生态环境部批复港口规划环评的最快纪录则是一年。6月12日，交通部和省政府联合批复《规划修订方案》，规划调整工作全部完成。7月29日，洋浦交通港航局组织召开专家审查会，截至目前安全条件审查报告修订已完成，并通过了专家复核。8月25日，港航控股组织召开内部审查会，目前正在结合相关意见完善设计报告。项目环评、航道通航条件评价、节能评估、社会稳定性评价等工作，已经在紧锣密鼓的同步推进中。
洋浦正向着国际航运枢纽的远大目标，一步一个脚印，踏实前行，步伐紧凑而坚定——只因那长久的夙愿，那凝聚于骨子里的成长的渴望，那萦绕在海南人内心深处的瑰丽梦想！
日记丨洋浦经济开发区交通运输管理中心副主任马绍珍：见证过程步履维艰，方知成果来之不易
时间：9月8日
地点：洋浦经济开发区
天气：雨
9点梳理资金需求，10点参加视频会议，11点联系项目业主方，16点梳理公路、水路交通建设项目投资计划表……
忙碌的一天，这样大大小小的对接、梳理，每周滚动进行。但正是通过这些不断地对比调整和跟进协调，才保障了每年交通基础设施建设目标的实现。
2006年，刚毕业的我来到洋浦港参与洋浦港三期工程建设。从施工方到业主方再到行政主管部门，洋浦港现有的48个泊位，其中30余个我都有参与建设或行业管理的记忆。正因为见证了过程的步履维艰，才知道成果的来之不易。
洋浦国际集装箱码头从小铲滩岸滩整治开始，结合洋浦港区5万吨级深水航道的建设形成了宝贵的港口发展用地。
那是2010年，当时全洋浦港年集装箱吞吐量仅21万标箱。推进项目前期工作时，各方都在质疑花费23个亿建设的码头会不会“晒太阳”，也在质疑这个浩大的工程，我们要用多久才能实现目标。但所有人都低估了一群有着相同信仰，为了共同的目标而拼搏的人，在方向明确的时候，能迸发出的惊人力量……
自由贸易港的政策和西部陆海新通道总体规划赋予了洋浦港国际集装箱枢纽海港的明确定位，也给洋浦港口人指明了可持续发展方向和奋斗目标。
我们用实际的数据回答了质疑。洋浦港集装箱吞吐量从2010年的21万标箱、到2017年的45.9万标箱、再到2021年的131.8万标箱，翻了6倍。
我们推进完成了码头能力提升项目建设及时升级了码头通过能力，建成了疏港大道二期工程项目及时打通了港区后方集疏运瓶颈；同时为迎接可预见的通过能力不足问题，新的码头扩建、航道扩建和疏港高速公路建设等近200个亿的基础设施配套又已迫在眉睫，发展的速度，超过了所有人的预期。
10年来，我见证了洋浦港在泊位数量、货运量、航线航班数量以及船舶登记数量等各方面实现的跨越式和创新式发展，也见证了洋浦港口人夜以继日的拼搏和努力，更以自己身处他们之间而自豪。
我深知港航物流产业的发展在加快建设港口配套设施、升级货物运输渠道、加速政策落地实施、优化营商环境和集聚航运要素等方面缺一不可。但作为港口基础设施建设的一名专业技术人员，不管处在建设的哪一方，我都愿发挥所长，以时不我待和功成不必在我的精神，扎实推进项目建设，让基础设施建设成为国际枢纽海港发展的浓墨重彩。
望着如今日新月异的洋浦港，我那时疲惫的身体，酸痛的腿脚及因疫情而褶皱的心，就像被烫熨过一样舒展。
我们与洋浦一起成长和成熟！
来源：新海南客户端
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