【“剧本杀电影”,仅仅还是标签？】近日，电影界窜出一匹票房黑马。截至发稿前，《扬名立万》票房已经突破4亿，豆瓣评分稳定在7.6分。而据灯塔专业版数据，映前的预测票房基本在1亿上下，显然大大超过预期。
不光市场和口碑收获良好，电影《扬名立万》也带出了一个“剧本杀电影”的概念。这部电影预告之初，就打出了“真正的剧本杀”的名号，预告片中，“一桩惊天大案”“凶案现场重现”“追溯幕后真相”“凶手现场还原”等字眼，也像是真的将社交游戏剧本杀搬到了大银幕上。
似乎着意将这一新类型立起来，连同之前上映的《不速来客》《秘密访客》《悬崖之上》等，都被纳入了“剧本杀电影”的行列。借着剧本杀游戏的风靡，形形色色的“剧本杀电影”也渐有爆发的势头，但其中虚实成分究竟有几何？
打着剧本杀噱头的悬疑电影
电影以民国为背景，一群不得志的电影人在上海大亨陆子野的邀请下聚集在一个被废弃的夜总会，其中有被迫从记者转行而来的编剧，有被时代淘汰的默片皇帝，有过气的女明星，有拍一部烂一部的导演，也有在好莱坞备受歧视的武术替身，他们欲将轰动上海的“三老案”拍成电影，借此扬名立万。随着讨论的深入，他们发现自己正身处案发现场并且无法逃离，而凶手就在他们身边……
一群身份不同、各怀心思的人，一个无法逃离的密闭环境，圆桌式的讨论场景，一桩命案，一个凶手，一个需要还原的真相，实景搜查探案……单看这些，一个剧本杀游戏所需的种种要素，几乎都齐备了，甚至还附加了密室元素。而从电影叙述脉络来看，从角色出场介绍，到案件引入，众人讨论补充，再到置身案件现场，也与剧本杀游戏流程巧妙吻合。正因此，不少人将其看作“集还原、情感、密室、阵营、欢乐为一体的沉浸式剧本杀电影”。
但据导演刘循子墨的解释，所谓的“剧本杀电影”纯属无心插柳。刘循子墨在接受媒体采访时明确表示，《扬名立万》的剧本是2018年底开始写的，那时候剧本杀还没有现在这么火，自己也没玩过剧本杀。比起剧本杀，《扬名立万》的场景更像是平时开的剧本会，虽然电影后半段有一段实景探案的情节，但那并不是探案，而是以第三人称视角去看待发生的故事。
这种解释更加符合电影的实际，如果抱着“剧本杀电影”的期待去观影，那么大概率是会失望的。在电影中，凶手的身份最开始便被和盘托出，这完全悖逆了剧本杀游戏的逻辑；虽然角色众多，但主次比较分明，除了尹正饰演的李家辉之外，其他人在推理上并不主动；而且，电影中搜证、探案的成分相当微弱，反而是那些超越剧本杀形式的内容，才是最打动人的地方。从观众的反馈来看，万合天宜风格的喜剧元素，对影视行业现状的隐喻和反讽，也是被提及频次最多的内容。
至少就《扬名立万》而言，所谓的“剧本杀电影”，或许只是出于一种营销策略上的考量。在此之前，电影《不速来客》已有与“剧本杀电影”标签靠拢的意思，同样是“一间屋子”“一桩命案”“几伙人”，而相较前者而言，《不速来客》的剧本杀味更浓一些，每个角色各怀心思，视角有限，全靠碎片化的叙事来拼凑完整的故事。
“剧本杀电影”概念的频繁提及，与剧本杀当下的爆发式增长不无关系。公开数据显示，2021年上半年中国消费者偏好的线下潮流娱乐方式中，剧本杀位列第三名，前两名分别是电影和运动健身，且从比例来看，差距不大。从小众娱乐逐渐变为大众娱乐的剧本杀，开始为另一种消费形式导流，“‘剧本杀电影’这个说法能让观众马上就明白这部电影讲的是什么，可能会吸引一部分剧本杀爱好者。”剧本杀从业者文君说。
剧本杀与电影是两种不同门类
刨去个案的意义之后，再来看“剧本杀电影”，其中是否蕴含着剧本杀与电影沟通的可能性。
在文君看来，如果不管形式，单从内涵上讲，“剧本杀电影”的概念并不新鲜，大凡列举的电影，基本都是建立在阿加莎式悬疑推理的经典框架之上的变体。这种框架有个名字是“暴风雪山庄模式”，指一群人因为某种原因聚集在一个相对封闭的环境中，无法与外界取得联系，先后离奇死亡，凶手就在其中，侦探在这样的情形下进行有限度的搜查和推理。经典的小说有《无人生还》，电影则有《风声》等。
而当剧本杀作为一种成熟的游戏样式日渐普及之后，“剧本杀电影”的提法或许不单单局限于这样一种推理框架，更具有泛化的可能。
剧本杀和电影之所以能够实现联动，最重要的原因还是，剧本杀本质上也是一门讲故事的艺术，与电影或者更广泛的影视领域有着内在的相似性。近年来两者之间互相转化的例子也有不少，影视向剧本杀进军来势汹汹，电影《唐人街探案3》《刺杀小说家》《大鱼海棠》《大话西游》已经被改编成剧本杀。
这种本子甚至有专属的名字“IP本”。但总体来看，IP本市场上表现不佳，尚未见到成功的例子。就拿IP本《庆余年》来说，截至目前，在小黑探平台上共售出848本，在IP本中的销量算是居前列，但与头部剧本动辄五千以上的销量来比，仍有不小距离。而且值得注意的是，不少买家都评价道：如果看过原著或电视剧，基本上就能猜到凶手是谁，比较影响游戏体验。在其他IP本的评论区中，也能见到诸如“为了IP而IP”的声音。
可见，影视向剧本杀的转化颇有阻碍，而另一边，剧本杀向影视领域的移植还在路上，这种改编被称为“逆向改编”：从下游衍生品转化为上游作品。早前就有消息称，《年轮》将呈现为网络互动剧，这被视为剧本杀影视化的第一步。虽然结果如何尚不能得知，但光从互动剧这种改编形式上可以看出团队在剧本杀和影视间的取舍。剧本杀的多人视角，第一人称的代入感……这些游戏本身的特性通过互动剧的形式得到了保留。游戏性是剧本杀不可忽视的重要一极，而这一特性也注定了两者在转化上的不顺畅。
剧本杀和电影，毕竟还是两种不同的门类。剧本杀，难以逃出游戏的通病——套路化和程式化，而这正是电影的大忌，《扬名立万》在叙事上的初探索虽有成效，但这样的经验不能套用，类似的套路多了，就容易审美疲劳；诸如此类的，在剧本杀通向影视化上，容易发生碰撞的，还有剧本杀对角色平衡性的追求，以及角色设定上的脸谱化问题等。
这些都需要更多实践者摸着石头过河，真正意义上的“剧本杀电视剧”或者“剧本杀电影”，恐怕还得等剧本杀进一步大众化、资本更多地入局之后，才能真正落地。而在这之前，更多带有标签性质的“剧本杀电影”或许依然会源源不断地出现。（大众日报）
不光市场和口碑收获良好，电影《扬名立万》也带出了一个“剧本杀电影”的概念。这部电影预告之初，就打出了“真正的剧本杀”的名号，预告片中，“一桩惊天大案”“凶案现场重现”“追溯幕后真相”“凶手现场还原”等字眼，也像是真的将社交游戏剧本杀搬到了大银幕上。
似乎着意将这一新类型立起来，连同之前上映的《不速来客》《秘密访客》《悬崖之上》等，都被纳入了“剧本杀电影”的行列。借着剧本杀游戏的风靡，形形色色的“剧本杀电影”也渐有爆发的势头，但其中虚实成分究竟有几何？
打着剧本杀噱头的悬疑电影
电影以民国为背景，一群不得志的电影人在上海大亨陆子野的邀请下聚集在一个被废弃的夜总会，其中有被迫从记者转行而来的编剧，有被时代淘汰的默片皇帝，有过气的女明星，有拍一部烂一部的导演，也有在好莱坞备受歧视的武术替身，他们欲将轰动上海的“三老案”拍成电影，借此扬名立万。随着讨论的深入，他们发现自己正身处案发现场并且无法逃离，而凶手就在他们身边……
一群身份不同、各怀心思的人，一个无法逃离的密闭环境，圆桌式的讨论场景，一桩命案，一个凶手，一个需要还原的真相，实景搜查探案……单看这些，一个剧本杀游戏所需的种种要素，几乎都齐备了，甚至还附加了密室元素。而从电影叙述脉络来看，从角色出场介绍，到案件引入，众人讨论补充，再到置身案件现场，也与剧本杀游戏流程巧妙吻合。正因此，不少人将其看作“集还原、情感、密室、阵营、欢乐为一体的沉浸式剧本杀电影”。
但据导演刘循子墨的解释，所谓的“剧本杀电影”纯属无心插柳。刘循子墨在接受媒体采访时明确表示，《扬名立万》的剧本是2018年底开始写的，那时候剧本杀还没有现在这么火，自己也没玩过剧本杀。比起剧本杀，《扬名立万》的场景更像是平时开的剧本会，虽然电影后半段有一段实景探案的情节，但那并不是探案，而是以第三人称视角去看待发生的故事。
这种解释更加符合电影的实际，如果抱着“剧本杀电影”的期待去观影，那么大概率是会失望的。在电影中，凶手的身份最开始便被和盘托出，这完全悖逆了剧本杀游戏的逻辑；虽然角色众多，但主次比较分明，除了尹正饰演的李家辉之外，其他人在推理上并不主动；而且，电影中搜证、探案的成分相当微弱，反而是那些超越剧本杀形式的内容，才是最打动人的地方。从观众的反馈来看，万合天宜风格的喜剧元素，对影视行业现状的隐喻和反讽，也是被提及频次最多的内容。
至少就《扬名立万》而言，所谓的“剧本杀电影”，或许只是出于一种营销策略上的考量。在此之前，电影《不速来客》已有与“剧本杀电影”标签靠拢的意思，同样是“一间屋子”“一桩命案”“几伙人”，而相较前者而言，《不速来客》的剧本杀味更浓一些，每个角色各怀心思，视角有限，全靠碎片化的叙事来拼凑完整的故事。
“剧本杀电影”概念的频繁提及，与剧本杀当下的爆发式增长不无关系。公开数据显示，2021年上半年中国消费者偏好的线下潮流娱乐方式中，剧本杀位列第三名，前两名分别是电影和运动健身，且从比例来看，差距不大。从小众娱乐逐渐变为大众娱乐的剧本杀，开始为另一种消费形式导流，“‘剧本杀电影’这个说法能让观众马上就明白这部电影讲的是什么，可能会吸引一部分剧本杀爱好者。”剧本杀从业者文君说。
剧本杀与电影是两种不同门类
刨去个案的意义之后，再来看“剧本杀电影”，其中是否蕴含着剧本杀与电影沟通的可能性。
在文君看来，如果不管形式，单从内涵上讲，“剧本杀电影”的概念并不新鲜，大凡列举的电影，基本都是建立在阿加莎式悬疑推理的经典框架之上的变体。这种框架有个名字是“暴风雪山庄模式”，指一群人因为某种原因聚集在一个相对封闭的环境中，无法与外界取得联系，先后离奇死亡，凶手就在其中，侦探在这样的情形下进行有限度的搜查和推理。经典的小说有《无人生还》，电影则有《风声》等。
而当剧本杀作为一种成熟的游戏样式日渐普及之后，“剧本杀电影”的提法或许不单单局限于这样一种推理框架，更具有泛化的可能。
剧本杀和电影之所以能够实现联动，最重要的原因还是，剧本杀本质上也是一门讲故事的艺术，与电影或者更广泛的影视领域有着内在的相似性。近年来两者之间互相转化的例子也有不少，影视向剧本杀进军来势汹汹，电影《唐人街探案3》《刺杀小说家》《大鱼海棠》《大话西游》已经被改编成剧本杀。
这种本子甚至有专属的名字“IP本”。但总体来看，IP本市场上表现不佳，尚未见到成功的例子。就拿IP本《庆余年》来说，截至目前，在小黑探平台上共售出848本，在IP本中的销量算是居前列，但与头部剧本动辄五千以上的销量来比，仍有不小距离。而且值得注意的是，不少买家都评价道：如果看过原著或电视剧，基本上就能猜到凶手是谁，比较影响游戏体验。在其他IP本的评论区中，也能见到诸如“为了IP而IP”的声音。
可见，影视向剧本杀的转化颇有阻碍，而另一边，剧本杀向影视领域的移植还在路上，这种改编被称为“逆向改编”：从下游衍生品转化为上游作品。早前就有消息称，《年轮》将呈现为网络互动剧，这被视为剧本杀影视化的第一步。虽然结果如何尚不能得知，但光从互动剧这种改编形式上可以看出团队在剧本杀和影视间的取舍。剧本杀的多人视角，第一人称的代入感……这些游戏本身的特性通过互动剧的形式得到了保留。游戏性是剧本杀不可忽视的重要一极，而这一特性也注定了两者在转化上的不顺畅。
剧本杀和电影，毕竟还是两种不同的门类。剧本杀，难以逃出游戏的通病——套路化和程式化，而这正是电影的大忌，《扬名立万》在叙事上的初探索虽有成效，但这样的经验不能套用，类似的套路多了，就容易审美疲劳；诸如此类的，在剧本杀通向影视化上，容易发生碰撞的，还有剧本杀对角色平衡性的追求，以及角色设定上的脸谱化问题等。
这些都需要更多实践者摸着石头过河，真正意义上的“剧本杀电视剧”或者“剧本杀电影”，恐怕还得等剧本杀进一步大众化、资本更多地入局之后，才能真正落地。而在这之前，更多带有标签性质的“剧本杀电影”或许依然会源源不断地出现。（大众日报）
新商办50人|刘凯：存量时代 数字经济推动商业地产生态变革
房讯网讯 从新冠疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了非常亮眼的表现。外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业表现出长期的信心。
那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？
10月27日，针对疫情常态化下商业地产，包括写字楼产业园的变局与破局，房讯网采访了全联房地产商会副秘书长兼写字楼分会执行会长刘凯。
房讯网：疫情反复冲击与防控常态化下，商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些前所未有的全新变局和全新变化？
刘凯：2021年，在新冠疫情防控常态化的背景下，我国经济活动持续恢复，产业发展稳中有进，主要经济指标保持了较快增长。
随着疫情的管控和国民经济长期向好的趋势发展，商业地产开发投资额以及销售租赁活跃度提升，市场复苏势头强劲，预计未来将稳步回暖。
一方面，我们判断，写字楼市场供应高峰期或将接近尾声，大规模的新增供应已经陆续进入市场，未来的去化压力有望得到缓解。国家统计局数据显示，前三季度全国写字楼的开发投资额趋于理性，同比微降0.5%，新开工面积同比下降约两成为-20.3%；竣工面积虽较去年有所增加，但放大到近五年数据来看，同样呈现出下降趋势。
另一方面，我们看到，写字楼产业园市场租赁需求反弹。随着国家产业升级、企业扶持政策的陆续出台，以及企业对中国经济信心的增强，写字楼市场自用、投资等需求得到释放。进入2021年以来，写字楼租赁市场的积极信号不断增强。根据世邦魏理仕数据，前三季度重点城市写字楼市场租赁需求进一步回暖，写字楼净吸纳量累计达567万平方米，已突破上一轮市场周期的同期高点。
第三，在市场需求持续释放的影响下，项目去化的速度加快，整体市场的空置率扭转了去年同期的上升趋势，三季度末一线城市的空置率均出现下降。从五大行数据来看，北京写字楼市场第三季度空置率在12.7%到16.7%不等，上海写字楼空置率环比二季度末也降低了1-2个百分点。
第四，2021年7月，全国发布《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，即教育“双减”政策，对中小学及线上、线下的校外培训机构进行系统性规范和改革。在“双减”政策出台后，K12及相关学科类教育培训受到巨大冲击，而其他教育培训领域短期内也面临不确定性，过去1-2年内快速涌入市场的需求迎来集中退租、缩租的趋势。整体而言，本轮市场波动对一线城市优质办公楼市场影响相对较小，对1.5及二线城市影响分化，部分城市面临较大冲击，需求回暖和租金企稳曲线再次承压。
我们认为，短期来看，预计2022年一线城市的写字楼市场将会恢复到疫情前的水平；中长期来看，随着国家金融开放和科技创新的持续推进，写字楼市场仍有较大的增长空间，行业深度运营和创新趋势也将得到进一步的深化。
房讯网：面对新变局和新变化，商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的破局之道和创新案例？
刘凯：商业办公产业本质上是经营性的服务业，属于第三产业，也是第二、三产业发展的重要载体，商业办公作为经营性持有型物业，往往为增加就业机会，稳定就业率提供了空间和场所。同时，也是区域经济发展的重要支撑和载体，更是区域税收的增长源。
从全国来看，当前商业办公产业面临的挑战集中体现在连续多年的供应高峰推动空置率的走高和租金（售价）水平的下降。据统计，2020年一线城市写字楼空置率全部在20%以上运行，均创十年新高。目前深圳市场存量近590万㎡，空置率为23%，未来4年还会有超过650万㎡的供应量，空置率将被进一步推高。可以预见，十四五期间主要核心城市的甲级写字楼空置率都将进一步高企，这也意味着市场将充斥着大量闲置资源没有得到利用。
此外，商办市场也面临着新增产业办公需求严重不足，供需严重失衡的问题。以北京为例，目前北京从2021年到2024年的新增供应为215万㎡左右，为存量面积的22%左右，供应压力属于相对较轻的市场。2020年，北京虽然只有约60万平方米的新项目集中进入市场，但供需比已经严重扭曲到接近5倍，整个市场供需失衡问题已经非常严重。不过，当前供需比失衡的问题并不是普遍性问题，四个一线城市只有广州相对理想，北京预期会逐步改善，但上海和深圳的问题可能会越来越严重。
为推进商办市场平稳健康发展，我们提出如下建议：
1、大力发展服务业刺激写字楼市场的新增需求释放。中国服务业增加值占GDP比重只有54%左右，距离服务业较发达的经济体还有20%-30%的差距。大力发展服务业，特别是高端服务业将从很大程度上刺激新增需求的产生，从一定程度上抵消大量新增供应带来的压力。
2、大力发展数字经济，通过数字经济促进服务业发展，加快闲置资源去化速度。数字经济在中国的发展规模目前已经全球第二，但数字经济占整体GDP的比重却只有36%左右，相较于英美德三国超过60%的比重来讲，我们的差距依然较大。数字经济为服务也提供了更适合其发展的沃土，服务贸易为数字经济发展提供了更大的需求动力。当数字经济不断提升服务业发展质量和规模的同时，也会创造出更多的办公面积需求。
3、整个城市一盘棋，政策保持灵活性，需要因地施政或因“区域”施政，打破行政区之间阻碍企业流动或扩张的各种限制和束缚，缓解产业发展和写字楼供给错配的问题。
房讯网：行业高质量发展的要求下，商业地产（写字楼、产业园）行业展现了哪些未来十年的未来趋势和未来生态？
刘凯：近年来，商业地产行业发展规模增速趋缓，这也预示着存量时代的到来。
不同于增量时代短平快、高杠杆、高回报的开发逻辑，存量时代的特点是低杠杆、低回报、长周期。从增量时代步入存量时代，商业地产正走向精细化运营。数字化、体验化的融合趋势，以及今年公募REITs试点的地产金融化突破，为商业地产的未来发展留下了更多的想象空间。
我们认为，商业地产在未来的创新包括但不限于模式重塑、科技驱动、生态营造，更将体现在体制优化、思维升维、研发应用、政策支撑的方面。
行业高质量发展的要求下，商业地产（写字楼、产业园）市场发展正在出现三大转变。
第一，从开发向运营的转变。商业地产存量时代，行业从开发驱动转向运营驱动，运营能力成为核心价值之一。商业地产头部企业摒弃简单的收租模式，转向重度运营，向管理要效益，以资产运营促价值提升，为商业地产使用者（终端企业用户）提供更专业、更多元的管理服务。
第二，从重资产向轻资产的转变。随着行业利润率和杠杆率的长期下降，"重资产"不再是商业地产企业的最佳选择，而风险小、回报率高、专业化程度高的"轻资产"模式大行其道。在较强的综合经营能力加持下，商业地产头部企业开始用自有品牌轻资产模式占领市场，在减少风险的同时加快其营运规模的增长。
第三，从智能向数字化的转变。数字经济和新基建政策推动商业地产的数字化转型，互联网和数字科技的发展重塑商业地产发展模式。随着大数据应用的快速发展，以人为本的数据化的互联互通，赋能商业地产设施、空间、运营服务等多环节，通过智慧集成提供更具人性化的关怀，为人们创造舒适生态、极具体验感的消费和办公空间环境。
房讯网讯 从新冠疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了非常亮眼的表现。外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业表现出长期的信心。
那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？
10月27日，针对疫情常态化下商业地产，包括写字楼产业园的变局与破局，房讯网采访了全联房地产商会副秘书长兼写字楼分会执行会长刘凯。
房讯网：疫情反复冲击与防控常态化下，商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些前所未有的全新变局和全新变化？
刘凯：2021年，在新冠疫情防控常态化的背景下，我国经济活动持续恢复，产业发展稳中有进，主要经济指标保持了较快增长。
随着疫情的管控和国民经济长期向好的趋势发展，商业地产开发投资额以及销售租赁活跃度提升，市场复苏势头强劲，预计未来将稳步回暖。
一方面，我们判断，写字楼市场供应高峰期或将接近尾声，大规模的新增供应已经陆续进入市场，未来的去化压力有望得到缓解。国家统计局数据显示，前三季度全国写字楼的开发投资额趋于理性，同比微降0.5%，新开工面积同比下降约两成为-20.3%；竣工面积虽较去年有所增加，但放大到近五年数据来看，同样呈现出下降趋势。
另一方面，我们看到，写字楼产业园市场租赁需求反弹。随着国家产业升级、企业扶持政策的陆续出台，以及企业对中国经济信心的增强，写字楼市场自用、投资等需求得到释放。进入2021年以来，写字楼租赁市场的积极信号不断增强。根据世邦魏理仕数据，前三季度重点城市写字楼市场租赁需求进一步回暖，写字楼净吸纳量累计达567万平方米，已突破上一轮市场周期的同期高点。
第三，在市场需求持续释放的影响下，项目去化的速度加快，整体市场的空置率扭转了去年同期的上升趋势，三季度末一线城市的空置率均出现下降。从五大行数据来看，北京写字楼市场第三季度空置率在12.7%到16.7%不等，上海写字楼空置率环比二季度末也降低了1-2个百分点。
第四，2021年7月，全国发布《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，即教育“双减”政策，对中小学及线上、线下的校外培训机构进行系统性规范和改革。在“双减”政策出台后，K12及相关学科类教育培训受到巨大冲击，而其他教育培训领域短期内也面临不确定性，过去1-2年内快速涌入市场的需求迎来集中退租、缩租的趋势。整体而言，本轮市场波动对一线城市优质办公楼市场影响相对较小，对1.5及二线城市影响分化，部分城市面临较大冲击，需求回暖和租金企稳曲线再次承压。
我们认为，短期来看，预计2022年一线城市的写字楼市场将会恢复到疫情前的水平；中长期来看，随着国家金融开放和科技创新的持续推进，写字楼市场仍有较大的增长空间，行业深度运营和创新趋势也将得到进一步的深化。
房讯网：面对新变局和新变化，商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的破局之道和创新案例？
刘凯：商业办公产业本质上是经营性的服务业，属于第三产业，也是第二、三产业发展的重要载体，商业办公作为经营性持有型物业，往往为增加就业机会，稳定就业率提供了空间和场所。同时，也是区域经济发展的重要支撑和载体，更是区域税收的增长源。
从全国来看，当前商业办公产业面临的挑战集中体现在连续多年的供应高峰推动空置率的走高和租金（售价）水平的下降。据统计，2020年一线城市写字楼空置率全部在20%以上运行，均创十年新高。目前深圳市场存量近590万㎡，空置率为23%，未来4年还会有超过650万㎡的供应量，空置率将被进一步推高。可以预见，十四五期间主要核心城市的甲级写字楼空置率都将进一步高企，这也意味着市场将充斥着大量闲置资源没有得到利用。
此外，商办市场也面临着新增产业办公需求严重不足，供需严重失衡的问题。以北京为例，目前北京从2021年到2024年的新增供应为215万㎡左右，为存量面积的22%左右，供应压力属于相对较轻的市场。2020年，北京虽然只有约60万平方米的新项目集中进入市场，但供需比已经严重扭曲到接近5倍，整个市场供需失衡问题已经非常严重。不过，当前供需比失衡的问题并不是普遍性问题，四个一线城市只有广州相对理想，北京预期会逐步改善，但上海和深圳的问题可能会越来越严重。
为推进商办市场平稳健康发展，我们提出如下建议：
1、大力发展服务业刺激写字楼市场的新增需求释放。中国服务业增加值占GDP比重只有54%左右，距离服务业较发达的经济体还有20%-30%的差距。大力发展服务业，特别是高端服务业将从很大程度上刺激新增需求的产生，从一定程度上抵消大量新增供应带来的压力。
2、大力发展数字经济，通过数字经济促进服务业发展，加快闲置资源去化速度。数字经济在中国的发展规模目前已经全球第二，但数字经济占整体GDP的比重却只有36%左右，相较于英美德三国超过60%的比重来讲，我们的差距依然较大。数字经济为服务也提供了更适合其发展的沃土，服务贸易为数字经济发展提供了更大的需求动力。当数字经济不断提升服务业发展质量和规模的同时，也会创造出更多的办公面积需求。
3、整个城市一盘棋，政策保持灵活性，需要因地施政或因“区域”施政，打破行政区之间阻碍企业流动或扩张的各种限制和束缚，缓解产业发展和写字楼供给错配的问题。
房讯网：行业高质量发展的要求下，商业地产（写字楼、产业园）行业展现了哪些未来十年的未来趋势和未来生态？
刘凯：近年来，商业地产行业发展规模增速趋缓，这也预示着存量时代的到来。
不同于增量时代短平快、高杠杆、高回报的开发逻辑，存量时代的特点是低杠杆、低回报、长周期。从增量时代步入存量时代，商业地产正走向精细化运营。数字化、体验化的融合趋势，以及今年公募REITs试点的地产金融化突破，为商业地产的未来发展留下了更多的想象空间。
我们认为，商业地产在未来的创新包括但不限于模式重塑、科技驱动、生态营造，更将体现在体制优化、思维升维、研发应用、政策支撑的方面。
行业高质量发展的要求下，商业地产（写字楼、产业园）市场发展正在出现三大转变。
第一，从开发向运营的转变。商业地产存量时代，行业从开发驱动转向运营驱动，运营能力成为核心价值之一。商业地产头部企业摒弃简单的收租模式，转向重度运营，向管理要效益，以资产运营促价值提升，为商业地产使用者（终端企业用户）提供更专业、更多元的管理服务。
第二，从重资产向轻资产的转变。随着行业利润率和杠杆率的长期下降，"重资产"不再是商业地产企业的最佳选择，而风险小、回报率高、专业化程度高的"轻资产"模式大行其道。在较强的综合经营能力加持下，商业地产头部企业开始用自有品牌轻资产模式占领市场，在减少风险的同时加快其营运规模的增长。
第三，从智能向数字化的转变。数字经济和新基建政策推动商业地产的数字化转型，互联网和数字科技的发展重塑商业地产发展模式。随着大数据应用的快速发展，以人为本的数据化的互联互通，赋能商业地产设施、空间、运营服务等多环节，通过智慧集成提供更具人性化的关怀，为人们创造舒适生态、极具体验感的消费和办公空间环境。
【发挥龙头企业引领作用 夯实乡村振兴产业根基——农业农村部乡村产业发展司负责人就《关于促进农业产业化龙头企业做大做强的意见》答记者问】近日，农业农村部印发《关于促进农业产业化龙头企业做大做强的意见》（以下简称《意见》）。记者就《意见》有关问题专访农业农村部乡村产业发展司负责人。
问：《意见》出台的背景是什么？
答：“十四五”是开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年，农业农村将进入加快构建现代乡村产业体系、加快推进农业农村现代化、全面实施乡村振兴战略的新阶段。农业产业化龙头企业是引领乡村全面振兴和农业农村现代化的生力军，是带动乡村产业高质量发展的重要主体。今年中央一号文件明确提出“支持农业产业化龙头企业创新发展、做大做强”。
为贯彻落实中央一号文件要求，加强对农业产业化龙头企业的支持、引导与服务，更好发挥龙头企业的引领带动作用，农业农村部在深入研究、广泛征求意见的基础上，制定出台了《意见》，旨在从促进龙头企业高质量发展、提升龙头企业联农带农水平、构建龙头企业发展梯队、优化龙头企业发展环境等方面，进一步明确支持龙头企业发展的总体要求、目标任务，进一步统一思想、形成共识，为促进龙头企业做大做强、创新发展提供指导。
问：乡村振兴，产业振兴是重中之重。《意见》提到，农业产业化龙头企业是打造农业全产业链、构建现代乡村产业体系的中坚力量，是带动农民就业增收的重要主体。如何理解和看待龙头企业在乡村产业振兴中的重要作用？
答：农业产业化龙头企业是乡村产业振兴的生力军，在乡村产业振兴中具有举足轻重的地位。一是保障国家粮食安全的担当者。农产品稳定供给是国民经济社会健康发展的重要基础。农业产业化龙头企业引导合作社、家庭农场共建原料基地，稳定市场流通秩序，有力保障了农副产品市场供应，县级以上龙头企业提供的粮油类产品占市场供给的1/3多，提供的“菜篮子”产品占市场供给的2/3多。二是农业农村现代化的引领者。近年来，大型龙头企业持续加大科技研发投入，提升产业链现代化水平。2020年，省级以上龙头企业科技研发投入850多亿元，通过研发新技术、新装备、新产品，开展科技自主创新和协同创新，提升生产标准化程度，推行绿色生产方式，促进产业转型升级发展。三是农民就业增收的带动者。龙头企业一头连着农民、一头连着市场，通过产销订单、土地托管、资产入股等方式，带领小农户融入现代农业发展。2020年，县级以上龙头企业引领各类农业产业化组织辐射带动农户1.2亿多户，吸纳就业中农村户籍劳动力接近7成，有效带动了农民就地就近就业，让农民更多分享产业增值收益。
引领乡村产业高质量发展，需要进一步激发龙头企业创新活力和发展动力，充分发挥好示范带动作用。一是发挥要素聚集的平台作用，引导龙头企业集聚更多的资金、技术、人才、信息等要素，优化要素配置、建设园区载体，带领各类农业经营主体共同开发乡村特色资源，打造乡村产业发展新高地。二是发挥产业融合的载体作用，引导龙头企业担当农业全产业链的“链主”，跨界配置农业与现代产业要素，打通产业上中下游的各个环节，催生新产业新业态新模式，促进跨区域产业链融合，开拓乡村产业发展新空间。三是发挥创新驱动的引领作用，引导龙头企业利用技术先进、实力雄厚等优势，加强研发投入和成果转化，提升技术装备水平，致力解决关键品种、关键技术、关键设备等问题，促进乡村产业转型升级。四是发挥联农带农的中坚作用，引导龙头企业牵头组建农业产业化联合体，巩固契约式、推广分红式、完善股权式利益联结机制，带动农民就业增收致富，激发乡村产业发展新活力。
问：《意见》有哪些亮点和特点？
答：《意见》提出了到2025年末培育农业产业化国家重点龙头企业超过2000家、国家级农业产业化重点联合体超过500个的总体发展目标，首次对农业产业化重点联合体培育建设提出明确要求。《意见》还对龙头企业发展方向、创新联农带农机制、龙头企业发展梯队构建进行了全面部署和系统安排，有不少创新和亮点。突出表现在“高”“新”“精”三个方面。
“高”就是高质量发展促进龙头企业做大做强。《意见》明确了龙头企业高质量发展的定位，并提出了五项重点任务。一是提高龙头企业创新发展能力，构建体系化、组织化、任务型创新联合体。二是提高龙头企业数字化发展能力，加强对生产、加工、流通和服务等全链条数字化改造，提高乡村产业全链条信息化、智能化水平。三是提高龙头企业绿色发展能力，围绕碳达峰、碳中和目标，研究应用减排减损技术和节能装备，提升加工副产物综合利用水平。四是提高龙头企业品牌发展能力，打造一批具有国内、国际影响力的产品品牌。五是提高龙头企业融合发展能力，推动各类资源要素跨界融合、集成集约，形成特色鲜明、丰富多样、一二三产业融合发展的农业全产业链。
“新”就是创新探索联农带农模式。在龙头企业通过合同、合作等方式，采取“公司+农户”“公司+农民合作社+农户”等组织形式带动农户的基础上，《意见》要求创新探索龙头企业联农带农发展，发挥龙头企业在农业全产业链中的引领带动作用，打造农民紧密参与的农业产业化联合体，探索农民收益共享的生产要素入股模式，推广农民广泛受益的农业社会化服务机制，拓宽农民多元发展的创业就业渠道，与农民建立更加稳定、更加有效、更加长效的利益联结机制，让农民合理分享全产业链增值收益，加快农民致富步伐。
“精”就是精准定位打造龙头企业多层次梯队。《意见》提出，要找准龙头企业的发展定位，围绕重点产业、关键领域、优势产区和脱贫地区，有针对性地做强一批具有国际影响力的头部企业，做优一批引领行业发展的“链主”龙头企业，做强一批具有自主创新能力的科技领军型龙头企业，做大一批联农带农紧密的区域性龙头企业，构建龙头企业多层次发展梯队。（来源：农业农村部）
问：《意见》出台的背景是什么？
答：“十四五”是开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年，农业农村将进入加快构建现代乡村产业体系、加快推进农业农村现代化、全面实施乡村振兴战略的新阶段。农业产业化龙头企业是引领乡村全面振兴和农业农村现代化的生力军，是带动乡村产业高质量发展的重要主体。今年中央一号文件明确提出“支持农业产业化龙头企业创新发展、做大做强”。
为贯彻落实中央一号文件要求，加强对农业产业化龙头企业的支持、引导与服务，更好发挥龙头企业的引领带动作用，农业农村部在深入研究、广泛征求意见的基础上，制定出台了《意见》，旨在从促进龙头企业高质量发展、提升龙头企业联农带农水平、构建龙头企业发展梯队、优化龙头企业发展环境等方面，进一步明确支持龙头企业发展的总体要求、目标任务，进一步统一思想、形成共识，为促进龙头企业做大做强、创新发展提供指导。
问：乡村振兴，产业振兴是重中之重。《意见》提到，农业产业化龙头企业是打造农业全产业链、构建现代乡村产业体系的中坚力量，是带动农民就业增收的重要主体。如何理解和看待龙头企业在乡村产业振兴中的重要作用？
答：农业产业化龙头企业是乡村产业振兴的生力军，在乡村产业振兴中具有举足轻重的地位。一是保障国家粮食安全的担当者。农产品稳定供给是国民经济社会健康发展的重要基础。农业产业化龙头企业引导合作社、家庭农场共建原料基地，稳定市场流通秩序，有力保障了农副产品市场供应，县级以上龙头企业提供的粮油类产品占市场供给的1/3多，提供的“菜篮子”产品占市场供给的2/3多。二是农业农村现代化的引领者。近年来，大型龙头企业持续加大科技研发投入，提升产业链现代化水平。2020年，省级以上龙头企业科技研发投入850多亿元，通过研发新技术、新装备、新产品，开展科技自主创新和协同创新，提升生产标准化程度，推行绿色生产方式，促进产业转型升级发展。三是农民就业增收的带动者。龙头企业一头连着农民、一头连着市场，通过产销订单、土地托管、资产入股等方式，带领小农户融入现代农业发展。2020年，县级以上龙头企业引领各类农业产业化组织辐射带动农户1.2亿多户，吸纳就业中农村户籍劳动力接近7成，有效带动了农民就地就近就业，让农民更多分享产业增值收益。
引领乡村产业高质量发展，需要进一步激发龙头企业创新活力和发展动力，充分发挥好示范带动作用。一是发挥要素聚集的平台作用，引导龙头企业集聚更多的资金、技术、人才、信息等要素，优化要素配置、建设园区载体，带领各类农业经营主体共同开发乡村特色资源，打造乡村产业发展新高地。二是发挥产业融合的载体作用，引导龙头企业担当农业全产业链的“链主”，跨界配置农业与现代产业要素，打通产业上中下游的各个环节，催生新产业新业态新模式，促进跨区域产业链融合，开拓乡村产业发展新空间。三是发挥创新驱动的引领作用，引导龙头企业利用技术先进、实力雄厚等优势，加强研发投入和成果转化，提升技术装备水平，致力解决关键品种、关键技术、关键设备等问题，促进乡村产业转型升级。四是发挥联农带农的中坚作用，引导龙头企业牵头组建农业产业化联合体，巩固契约式、推广分红式、完善股权式利益联结机制，带动农民就业增收致富，激发乡村产业发展新活力。
问：《意见》有哪些亮点和特点？
答：《意见》提出了到2025年末培育农业产业化国家重点龙头企业超过2000家、国家级农业产业化重点联合体超过500个的总体发展目标，首次对农业产业化重点联合体培育建设提出明确要求。《意见》还对龙头企业发展方向、创新联农带农机制、龙头企业发展梯队构建进行了全面部署和系统安排，有不少创新和亮点。突出表现在“高”“新”“精”三个方面。
“高”就是高质量发展促进龙头企业做大做强。《意见》明确了龙头企业高质量发展的定位，并提出了五项重点任务。一是提高龙头企业创新发展能力，构建体系化、组织化、任务型创新联合体。二是提高龙头企业数字化发展能力，加强对生产、加工、流通和服务等全链条数字化改造，提高乡村产业全链条信息化、智能化水平。三是提高龙头企业绿色发展能力，围绕碳达峰、碳中和目标，研究应用减排减损技术和节能装备，提升加工副产物综合利用水平。四是提高龙头企业品牌发展能力，打造一批具有国内、国际影响力的产品品牌。五是提高龙头企业融合发展能力，推动各类资源要素跨界融合、集成集约，形成特色鲜明、丰富多样、一二三产业融合发展的农业全产业链。
“新”就是创新探索联农带农模式。在龙头企业通过合同、合作等方式，采取“公司+农户”“公司+农民合作社+农户”等组织形式带动农户的基础上，《意见》要求创新探索龙头企业联农带农发展，发挥龙头企业在农业全产业链中的引领带动作用，打造农民紧密参与的农业产业化联合体，探索农民收益共享的生产要素入股模式，推广农民广泛受益的农业社会化服务机制，拓宽农民多元发展的创业就业渠道，与农民建立更加稳定、更加有效、更加长效的利益联结机制，让农民合理分享全产业链增值收益，加快农民致富步伐。
“精”就是精准定位打造龙头企业多层次梯队。《意见》提出，要找准龙头企业的发展定位，围绕重点产业、关键领域、优势产区和脱贫地区，有针对性地做强一批具有国际影响力的头部企业，做优一批引领行业发展的“链主”龙头企业，做强一批具有自主创新能力的科技领军型龙头企业，做大一批联农带农紧密的区域性龙头企业，构建龙头企业多层次发展梯队。（来源：农业农村部）
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