#东莞房产#
万江热盘分析
去看了万江热盘，这个楼盘在圈内被热吵，有的公众号已经把它捧得比华润万象府还高。表扬的已经太多了，我就主要说说不足。
一、交通。1、今天闲时从南城西平开车出发，导航去楼盘，从环城路约15分钟车程，走宏远路需要18分钟车程。看似不多，但是忙时经过的环城路和宏远路段都塞车比较严重，估计时间会延长约50%左右。2、由于出入口规划的限制，在增加写字楼、商业及T健小区的车辆以后，忙时进出小区会比较拥挤。3、去R1滨江体育馆站路程并不远，从龙湾路过去800米左右，这一点不错。
二、地段。从区域、商圈、位置来讲，项目的地段位置其实不算特别好，特别是西南及东北方向有较多老旧房子，城中村、老小区和产业园混杂。整体可打75分。总结就是处于二档区域、二档商圈、二档位置。
三、定位。项目的档次定位被坊间传说得很牛，说是属于开发产最高的“天”字系列产品，而仔细研究，你会发现其“天”字系列又细分成好几种，“天J”只是属于中偏下档。一般是用于命名综合体类项目，有丰富的业态，展示垂直高度优势，以适合追求便捷舒适生活的人群为目标。直接的说，项目的整体档次比本土房企光大的“天骄”低1.5档，比鹏瑞”天玥”低2.5档。有兴趣的可了解下佛山的天J。
四、规划。项目是由二块地组成，一大一小，被一条市政路隔开。住宅区域的综合容积率高，绿化率较低，建筑密度较大。这些指标对于业主的居住体验有不利影响。
五、布局。1、地块三的写字楼与5号住宅间距较小，住宅易受到写字楼的光线、人车流混杂、噪音、视野等影响；2、地块一分为两个区域，一是多栋低层商业街和公寓，二是纯住宅。住宅与商业街区过于靠近，低层易受商业环境影响；3、商业街区占地面积过大，导致纯住宅区面积小，公共空间小，园林绿化、小区配套大受局限。
六、产品。1、住宅小区1、2栋可以瞰江，但是为北向！2、除了1、2栋大户型外，3、4栋设计了不少面积不大的户型，会拉低业主的进场门槛，导致客群圈层不一致；3、靠南方的3、4栋视线会受到1、2栋瞰江高层的阻碍，真正的绝好江景户型数量有限；4、住宅超高层，使用率低，有诸多不便（之前微博有讨论）
七、卖点。有以下几点值得探讨：1、江景虽美，但是朝北就不一定好；2、高层景观虽好，但是超过30层的有多大区别？3、楼层太高，就看不到近处的江景；4、空中会所、无边泳池都在写字楼，并不在住宅区；5、此开发商做的商业街，没见过做得好的。
八、价格。1、 5号楼卖多少？什么时候卖？怎么卖法？2、据销售放风，现只卖1到4栋。首开高过万象府。呵呵了。
九、潜力。有两个优势没有得到项目重视。 1、正在进行的三江六岸的改造，可以优化项目周边环境，增加休闲空间，弥补项目自带小区园林绿化的不足，改造后的景观和旅游风光带也使得项目的景观优势更加明显。现场仅做VR演示，渲染展示得不够。2、旧改。项目周边有大量旧改，可以改善和优化项目周边环境的不足，提升项目的价值，现场需要强化文字及图片宣传。
十、对比。万X府是华X的高端产品，虽然南城这个有些名不符实，是一个缩水降档的低配版，但是其无敌的位置和超级配套，仍将是市区级的标杆项目。相邻的东江之X,其业态、规划布局、产品与项目多有相似之处，就连高度，都各有千秋，比如东江的写字楼是250，本项目是200；东江的住宅有30多层，本项目为55层。东江并有TOD综合体的巨大优势。预计项目未来超过东江之X,成为区域的“住宅类”标杆项目。但项目与万府比，一个是区域型的标杆，一个是市级的标杆，差了一个级别。
十一、 选择。除了上述的不足之处，项目当然有不少优势和亮点。比如，优越的品牌基因、高端的档次定位、大师级的设计水准、多元化资源及服务赋能，地标性的高层景观、稀缺的江景资源，完备的配套等等，基本符合“天地人和，高端际遇”的品牌价值标准，有一定的成长空间。做为一个明星项目，特别在目前的市场背景下，销售并无大问题。从住宅的角度，聊聊选择建议：1、投资不宜买太大的户型，自住无所谓；2、南向选高层，北向选中层；3、投资选相对低价的产品，但是尽量避开与低层商业区、办公楼区相邻的方向和楼层；4、从放风价来看，其1-4栋定价水份可能比较大，可能有两个原因，一是5号楼的定价原因，需要平衡收益。二是1-4栋住宅总共不到10万平，最多只能涨三次，所以将首开做高，便于后期价格调整。投资者不宜追得过高，否则收益受限。不建议超过4.5万（之前说追到底，以为3.8万首开），自住则所谓。5、买之前，可以先看看同属万江的金地外滩8号和北大资源御湾的江景及高层单位，感受下同类型项目后再做决定。 https://t.cn/RJhgDQg https://t.cn/RJhgDQg https://t.cn/RJhgDQg
万江热盘分析
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一、交通。1、今天闲时从南城西平开车出发，导航去楼盘，从环城路约15分钟车程，走宏远路需要18分钟车程。看似不多，但是忙时经过的环城路和宏远路段都塞车比较严重，估计时间会延长约50%左右。2、由于出入口规划的限制，在增加写字楼、商业及T健小区的车辆以后，忙时进出小区会比较拥挤。3、去R1滨江体育馆站路程并不远，从龙湾路过去800米左右，这一点不错。
二、地段。从区域、商圈、位置来讲，项目的地段位置其实不算特别好，特别是西南及东北方向有较多老旧房子，城中村、老小区和产业园混杂。整体可打75分。总结就是处于二档区域、二档商圈、二档位置。
三、定位。项目的档次定位被坊间传说得很牛，说是属于开发产最高的“天”字系列产品，而仔细研究，你会发现其“天”字系列又细分成好几种，“天J”只是属于中偏下档。一般是用于命名综合体类项目，有丰富的业态，展示垂直高度优势，以适合追求便捷舒适生活的人群为目标。直接的说，项目的整体档次比本土房企光大的“天骄”低1.5档，比鹏瑞”天玥”低2.5档。有兴趣的可了解下佛山的天J。
四、规划。项目是由二块地组成，一大一小，被一条市政路隔开。住宅区域的综合容积率高，绿化率较低，建筑密度较大。这些指标对于业主的居住体验有不利影响。
五、布局。1、地块三的写字楼与5号住宅间距较小，住宅易受到写字楼的光线、人车流混杂、噪音、视野等影响；2、地块一分为两个区域，一是多栋低层商业街和公寓，二是纯住宅。住宅与商业街区过于靠近，低层易受商业环境影响；3、商业街区占地面积过大，导致纯住宅区面积小，公共空间小，园林绿化、小区配套大受局限。
六、产品。1、住宅小区1、2栋可以瞰江，但是为北向！2、除了1、2栋大户型外，3、4栋设计了不少面积不大的户型，会拉低业主的进场门槛，导致客群圈层不一致；3、靠南方的3、4栋视线会受到1、2栋瞰江高层的阻碍，真正的绝好江景户型数量有限；4、住宅超高层，使用率低，有诸多不便（之前微博有讨论）
七、卖点。有以下几点值得探讨：1、江景虽美，但是朝北就不一定好；2、高层景观虽好，但是超过30层的有多大区别？3、楼层太高，就看不到近处的江景；4、空中会所、无边泳池都在写字楼，并不在住宅区；5、此开发商做的商业街，没见过做得好的。
八、价格。1、 5号楼卖多少？什么时候卖？怎么卖法？2、据销售放风，现只卖1到4栋。首开高过万象府。呵呵了。
九、潜力。有两个优势没有得到项目重视。 1、正在进行的三江六岸的改造，可以优化项目周边环境，增加休闲空间，弥补项目自带小区园林绿化的不足，改造后的景观和旅游风光带也使得项目的景观优势更加明显。现场仅做VR演示，渲染展示得不够。2、旧改。项目周边有大量旧改，可以改善和优化项目周边环境的不足，提升项目的价值，现场需要强化文字及图片宣传。
十、对比。万X府是华X的高端产品，虽然南城这个有些名不符实，是一个缩水降档的低配版，但是其无敌的位置和超级配套，仍将是市区级的标杆项目。相邻的东江之X,其业态、规划布局、产品与项目多有相似之处，就连高度，都各有千秋，比如东江的写字楼是250，本项目是200；东江的住宅有30多层，本项目为55层。东江并有TOD综合体的巨大优势。预计项目未来超过东江之X,成为区域的“住宅类”标杆项目。但项目与万府比，一个是区域型的标杆，一个是市级的标杆，差了一个级别。
十一、 选择。除了上述的不足之处，项目当然有不少优势和亮点。比如，优越的品牌基因、高端的档次定位、大师级的设计水准、多元化资源及服务赋能，地标性的高层景观、稀缺的江景资源，完备的配套等等，基本符合“天地人和，高端际遇”的品牌价值标准，有一定的成长空间。做为一个明星项目，特别在目前的市场背景下，销售并无大问题。从住宅的角度，聊聊选择建议：1、投资不宜买太大的户型，自住无所谓；2、南向选高层，北向选中层；3、投资选相对低价的产品，但是尽量避开与低层商业区、办公楼区相邻的方向和楼层；4、从放风价来看，其1-4栋定价水份可能比较大，可能有两个原因，一是5号楼的定价原因，需要平衡收益。二是1-4栋住宅总共不到10万平，最多只能涨三次，所以将首开做高，便于后期价格调整。投资者不宜追得过高，否则收益受限。不建议超过4.5万（之前说追到底，以为3.8万首开），自住则所谓。5、买之前，可以先看看同属万江的金地外滩8号和北大资源御湾的江景及高层单位，感受下同类型项目后再做决定。 https://t.cn/RJhgDQg https://t.cn/RJhgDQg https://t.cn/RJhgDQg
脑子乱糟糟的，还是说点什么，其实主要是写我自己
这几天还是挺难过的，按说我早已经不是初恋追星，追的前圈也算大风大浪什么场面都经历过，再来面对塌房这种小事应该不足为奇，准确的说甚至塌的都不是我的房，但就是难过，从未有过的心痛，想了很多，理到最后明白过来，我的难过是因为我觉得周南一定会难过。
说来一开始我为什么会被周南吸引，其实私下我一直认为我和他是一类人，包括张齐，典型的理想主义者，大教育家，认为所有人都是可沟通的，在面对刻板观念和“约定俗成”的规则上天生有着反抗性，我不喜欢，我要改变，我要说出来，坚信着以自己的力量可以影响更多的人，可惜现实太过残忍，娱乐圈向来对思考者不太友好，50%的人以旁观者的身份无视或嘲笑，20%的人以敌对者的身份去恶意解读，20%的人以粉丝的身份堵住耳朵去爱你，只剩下10%的人以各种方式去理解你陪伴你，他们能做的很多，但想想其实能做的也很少。理想主义者活着就是在现实中不停地碰壁，我不能走到他的身边去，但幸好周南遇到了张齐，我知道他不再是孤独地去面对这一切，我知道他的身边也终于有一个能听懂他说话的人。
r1//se作为一个内娱选秀出身的团体，在如今国内还不成熟的团体乱象市场中，之所以能被更多人看见，可以说“团魂”两个字功不可没，因为这两个字是美好的，也是很多人不敢想的，能在这个团身上走出来，我自己是觉得周南和张齐有起了很大作用。不是我对他俩的粉丝滤镜，相信绝大多数稍有关注他们的人都能看出来，他俩对团的热爱有目共睹，并且是真实的通过自己的行动表现出来的，具体哪些就不说了，懂得都懂。这是他们每一个人的梦想，有粉丝看见了，于是也加入进来，我们一起构筑起这个梦想，可以说是内娱团体的一个新尝试，摇摇欲坠，但也总算有个好的启程。
直到今天，梦想越做越大，高楼越筑越高，压力也越来越大，于是当其中有人开始忘记初衷的时候，坍塌就来的这么快，安全距离以外的围观者迅速摆出一贯的高贵姿态，从一开始就试图推倒这栋楼的人在一旁高喊早知如此，而这栋楼里的我们呢，说不上谁更难受，大家都是这场破碎梦想的受害者罢了。
我一直说我是一个悲观的理想主义者，虽然最崇敬悲剧美学，但偶尔看见有人竖起希望的光还是会想尽全力守护，年轻人的梦想是我永远都会向之屈服的东西，愿意去相信一些或许本就不存在的美好东西，并为之奋斗，所以当我看到周南发的那条微博的时候，真的有种久旱逢甘霖，他乡遇故知的感觉，我不知道当他遇到张齐的时候会不会有这种感觉，但我暂且因为这句话自诩懂他。
所以我觉得难过，因为这不是一场普通的偶像失格，这是我最不想看到的梦想的破裂，是一条永远不能被修复的裂痕，是又一次证明美好不存在，是往那些曾经坚信的人身上又插的一刀。
周南，我不知道你以后还会不会走这条路，不知道你会不会又把自己包裹起来质疑自己，但这一次我就先不祝你开心，我只希望这一次，你不要当那个英雄。
这几天还是挺难过的，按说我早已经不是初恋追星，追的前圈也算大风大浪什么场面都经历过，再来面对塌房这种小事应该不足为奇，准确的说甚至塌的都不是我的房，但就是难过，从未有过的心痛，想了很多，理到最后明白过来，我的难过是因为我觉得周南一定会难过。
说来一开始我为什么会被周南吸引，其实私下我一直认为我和他是一类人，包括张齐，典型的理想主义者，大教育家，认为所有人都是可沟通的，在面对刻板观念和“约定俗成”的规则上天生有着反抗性，我不喜欢，我要改变，我要说出来，坚信着以自己的力量可以影响更多的人，可惜现实太过残忍，娱乐圈向来对思考者不太友好，50%的人以旁观者的身份无视或嘲笑，20%的人以敌对者的身份去恶意解读，20%的人以粉丝的身份堵住耳朵去爱你，只剩下10%的人以各种方式去理解你陪伴你，他们能做的很多，但想想其实能做的也很少。理想主义者活着就是在现实中不停地碰壁，我不能走到他的身边去，但幸好周南遇到了张齐，我知道他不再是孤独地去面对这一切，我知道他的身边也终于有一个能听懂他说话的人。
r1//se作为一个内娱选秀出身的团体，在如今国内还不成熟的团体乱象市场中，之所以能被更多人看见，可以说“团魂”两个字功不可没，因为这两个字是美好的，也是很多人不敢想的，能在这个团身上走出来，我自己是觉得周南和张齐有起了很大作用。不是我对他俩的粉丝滤镜，相信绝大多数稍有关注他们的人都能看出来，他俩对团的热爱有目共睹，并且是真实的通过自己的行动表现出来的，具体哪些就不说了，懂得都懂。这是他们每一个人的梦想，有粉丝看见了，于是也加入进来，我们一起构筑起这个梦想，可以说是内娱团体的一个新尝试，摇摇欲坠，但也总算有个好的启程。
直到今天，梦想越做越大，高楼越筑越高，压力也越来越大，于是当其中有人开始忘记初衷的时候，坍塌就来的这么快，安全距离以外的围观者迅速摆出一贯的高贵姿态，从一开始就试图推倒这栋楼的人在一旁高喊早知如此，而这栋楼里的我们呢，说不上谁更难受，大家都是这场破碎梦想的受害者罢了。
我一直说我是一个悲观的理想主义者，虽然最崇敬悲剧美学，但偶尔看见有人竖起希望的光还是会想尽全力守护，年轻人的梦想是我永远都会向之屈服的东西，愿意去相信一些或许本就不存在的美好东西，并为之奋斗，所以当我看到周南发的那条微博的时候，真的有种久旱逢甘霖，他乡遇故知的感觉，我不知道当他遇到张齐的时候会不会有这种感觉，但我暂且因为这句话自诩懂他。
所以我觉得难过，因为这不是一场普通的偶像失格，这是我最不想看到的梦想的破裂，是一条永远不能被修复的裂痕，是又一次证明美好不存在，是往那些曾经坚信的人身上又插的一刀。
周南，我不知道你以后还会不会走这条路，不知道你会不会又把自己包裹起来质疑自己，但这一次我就先不祝你开心，我只希望这一次，你不要当那个英雄。
#法网2020#第三比赛日奇闻逸事[二哈]
1.卢布列夫和西西帕斯两位汉堡站决赛球员，法网R1互相致敬，都是让二追三，五盘逆转[doge]卢布还说准备在法网后把头发理了
2.沙波瓦洛夫过了第一轮了，打赢了西蒙，这样让加拿大本届法网的希望不再只靠布沙尔和费尔南德斯[嘘]
3.又遭遇离奇逆转的梅拉德诺维奇，赛后对于第一盘5-1盘点的双跳，认为这是裁判的锅，对手西格蒙德肯定不会指出来的啦。然后发了社交媒体，吐槽一下自己的2020九月[跪了]
4.可可爱爱Genie布沙尔，在问大家要不要法网的瓶装土呢[笑而不语]（另外美国球员似乎又是大批量出局的节奏）
1.卢布列夫和西西帕斯两位汉堡站决赛球员，法网R1互相致敬，都是让二追三，五盘逆转[doge]卢布还说准备在法网后把头发理了
2.沙波瓦洛夫过了第一轮了，打赢了西蒙，这样让加拿大本届法网的希望不再只靠布沙尔和费尔南德斯[嘘]
3.又遭遇离奇逆转的梅拉德诺维奇，赛后对于第一盘5-1盘点的双跳，认为这是裁判的锅，对手西格蒙德肯定不会指出来的啦。然后发了社交媒体，吐槽一下自己的2020九月[跪了]
4.可可爱爱Genie布沙尔，在问大家要不要法网的瓶装土呢[笑而不语]（另外美国球员似乎又是大批量出局的节奏）
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