地产变革大幕下的融创，孙宏斌提出新要求！#房产资讯#
上半年，楼市呈现出“过热”征兆，部分城市出现万人抢房现象。
下半年，重点城市加码限购，市场转冷降温，信贷市场资金紧张，房贷利率持续上升，销售疲态尽显。
从2018年至今年上半年，或者更长周期来看，优秀的企业总能快速应对市场环境变化，并提出解题方法。
8月30日，融创中国（01918.HK）交出了一份全优答卷：
实现合同销售额3208亿元，销售大涨64.3%；
营业收入958.2亿元，上涨23.9%；
归母净利润119.9亿元，上涨9.4%；
每股盈利2.62元，同比上涨8.7%；
负债率持续下降、“三道红线”指标稳步改善；
国际信用评级全面提升。
融创的战略展现出强大韧性，穿越市场周期、抵御行业风险。这种定力下，融创实现了业绩快速增长，同时也锤炼出强大的综合能力。
关注业绩的同时，外界不禁疑问，艰难的这半年，融创在做什么？接下来的下半场，融创又要做什么？
01孙宏斌的要求
2020年8月住建部提出房地产行业融资管理新规，将房企以“三条红线”来进行划分为“红、橙、黄、绿”四档。自此，“降档”成为房企的头等大事。
以融创为代表的房企降档速度令人震惊，不到半年的2020年底，融创实现连降两档。
深究其内因，发现融创先于政策要求，从2019年下半年起主动执行更均衡高质量发展的战略方向，持续推进“降杠杆、优化资本结构”，并制定了全面、清晰、长期的行动计划，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。
至2021年6月底，“三道红线”指标持续改善，全面转绿进程加速。
我们从半年报中拆解出一组数据：
净负债率86.6%，较2020年末下降9.4个百分点；
非受限制现金短债比升至1.11，较2020年底增加0.3个百分点；
剔除预收账款后的资产负债率降至76%，较2020年底下降2.3个百分点。
融创的融资结构持续改善，信托借款规模连续两年大幅下降。今年上半年，融创分别于1月26日和3月2日成功发行两笔优先票据，两次发债利率均为公司上市以来最低水平。与此同时，融创提前赎回于2022年2月15日到期的8亿美元7.875%优先票据的未偿还余额。
以较低成本债务替换高成本债务，融创融资成本下降，债务结构得到进一步优化。
信用评级全面提升，机构认可度不断加强。2021年以来，国际知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通国际、中金及瑞信等相继发布报告大力推介融创中国，给予融创“跑赢大市”评级，并列为“首选推荐”股票。
在中期业绩投资会上，孙宏斌给安全基本盘提出了更高的要求，今年不仅要降负债率，也要降负债规模，“三年内将融资成本从目前8%左右降到5%以内，信用评级做到投资级。”
02 “管理红利”时代
高筑墙，广积粮，但也要兼顾“控总量、提质量”。
在土地市场，融创有一套自己的投资法则，一言以蔽之：高标准拿地。
2021年上半年，融创严控拿地总量，在保证财务指标持续优化并满足“三道红线”管控要求之下，审慎决策，合理补充高质量土地权益货值约2135亿元。
下半年融创总可售资源超6600亿元，货源充足优质，为持续的业绩增长打好基础，并保障经营现金流的充足弹性和绝对安全。
2021年以来，“双集中”供地政策横空出世，并不断优化。作为房地产行业长效调控机制的重要组成部分，随着第二轮集中供地土拍规则的再次调整，企业拿地从“拼资金”到“拼策略”、“拼品质”。
为应对土地市场变局，融创提出2021年下半年及后续拿地策略。即下半年权益拿地销售比预计控制在20%以内，全年权益拿地销售比预计控制在30%以内。
这一策略也恰恰迎合了“拿地销售比限制在40%”的观察指标。
如何实现上述目标？融创这里也找到了解题方法：提高全资项目占比，优化现有合作模式，优选资金实力强劲的合作方，以成立长期平台的模式进行合作。
更为重要的是，为达成上述目标乃至更长远目标，融创全面推进数字化建设，支持精细化管理，为客户创造价值。集团全面推进数字化建设，将数字化作为三年规划重要任务之一，数字化建设工作主要覆盖地产、服务及文旅业务板块。
2021年上半年，融创全面推进数字科技化建设，包括搭建线上销售、在线建造、算量中心、线上采购、线上客户服务等系统，全面提升运营效率，支持公司更进一步的精细化管理。
以地产板块为例，新交付地产项目，融创全面提供智慧社区服务，目前已在全国45处落地，年内预计也将完成全国近200个项目智慧社区平台的上线。
无疑，在“房住不炒”、“三稳”政策调控下 ，房地产行业趋于稳定、健康，进入管理红利时代，房企的精细化管理能力成为核心竞争力之一。
03拥抱变化
一部融创发展史，正是半个中国房地产发展史。过去十年也是中国房地产最高度发展的十年，也是龙头房企快速增长的十年。
自2003年融创初创，经过18年发展与沉淀，大概经历了三个重要的发展阶段，这三大发展阶段放在中国房地产发展很有代表性。
2003年-2010年，中国房地产市场发展的各种动力被牢牢确立，巨大的投资需求、消费需求、政府驱动、取消价格管制等使得房地产产业像脱缰的野马一样野蛮发展，中国的各大城市逐渐形成“巨大的工地”。这一阶段，正是融创的初创阶段。那时，抢占核心城市布局，确保生存，并建立起基本的运营能力。
2010年-2019年融创进入快速增长阶段，并建立关键竞争优势，在高周转、高增长的房地产上半场，融创凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势，迅速跻身行业前列。也正是此时，融创意识到资本结构的优化对公司长期发展至关重要，于是先于政策要求，从2019年下半年开始就主动优化资本结构、降杠杆，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。
2020年，是融创的转型年，同时行业也迎来巨大转折。
这一年，融创正式打开了公司“均衡高质量发展”的序幕：主动调整节奏，拿地金额仅为2019年的一半，“三道指标”连降两档至黄档，融资成本持续下降，以此建立起低于周期性风险的强大能力。
2021年，房地产行业发展格局重构，融创迎来了新的“四更”战略目标：更安全、更从容、更长期、更有价值。这一准则将成为融创团队基本做事原则，是以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。
这与行业“长期主义”导向不谋而合。
过去十年是住宅开发的十年，住宅开发占整个商品房比重84%，尤其是2018年之前，只要坚持三高模式可以享受到最大红利，但如今，“三高模式”难以为继。
房地产涨落与政策调整密切相关，融创善于拥抱变化，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司内部表示，“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化”。
房地产行业新一轮变革的大幕已拉开，厘清自我，依照战略目标提出一系列可行的方法论比什么都重要。#买房者说#
上半年，楼市呈现出“过热”征兆，部分城市出现万人抢房现象。
下半年，重点城市加码限购，市场转冷降温，信贷市场资金紧张，房贷利率持续上升，销售疲态尽显。
从2018年至今年上半年，或者更长周期来看，优秀的企业总能快速应对市场环境变化，并提出解题方法。
8月30日，融创中国（01918.HK）交出了一份全优答卷：
实现合同销售额3208亿元，销售大涨64.3%；
营业收入958.2亿元，上涨23.9%；
归母净利润119.9亿元，上涨9.4%；
每股盈利2.62元，同比上涨8.7%；
负债率持续下降、“三道红线”指标稳步改善；
国际信用评级全面提升。
融创的战略展现出强大韧性，穿越市场周期、抵御行业风险。这种定力下，融创实现了业绩快速增长，同时也锤炼出强大的综合能力。
关注业绩的同时，外界不禁疑问，艰难的这半年，融创在做什么？接下来的下半场，融创又要做什么？
01孙宏斌的要求
2020年8月住建部提出房地产行业融资管理新规，将房企以“三条红线”来进行划分为“红、橙、黄、绿”四档。自此，“降档”成为房企的头等大事。
以融创为代表的房企降档速度令人震惊，不到半年的2020年底，融创实现连降两档。
深究其内因，发现融创先于政策要求，从2019年下半年起主动执行更均衡高质量发展的战略方向，持续推进“降杠杆、优化资本结构”，并制定了全面、清晰、长期的行动计划，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。
至2021年6月底，“三道红线”指标持续改善，全面转绿进程加速。
我们从半年报中拆解出一组数据：
净负债率86.6%，较2020年末下降9.4个百分点；
非受限制现金短债比升至1.11，较2020年底增加0.3个百分点；
剔除预收账款后的资产负债率降至76%，较2020年底下降2.3个百分点。
融创的融资结构持续改善，信托借款规模连续两年大幅下降。今年上半年，融创分别于1月26日和3月2日成功发行两笔优先票据，两次发债利率均为公司上市以来最低水平。与此同时，融创提前赎回于2022年2月15日到期的8亿美元7.875%优先票据的未偿还余额。
以较低成本债务替换高成本债务，融创融资成本下降，债务结构得到进一步优化。
信用评级全面提升，机构认可度不断加强。2021年以来，国际知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通国际、中金及瑞信等相继发布报告大力推介融创中国，给予融创“跑赢大市”评级，并列为“首选推荐”股票。
在中期业绩投资会上，孙宏斌给安全基本盘提出了更高的要求，今年不仅要降负债率，也要降负债规模，“三年内将融资成本从目前8%左右降到5%以内，信用评级做到投资级。”
02 “管理红利”时代
高筑墙，广积粮，但也要兼顾“控总量、提质量”。
在土地市场，融创有一套自己的投资法则，一言以蔽之：高标准拿地。
2021年上半年，融创严控拿地总量，在保证财务指标持续优化并满足“三道红线”管控要求之下，审慎决策，合理补充高质量土地权益货值约2135亿元。
下半年融创总可售资源超6600亿元，货源充足优质，为持续的业绩增长打好基础，并保障经营现金流的充足弹性和绝对安全。
2021年以来，“双集中”供地政策横空出世，并不断优化。作为房地产行业长效调控机制的重要组成部分，随着第二轮集中供地土拍规则的再次调整，企业拿地从“拼资金”到“拼策略”、“拼品质”。
为应对土地市场变局，融创提出2021年下半年及后续拿地策略。即下半年权益拿地销售比预计控制在20%以内，全年权益拿地销售比预计控制在30%以内。
这一策略也恰恰迎合了“拿地销售比限制在40%”的观察指标。
如何实现上述目标？融创这里也找到了解题方法：提高全资项目占比，优化现有合作模式，优选资金实力强劲的合作方，以成立长期平台的模式进行合作。
更为重要的是，为达成上述目标乃至更长远目标，融创全面推进数字化建设，支持精细化管理，为客户创造价值。集团全面推进数字化建设，将数字化作为三年规划重要任务之一，数字化建设工作主要覆盖地产、服务及文旅业务板块。
2021年上半年，融创全面推进数字科技化建设，包括搭建线上销售、在线建造、算量中心、线上采购、线上客户服务等系统，全面提升运营效率，支持公司更进一步的精细化管理。
以地产板块为例，新交付地产项目，融创全面提供智慧社区服务，目前已在全国45处落地，年内预计也将完成全国近200个项目智慧社区平台的上线。
无疑，在“房住不炒”、“三稳”政策调控下 ，房地产行业趋于稳定、健康，进入管理红利时代，房企的精细化管理能力成为核心竞争力之一。
03拥抱变化
一部融创发展史，正是半个中国房地产发展史。过去十年也是中国房地产最高度发展的十年，也是龙头房企快速增长的十年。
自2003年融创初创，经过18年发展与沉淀，大概经历了三个重要的发展阶段，这三大发展阶段放在中国房地产发展很有代表性。
2003年-2010年，中国房地产市场发展的各种动力被牢牢确立，巨大的投资需求、消费需求、政府驱动、取消价格管制等使得房地产产业像脱缰的野马一样野蛮发展，中国的各大城市逐渐形成“巨大的工地”。这一阶段，正是融创的初创阶段。那时，抢占核心城市布局，确保生存，并建立起基本的运营能力。
2010年-2019年融创进入快速增长阶段，并建立关键竞争优势，在高周转、高增长的房地产上半场，融创凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势，迅速跻身行业前列。也正是此时，融创意识到资本结构的优化对公司长期发展至关重要，于是先于政策要求，从2019年下半年开始就主动优化资本结构、降杠杆，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。
2020年，是融创的转型年，同时行业也迎来巨大转折。
这一年，融创正式打开了公司“均衡高质量发展”的序幕：主动调整节奏，拿地金额仅为2019年的一半，“三道指标”连降两档至黄档，融资成本持续下降，以此建立起低于周期性风险的强大能力。
2021年，房地产行业发展格局重构，融创迎来了新的“四更”战略目标：更安全、更从容、更长期、更有价值。这一准则将成为融创团队基本做事原则，是以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。
这与行业“长期主义”导向不谋而合。
过去十年是住宅开发的十年，住宅开发占整个商品房比重84%，尤其是2018年之前，只要坚持三高模式可以享受到最大红利，但如今，“三高模式”难以为继。
房地产涨落与政策调整密切相关，融创善于拥抱变化，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司内部表示，“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化”。
房地产行业新一轮变革的大幕已拉开，厘清自我，依照战略目标提出一系列可行的方法论比什么都重要。#买房者说#
未来世界的社会新形态，是整体共享的中华文化和与之相吻合的社会主义公有计划经济加精准的网络大数据共享终端，三位一体的形态，这种社会新形态是完全符合人与自然和谐共生的形态，是中华文化自然引领人类文化文明的形态，是归一人类唯一的语言文字超前万能汉字时代的形态，只有这个社会新形态的到来，人类才能实现人与自然和地球的命运共同体，才能合理的利用自然资源，和谐的与自然共生，和情的与地球共存，和睦的共享自然与地球恩惠给人类的福祉。 https://t.cn/zRp4IHr
#乡村振兴[超话]##袁帅论道##新社汇平台##乡村振兴##新农村# 畜牧业是关系国计民生的重要产业，也是我国农业农村经济发展的重要支柱。肉牛业作为我国农业供给侧结构性改革中重点发展的产业，也是改善和升级城乡居民膳食结构的重要产业。农业农村部在《2018年畜牧业工作要点》中指出“推动畜牧业在农业中率先实现现代化，是畜牧业助力‘农业强’的重大责任”。
“十四五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年，在新征程时期，肉牛产业振兴创新发展迎来了历史性关键和机遇时间点。
我国是畜牧业大国，畜牧总量常年位居世界前列，其发展在国民经济中占有极其重要的地位。作为农业的重要组成部分，畜牧业从家庭副业逐步成长为农业农村经济的支柱产业，已经具备了比较充足的生产能力和比较完善的质量安全保障体系。随着未来我国对农业现代化的支持，畜牧业现代化水平的不断提高，畜牧业生产效率的不断提升，畜牧行业总产值将恢复增长，在2024年超过3.2万亿元。
畜牧产业的健康发展，需要依赖以信息技术、智能技术为支撑的智慧畜牧提供新的解决方案，突破畜禽养殖核心关键技术，实现环境保护、畜禽健康养殖、畜牧产业的可持续发展。换言之，应用物联网、云计算、大数据、区块链及AI等新一代信息技术的智慧畜牧系统是畜牧业的发展趋势，而基于国产自主研发的核心芯片将为智慧畜牧系统提供底层技术和安全保障。
“十四五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年，在新征程时期，肉牛产业振兴创新发展迎来了历史性关键和机遇时间点。
我国是畜牧业大国，畜牧总量常年位居世界前列，其发展在国民经济中占有极其重要的地位。作为农业的重要组成部分，畜牧业从家庭副业逐步成长为农业农村经济的支柱产业，已经具备了比较充足的生产能力和比较完善的质量安全保障体系。随着未来我国对农业现代化的支持，畜牧业现代化水平的不断提高，畜牧业生产效率的不断提升，畜牧行业总产值将恢复增长，在2024年超过3.2万亿元。
畜牧产业的健康发展，需要依赖以信息技术、智能技术为支撑的智慧畜牧提供新的解决方案，突破畜禽养殖核心关键技术，实现环境保护、畜禽健康养殖、畜牧产业的可持续发展。换言之，应用物联网、云计算、大数据、区块链及AI等新一代信息技术的智慧畜牧系统是畜牧业的发展趋势，而基于国产自主研发的核心芯片将为智慧畜牧系统提供底层技术和安全保障。
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