鉴于上海的内环住宅的房龄越来越老，我们来讲讲核心区的房子房龄在100--300多年的法国巴黎的持有，交易税费。
微博里面，没有像我这样的硬核，和你讲很多公式，来计算成本的
1）房产税（Taxe Foncière）在持有过程中，需要交房产税。巴黎的房产税的计算公式：年出租价值 x 0.5 x 8%（税率）
2）居住税（Taxe d'Habitation），这个税大约等于一个月的房租，并根据居住家庭的收入进行减免
3）房产增值税（Taxe de plus-value ）
自住买房者不需要缴纳。房产增值税主要是针对次要住所（投资型住房）而缴纳的税收。
计算公式是： (房产售出价格-房产买入价格-买房时的公证费-其他有凭证的费用)×34%×(1-减税额度)，减税额度和持有的时间正相关（见图2），超过22年，减税额度就是100%，就是说，没有增值税了。
我认为这个比较合理。 我查了文献，和120多年前的，当时上海法租界的房产增值税的逻辑比较类似。
4）登记税，土地登记印花税，公证人费，二手房交易需要交7-8%的公证费，新房需要交3%的公证费
写到这里，你肯定要为，还有中介费呢？ 你还没说呢，别急，听我慢慢道来
5）中介费，是累退函数，5-10%。具体可以协商
上面的4）+5）告诉我们，在巴黎买卖一套二手房，交易成本是13-18%，比目前的北上深高很多，且持有环节费用巨大。
那你就要问了，巴黎房价最近几年怎么样了？ 嘿嘿，只能麻烦你百度了
微博里面，没有像我这样的硬核，和你讲很多公式，来计算成本的
1）房产税（Taxe Foncière）在持有过程中，需要交房产税。巴黎的房产税的计算公式：年出租价值 x 0.5 x 8%（税率）
2）居住税（Taxe d'Habitation），这个税大约等于一个月的房租，并根据居住家庭的收入进行减免
3）房产增值税（Taxe de plus-value ）
自住买房者不需要缴纳。房产增值税主要是针对次要住所（投资型住房）而缴纳的税收。
计算公式是： (房产售出价格-房产买入价格-买房时的公证费-其他有凭证的费用)×34%×(1-减税额度)，减税额度和持有的时间正相关（见图2），超过22年，减税额度就是100%，就是说，没有增值税了。
我认为这个比较合理。 我查了文献，和120多年前的，当时上海法租界的房产增值税的逻辑比较类似。
4）登记税，土地登记印花税，公证人费，二手房交易需要交7-8%的公证费，新房需要交3%的公证费
写到这里，你肯定要为，还有中介费呢？ 你还没说呢，别急，听我慢慢道来
5）中介费，是累退函数，5-10%。具体可以协商
上面的4）+5）告诉我们，在巴黎买卖一套二手房，交易成本是13-18%，比目前的北上深高很多，且持有环节费用巨大。
那你就要问了，巴黎房价最近几年怎么样了？ 嘿嘿，只能麻烦你百度了
#时光美人胶片馆# 立童记丨王敏彤
人似乎一瞬间就老了，在作家叶广芩的小说《采桑子》中，她记载自己的长姐：“我偶然在厢房拾到了一本残旧的戏本，七哥舜铨说，这是大格格的东西。我拿到窗前细看，从那娟秀的一丝不苟的小楷可以推测出，这是大格格近六十年前的手迹。点点行行，总是凄凉意。”
故事中的大格格，像极了“晚清最美格格”王敏彤，她本名完颜童记，也叫立童记，她是末代皇帝溥仪皇后婉容的表妹，人称大格格或王大姑娘，其父是军机大臣崇厚之孙，其母为乾隆皇帝五世直系孙女、贝勒毓朗二格格恒慧之女。
用史书中形容努尔哈赤大妃（阿巴亥）的句子形容王敏彤的美貌，似乎并不为过。“美丰姿，少倜倘，喜歌舞”，满文为：arbun giru saikan bime asihan i fonci ele mila uculere maksire be buyembi.
然而这个美貌的格格，一生极为悲苦。她接连错过两段姻缘，终身未嫁。晚清覆灭后，她从贵族少女变成旧社会的“遗老”，住在东四三条一个独门院落。解放后，她没有别的生活来源，靠卖点旧东西，再做一些缝缝补补的活儿维持生计，虽然能领取补贴，接受救助，她还是在执拗中独居老去。
红颜弹指老，多么清苦的日子对她来说好像都不苦，她就这么餐风饮露般地活着。
一霎时把七情俱已味尽，
参透了酸辛处泪湿衣襟。
我只道铁富贵一生铸定，
又谁知人生数顷刻分明。
#民国美人##民国女子图鉴##民国女子#
#民国女演员图集##旧时光是个美人#
#立童记##王敏彤##历史老照片#
#老照片##老照片修复##清末旧影#
人似乎一瞬间就老了，在作家叶广芩的小说《采桑子》中，她记载自己的长姐：“我偶然在厢房拾到了一本残旧的戏本，七哥舜铨说，这是大格格的东西。我拿到窗前细看，从那娟秀的一丝不苟的小楷可以推测出，这是大格格近六十年前的手迹。点点行行，总是凄凉意。”
故事中的大格格，像极了“晚清最美格格”王敏彤，她本名完颜童记，也叫立童记，她是末代皇帝溥仪皇后婉容的表妹，人称大格格或王大姑娘，其父是军机大臣崇厚之孙，其母为乾隆皇帝五世直系孙女、贝勒毓朗二格格恒慧之女。
用史书中形容努尔哈赤大妃（阿巴亥）的句子形容王敏彤的美貌，似乎并不为过。“美丰姿，少倜倘，喜歌舞”，满文为：arbun giru saikan bime asihan i fonci ele mila uculere maksire be buyembi.
然而这个美貌的格格，一生极为悲苦。她接连错过两段姻缘，终身未嫁。晚清覆灭后，她从贵族少女变成旧社会的“遗老”，住在东四三条一个独门院落。解放后，她没有别的生活来源，靠卖点旧东西，再做一些缝缝补补的活儿维持生计，虽然能领取补贴，接受救助，她还是在执拗中独居老去。
红颜弹指老，多么清苦的日子对她来说好像都不苦，她就这么餐风饮露般地活着。
一霎时把七情俱已味尽，
参透了酸辛处泪湿衣襟。
我只道铁富贵一生铸定，
又谁知人生数顷刻分明。
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又要来吐槽法国的税收了，法国的税收种类简直是五花八门，花样繁多，千奇百怪，琳琅满目·····
今天给大家展示的是我们家今年收到的taxe foncière（有翻译成房产税，也有土地税的：只要你是房东，房产持有人就必须交的税收），根据地区，房屋类型，房屋面积等来计算。有几套房屋就交几套的房产税，我们今年光房产税一项共被撸了6000多欧，其中一套20平在市中心的小房子就600多欧的税，吐血了！还没完，当你以为可以松口气的时候，法国ZF的账单又来了，他给你寄来了taxe vacant (空置房屋税），对，在法国如果你的二套房或其他房（résidence secondaire)空置没人住也是要收税的！由于我们有几套房子是作为短期出租的所以申请改了使用途径，依照法国公务员的办事效率可能他们还没及时更新（参照动画片zootopia里面的树獭，法国公务员的真实写照），作为短期出租的房屋，是不缴纳空置房屋税的，因为平时缴纳了住宿税（taxe de séjour), 这个住宿税，只要来法国旅游过的朋友，你们都交过，税收由酒店民宿向住宿的游客收取然后上缴。并且每年还要交prélèvement sociaux, cotisation foncière(怎么翻？个体户税？就是其他的苛捐杂税，是大头部分），这些根据公司的形式不同，税率也是不同的，具体的我就不展开了。
除了上面的这些税，在法国生活及有正经收入的人还会有住房税(taxe d’habitation)和所得税 (l’impôt sur le revenu)，其中住房税据说从今年开始陆续取消了（不过视听税还是需要继续缴纳的），不晓得为什么我们家还是收到了缴纳信，所得税现在是每个月从工资里直接扣除了。
说了税收，还有各种保险(assurance)，在法国生活，无论你是房东还是租房的房客，都需要买保险，1套房子明明是房客在住，房东和房客双方都要给那套房子买保险，对银行来说是笔好生意。再有每个月的各种charge（类似于物业管理费），这个是只有房东会有的支出，比如粉刷整栋楼的外部墙面，电梯，共用部分的整修等等，也是一项大支出。物业管理费的话一般是公寓楼才有，大多数乡下的Maison（别墅，一建户，带院子的独门独院）的话是没有这个charge的，不过也不能掉以轻心，你要是有内嵌式泳池的话缴税(taxe d’aménagement), 院子里有个超过5平米的小屋缴税(taxe d’abri de jardin)，等等等等，总之如果你不是房产方面的专业会计，你都不清楚到底有多少种税收。
那么既然一套房子那么多税收，我为什么不卖了呢？这里有个叫房产增值税 (L’impôt sur les plus-values immobilière)的东西，卖的房子只要不是你的自住房(résidence principale)都需要缴纳这个税款，除非持有超过30年。举个例子，5年前买的用来出租的房子，今年想卖了，房子的卖出价格减去买房时的价格，这部分的差价就需要交税，税收达到增值部分的差不多40%左右，因为税收每年都在涨，今年涨到多少了我也不太清楚。
在法国当房东还有另一个风险，就是非法占据空屋（squat), 前不久就有这么条新闻，有一对退休夫妇，在南法乡下买了第2套房子用来度假及退休后养老的，平时生活在城里，所以房子没人住（空屋），等他办理好退休把城里的房子卖了搬到乡下的别墅时发现被一家阿尔及利亚人给非法侵占了，连大门锁都被换了，这家阿尔及利亚人还威胁房主，如果再来骚扰就带人打他。房东只能报警，但是警察也没办法，因为法国的法律规定这种情况，房东只能走司法程序（最少2年），任何人不能使用暴力驱逐房客，否则很可能是房东蹲牢狱。最后剧情反转，警察来把这一家阿尔及利亚的男主人抓走了，不是因为他非法侵占房屋，是因为家庭暴力他老婆！最后当地政府给这家阿尔及利亚人安排了一个住所，退休夫妇收回他们被搞的乱七八糟的房子。
法国的奇奇怪怪的法律有时候真的让我怀疑，他们的国家是怎么发展经济的。我们这些平民百姓也没办法去改变只能被牵着鼻子走。 https://t.cn/RU14aJn
今天给大家展示的是我们家今年收到的taxe foncière（有翻译成房产税，也有土地税的：只要你是房东，房产持有人就必须交的税收），根据地区，房屋类型，房屋面积等来计算。有几套房屋就交几套的房产税，我们今年光房产税一项共被撸了6000多欧，其中一套20平在市中心的小房子就600多欧的税，吐血了！还没完，当你以为可以松口气的时候，法国ZF的账单又来了，他给你寄来了taxe vacant (空置房屋税），对，在法国如果你的二套房或其他房（résidence secondaire)空置没人住也是要收税的！由于我们有几套房子是作为短期出租的所以申请改了使用途径，依照法国公务员的办事效率可能他们还没及时更新（参照动画片zootopia里面的树獭，法国公务员的真实写照），作为短期出租的房屋，是不缴纳空置房屋税的，因为平时缴纳了住宿税（taxe de séjour), 这个住宿税，只要来法国旅游过的朋友，你们都交过，税收由酒店民宿向住宿的游客收取然后上缴。并且每年还要交prélèvement sociaux, cotisation foncière(怎么翻？个体户税？就是其他的苛捐杂税，是大头部分），这些根据公司的形式不同，税率也是不同的，具体的我就不展开了。
除了上面的这些税，在法国生活及有正经收入的人还会有住房税(taxe d’habitation)和所得税 (l’impôt sur le revenu)，其中住房税据说从今年开始陆续取消了（不过视听税还是需要继续缴纳的），不晓得为什么我们家还是收到了缴纳信，所得税现在是每个月从工资里直接扣除了。
说了税收，还有各种保险(assurance)，在法国生活，无论你是房东还是租房的房客，都需要买保险，1套房子明明是房客在住，房东和房客双方都要给那套房子买保险，对银行来说是笔好生意。再有每个月的各种charge（类似于物业管理费），这个是只有房东会有的支出，比如粉刷整栋楼的外部墙面，电梯，共用部分的整修等等，也是一项大支出。物业管理费的话一般是公寓楼才有，大多数乡下的Maison（别墅，一建户，带院子的独门独院）的话是没有这个charge的，不过也不能掉以轻心，你要是有内嵌式泳池的话缴税(taxe d’aménagement), 院子里有个超过5平米的小屋缴税(taxe d’abri de jardin)，等等等等，总之如果你不是房产方面的专业会计，你都不清楚到底有多少种税收。
那么既然一套房子那么多税收，我为什么不卖了呢？这里有个叫房产增值税 (L’impôt sur les plus-values immobilière)的东西，卖的房子只要不是你的自住房(résidence principale)都需要缴纳这个税款，除非持有超过30年。举个例子，5年前买的用来出租的房子，今年想卖了，房子的卖出价格减去买房时的价格，这部分的差价就需要交税，税收达到增值部分的差不多40%左右，因为税收每年都在涨，今年涨到多少了我也不太清楚。
在法国当房东还有另一个风险，就是非法占据空屋（squat), 前不久就有这么条新闻，有一对退休夫妇，在南法乡下买了第2套房子用来度假及退休后养老的，平时生活在城里，所以房子没人住（空屋），等他办理好退休把城里的房子卖了搬到乡下的别墅时发现被一家阿尔及利亚人给非法侵占了，连大门锁都被换了，这家阿尔及利亚人还威胁房主，如果再来骚扰就带人打他。房东只能报警，但是警察也没办法，因为法国的法律规定这种情况，房东只能走司法程序（最少2年），任何人不能使用暴力驱逐房客，否则很可能是房东蹲牢狱。最后剧情反转，警察来把这一家阿尔及利亚的男主人抓走了，不是因为他非法侵占房屋，是因为家庭暴力他老婆！最后当地政府给这家阿尔及利亚人安排了一个住所，退休夫妇收回他们被搞的乱七八糟的房子。
法国的奇奇怪怪的法律有时候真的让我怀疑，他们的国家是怎么发展经济的。我们这些平民百姓也没办法去改变只能被牵着鼻子走。 https://t.cn/RU14aJn
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