三次电荒：为什么电不够用了
其实，拉闸限电从2020年12月份就开始了，只不过之前没有引起广泛的关注。直到沈阳把红绿灯的电停掉，居民生活用电也突然停掉，才引发了广泛的讨论。
到今年10月初，至少有20个省份都有拉闸限电的措施。
比如，宁夏要求高能耗企业限停产1个月；江苏、广东、浙江从2021年夏季前就纷纷实施“开3停4、开2停5”等措施，也就是，在白天大部分时间不允许生产用电，要等夜间才能开工，这样的天数一周有4-5天。开几停几的措施虽然非常不方便，但好在企业还能调度时间来配合，南方各省市之间通过电网把剩余电力拆借，还能勉勉强强维持着，没有严重干扰到人们的生活。
但是，东北的情况不一样。因为在那里，居民用电比例占全社会用电的比例更高，而且所处区域的电网就算有剩余电力，也都输送给北京、天津了，轮不上从周边把电力输送给东北，此外，再叠加管理的落后这些影响，于是东三省的拉闸限电终于大面积地直接影响到了居民生活。
如果我们梳理最近20年来中国的几次电荒，你就发现有不少相同之处——
第一次电荒发生在2003年，持续了一年多时间。
在1998年亚洲金融危机中，中国对外出口大幅下降，制造业开工率很低，电力剩余很多。但在金融危机爆发前，国内发电站的建设一直保持着10%的高速增长，于是过剩继续加剧。
鉴于这个情况，在2000年时，国家计划委员会已经不再批准新建电厂了。就这样，供电就不再增加了。但这样持续了几年，到了2003年，亚洲金融危机已经过去，中国制造业、基建都在以每年超过15%的速度增长，于是20世纪90年代末还算过剩的发电能力到了2003年就已经不够用了。但是，新建电厂依然延续此前几年的政策很难获批，于是电就不够用了。
直到问题比较严重了，才开始放开审批。一年多后，新建电厂开始正常运转了，电荒得到缓解。你看，用电需求和供电能力此消彼长，不能在对方稍有改变时做出调整，而是要等审批，延迟造成的波动被放大了。
第二次电荒发生在2010年，持续了2年的时间，分成两波：
第一波主要是为了追求考核目标造成的。中国在“十一五计划”中，第一次提出“双控”目标，“双控”说的是，总能耗和能耗强度都要下降。总能耗下降好理解，能耗强度下降是什么呢？就是创造单位GDP所耗费的能量下降的意思，也就是提高能量利用率。而2010年是双控目标考核的最后一年，当时提出的及格线是，在那个五年计划中下降至少20%。于是不少省份为了完成考核，从当年的5月份开始拉闸限电。
第一波拉闸限电给很多制造业企业都造成了损失，所以大家都等着考核年过去后加量生产，补偿损失。于是，转过年来的2011年1月份，电力需求猛增，于是发电厂就要跟着响应，库存的煤见底儿了，只能大量采购，造成了动力煤价格的暴涨，涨到了发电都亏钱的地步，于是电厂又不愿意发电了。
可能很多人不理解：既然煤价涨了，发电成本上涨了，那把电价也提高，发电厂不就可以不用亏钱、继续发电了嘛！其实是不行的。中国的电价不是发电厂根据市场情况定的，而是发改委依照“煤电联动”的政策，一年变更一次。这次电荒在经历了2次电价上调后，才让发电成本略低于电价，此后煤炭价格回落，拉闸限电也消失了。
你看，第二次电荒和第一次电荒相比，有一些不同。这次不是用电需求和发电能力不能及时响应的问题了，而是煤炭价格和电价之间不能及时响应导致的。煤炭价格随国际市场的价格变动，而电价却被卡得比较死。发电厂如果继续大量发电，亏损就会扩大，大到资金链完全断掉的时候，连一度电都发不出来，这时候影响只会更恶劣，所以，只能一边拿着补贴维持，一边减少发电量，把自己的运营控制在不崩溃的边缘。
而第三次电荒就是这次了，到现在也已经持续了快一年时间。
这次的机制和2010年那次的后半截比较像，也是煤价上涨，电价却无法及时变化。但这次的问题比第二次要严重，因为这次还叠加了全球疫情和碳中和目标这两个因素。
我们先说煤炭价格。
往年5500大卡动力煤的价格在400-600元每吨左右浮动。而2020年疫情以后，由于各国无限量地发债，几乎所有的大宗商品都在涨价，那些不受保质期影响的东西都在涨价，比如，一些从前只卖几块钱的芯片，现在需要三四百块钱还得通过黄牛才能买到。
煤炭也是，从400-600块钱每吨涨到了1300-1500块钱。而在一个火电厂的发电成本中，从前煤炭价格正常的时候，煤价都要占发电成本的60%以上，现在价格增了好几倍，按说电价也要相应的提高几倍才能覆盖掉成本。但电价卡得到很死，基本不能变。
之所以说“基本不能变”，是因为其实也能变，但那种变动的幅度实在不够用。
我国因为电价不能变造成电荒的问题由来已久。为了解决这个问题，在2004年，曾经颁布过一个“煤电联动”的策略，也就是电价以煤价为基础，电力企业再自行消化30%的煤价上涨因素，然后再报发改委审批修改电价。但这个电价变动是以“年”为单位的，在实施的16年间，电价一共只改变过12次。而且，就算变也不可能像煤价那样大幅变动。
尤其是在2015年提出了“能耗双控”的目标后，2018年度和2019年度，本来按原规则，电价是应该上调的，但在“降低火电比例”的大政策下，却强行把电价下调了，于是本来效果就不太明显的“煤电联动”可能连杯水车薪的作用都没有起到。
这个问题大家也注意到了。于是在2020年，“煤电联动”政策被取消了，替代的是另一个叫做“浮动电价”的政策，希望能更切实地促使电价变动。相比从前，新政策虽然好得多，但也应付不了全球疫情下煤炭价格200%以上的增长，因为电价浮动的规则并不是自由浮动的，而是设定了上限，一次上浮不能超过10%，一次下浮不能超过15%，半年一次。
是什么造成了这次的供需不平衡
为什么说这次的电荒更严重呢？因为之前两次电荒，就算审批和调价存在滞后，也还是可以靠市场机制，经过几次供需的博弈，回到平衡。但这次，有很多可以让供需重回平衡的因素消失了。我们挨个说说：
这第一个因素就是，搞不到更多的煤炭。
既然煤炭不够，我国又是煤炭大国，提高产能行不行？不行，因为我国的碳中和目标中就是要淘汰火电站。你说，那就多投资、多建清洁能源的火电厂啊。是，现在已经在开足马力这样做了，但还是远远不够。
全局的数据是这样的：十三五期间，全国累计清退煤矿5500多处，退出落后煤炭产能10亿吨/年，而与此同时，每年新增的煤炭产能（清洁产能）是2亿吨/年，相当于清退了5份，但只能补充上1份。你说，那加大进口啊，但实际上，我国每年进口的煤只占消耗总量的大约8%，所以加大进口也还是无法改变大局的。
而且就算想进口，疫情导致了一个谁都没想到的情况，就是海运价格大幅提高，从前中国从印尼、澳大利亚进口煤，算上运费也还是很划算的，但现在运费几倍到十几倍的涨价，于是大量进口只会进一步提高发电成本。
自己和外部都不能提供更多的煤，煤炭价格也看不到回落的迹象，所以“搞到更多煤炭”这个方法困难重重。
第二个因素就是，能源更新换代。
既然指望不上煤了，那么其他能源呢？比如风电、水电、太阳能发电，还有核电。这当然行，而且也是碳中和计划的终极目标，但问题是，这些新形式电力的发展不是几年可以完成的，最快也要四五十年。在今天中国的电力结构中，火电占比依然高达68%，其次是水电占比18%，风电6%、核电5%、光伏3%。就算用建设周期最短的风电和光伏，想暂时替代今天火电比重的1/4，也需要至少十几年时间，根本解不了燃眉之急。
所以，只要煤价还没有因为其他因素迅速下降，拉闸限电的问题会一直存在。
对我们生活有哪些影响
那它对我们有什么影响呢？
首先是生活上，虽然政策在全力确保生活用电不受影响，但我们也只能理解为“优先限制耗电的企业”，如果已经给它们限电了电力还不够用，那生活用电也一样会被限制，这个现实在东北就已经出现了。供需的问题最终还是要靠市场解决。
电价随煤价暴涨后，虽然很多人会抱怨用不起电，但与此同时，每个终端用户也会在力所能及的强度上实施节电的措施，有实力的终端用户说不定还会开始着手建造自己的清洁能源发电装置。电厂也会因为电价暴涨，不愿意错过大赚一笔的机会，从而想方设法开工发电。抱怨“电价太高”的声音会在短时间消失。
而死死的卡住电价不变，拉闸限电的措施可能会带来更多后续问题。比如我们知道，中国最大的优势就是基础设施建设，所以全球制造业才会来中国落户。现在，如果连保障制造业开工最基本的电都时有时无的话，最大的优势就在慢慢消散。
当然，既然煤价是国际化的，所以用电问题不只限于中国，很多国家的电价都会因为煤价、天然气价的飞涨而飞涨，与此同时，全球各国也都在碳中和的进程中，于是全球各国也都受困于能源更新换代过程中来不及换的现状。所以，这个问题在中国更多就是以拉闸限电的形式表现出来的；而在国外更多就是以电价飞涨的形式表现的。$中国神华(SH601088)$ $山西焦化(SH600740)$ $国电电力(SH600795)$ #电力煤炭化工等热门板块全线重挫#
其实，拉闸限电从2020年12月份就开始了，只不过之前没有引起广泛的关注。直到沈阳把红绿灯的电停掉，居民生活用电也突然停掉，才引发了广泛的讨论。
到今年10月初，至少有20个省份都有拉闸限电的措施。
比如，宁夏要求高能耗企业限停产1个月；江苏、广东、浙江从2021年夏季前就纷纷实施“开3停4、开2停5”等措施，也就是，在白天大部分时间不允许生产用电，要等夜间才能开工，这样的天数一周有4-5天。开几停几的措施虽然非常不方便，但好在企业还能调度时间来配合，南方各省市之间通过电网把剩余电力拆借，还能勉勉强强维持着，没有严重干扰到人们的生活。
但是，东北的情况不一样。因为在那里，居民用电比例占全社会用电的比例更高，而且所处区域的电网就算有剩余电力，也都输送给北京、天津了，轮不上从周边把电力输送给东北，此外，再叠加管理的落后这些影响，于是东三省的拉闸限电终于大面积地直接影响到了居民生活。
如果我们梳理最近20年来中国的几次电荒，你就发现有不少相同之处——
第一次电荒发生在2003年，持续了一年多时间。
在1998年亚洲金融危机中，中国对外出口大幅下降，制造业开工率很低，电力剩余很多。但在金融危机爆发前，国内发电站的建设一直保持着10%的高速增长，于是过剩继续加剧。
鉴于这个情况，在2000年时，国家计划委员会已经不再批准新建电厂了。就这样，供电就不再增加了。但这样持续了几年，到了2003年，亚洲金融危机已经过去，中国制造业、基建都在以每年超过15%的速度增长，于是20世纪90年代末还算过剩的发电能力到了2003年就已经不够用了。但是，新建电厂依然延续此前几年的政策很难获批，于是电就不够用了。
直到问题比较严重了，才开始放开审批。一年多后，新建电厂开始正常运转了，电荒得到缓解。你看，用电需求和供电能力此消彼长，不能在对方稍有改变时做出调整，而是要等审批，延迟造成的波动被放大了。
第二次电荒发生在2010年，持续了2年的时间，分成两波：
第一波主要是为了追求考核目标造成的。中国在“十一五计划”中，第一次提出“双控”目标，“双控”说的是，总能耗和能耗强度都要下降。总能耗下降好理解，能耗强度下降是什么呢？就是创造单位GDP所耗费的能量下降的意思，也就是提高能量利用率。而2010年是双控目标考核的最后一年，当时提出的及格线是，在那个五年计划中下降至少20%。于是不少省份为了完成考核，从当年的5月份开始拉闸限电。
第一波拉闸限电给很多制造业企业都造成了损失，所以大家都等着考核年过去后加量生产，补偿损失。于是，转过年来的2011年1月份，电力需求猛增，于是发电厂就要跟着响应，库存的煤见底儿了，只能大量采购，造成了动力煤价格的暴涨，涨到了发电都亏钱的地步，于是电厂又不愿意发电了。
可能很多人不理解：既然煤价涨了，发电成本上涨了，那把电价也提高，发电厂不就可以不用亏钱、继续发电了嘛！其实是不行的。中国的电价不是发电厂根据市场情况定的，而是发改委依照“煤电联动”的政策，一年变更一次。这次电荒在经历了2次电价上调后，才让发电成本略低于电价，此后煤炭价格回落，拉闸限电也消失了。
你看，第二次电荒和第一次电荒相比，有一些不同。这次不是用电需求和发电能力不能及时响应的问题了，而是煤炭价格和电价之间不能及时响应导致的。煤炭价格随国际市场的价格变动，而电价却被卡得比较死。发电厂如果继续大量发电，亏损就会扩大，大到资金链完全断掉的时候，连一度电都发不出来，这时候影响只会更恶劣，所以，只能一边拿着补贴维持，一边减少发电量，把自己的运营控制在不崩溃的边缘。
而第三次电荒就是这次了，到现在也已经持续了快一年时间。
这次的机制和2010年那次的后半截比较像，也是煤价上涨，电价却无法及时变化。但这次的问题比第二次要严重，因为这次还叠加了全球疫情和碳中和目标这两个因素。
我们先说煤炭价格。
往年5500大卡动力煤的价格在400-600元每吨左右浮动。而2020年疫情以后，由于各国无限量地发债，几乎所有的大宗商品都在涨价，那些不受保质期影响的东西都在涨价，比如，一些从前只卖几块钱的芯片，现在需要三四百块钱还得通过黄牛才能买到。
煤炭也是，从400-600块钱每吨涨到了1300-1500块钱。而在一个火电厂的发电成本中，从前煤炭价格正常的时候，煤价都要占发电成本的60%以上，现在价格增了好几倍，按说电价也要相应的提高几倍才能覆盖掉成本。但电价卡得到很死，基本不能变。
之所以说“基本不能变”，是因为其实也能变，但那种变动的幅度实在不够用。
我国因为电价不能变造成电荒的问题由来已久。为了解决这个问题，在2004年，曾经颁布过一个“煤电联动”的策略，也就是电价以煤价为基础，电力企业再自行消化30%的煤价上涨因素，然后再报发改委审批修改电价。但这个电价变动是以“年”为单位的，在实施的16年间，电价一共只改变过12次。而且，就算变也不可能像煤价那样大幅变动。
尤其是在2015年提出了“能耗双控”的目标后，2018年度和2019年度，本来按原规则，电价是应该上调的，但在“降低火电比例”的大政策下，却强行把电价下调了，于是本来效果就不太明显的“煤电联动”可能连杯水车薪的作用都没有起到。
这个问题大家也注意到了。于是在2020年，“煤电联动”政策被取消了，替代的是另一个叫做“浮动电价”的政策，希望能更切实地促使电价变动。相比从前，新政策虽然好得多，但也应付不了全球疫情下煤炭价格200%以上的增长，因为电价浮动的规则并不是自由浮动的，而是设定了上限，一次上浮不能超过10%，一次下浮不能超过15%，半年一次。
是什么造成了这次的供需不平衡
为什么说这次的电荒更严重呢？因为之前两次电荒，就算审批和调价存在滞后，也还是可以靠市场机制，经过几次供需的博弈，回到平衡。但这次，有很多可以让供需重回平衡的因素消失了。我们挨个说说：
这第一个因素就是，搞不到更多的煤炭。
既然煤炭不够，我国又是煤炭大国，提高产能行不行？不行，因为我国的碳中和目标中就是要淘汰火电站。你说，那就多投资、多建清洁能源的火电厂啊。是，现在已经在开足马力这样做了，但还是远远不够。
全局的数据是这样的：十三五期间，全国累计清退煤矿5500多处，退出落后煤炭产能10亿吨/年，而与此同时，每年新增的煤炭产能（清洁产能）是2亿吨/年，相当于清退了5份，但只能补充上1份。你说，那加大进口啊，但实际上，我国每年进口的煤只占消耗总量的大约8%，所以加大进口也还是无法改变大局的。
而且就算想进口，疫情导致了一个谁都没想到的情况，就是海运价格大幅提高，从前中国从印尼、澳大利亚进口煤，算上运费也还是很划算的，但现在运费几倍到十几倍的涨价，于是大量进口只会进一步提高发电成本。
自己和外部都不能提供更多的煤，煤炭价格也看不到回落的迹象，所以“搞到更多煤炭”这个方法困难重重。
第二个因素就是，能源更新换代。
既然指望不上煤了，那么其他能源呢？比如风电、水电、太阳能发电，还有核电。这当然行，而且也是碳中和计划的终极目标，但问题是，这些新形式电力的发展不是几年可以完成的，最快也要四五十年。在今天中国的电力结构中，火电占比依然高达68%，其次是水电占比18%，风电6%、核电5%、光伏3%。就算用建设周期最短的风电和光伏，想暂时替代今天火电比重的1/4，也需要至少十几年时间，根本解不了燃眉之急。
所以，只要煤价还没有因为其他因素迅速下降，拉闸限电的问题会一直存在。
对我们生活有哪些影响
那它对我们有什么影响呢？
首先是生活上，虽然政策在全力确保生活用电不受影响，但我们也只能理解为“优先限制耗电的企业”，如果已经给它们限电了电力还不够用，那生活用电也一样会被限制，这个现实在东北就已经出现了。供需的问题最终还是要靠市场解决。
电价随煤价暴涨后，虽然很多人会抱怨用不起电，但与此同时，每个终端用户也会在力所能及的强度上实施节电的措施，有实力的终端用户说不定还会开始着手建造自己的清洁能源发电装置。电厂也会因为电价暴涨，不愿意错过大赚一笔的机会，从而想方设法开工发电。抱怨“电价太高”的声音会在短时间消失。
而死死的卡住电价不变，拉闸限电的措施可能会带来更多后续问题。比如我们知道，中国最大的优势就是基础设施建设，所以全球制造业才会来中国落户。现在，如果连保障制造业开工最基本的电都时有时无的话，最大的优势就在慢慢消散。
当然，既然煤价是国际化的，所以用电问题不只限于中国，很多国家的电价都会因为煤价、天然气价的飞涨而飞涨，与此同时，全球各国也都在碳中和的进程中，于是全球各国也都受困于能源更新换代过程中来不及换的现状。所以，这个问题在中国更多就是以拉闸限电的形式表现出来的；而在国外更多就是以电价飞涨的形式表现的。$中国神华(SH601088)$ $山西焦化(SH600740)$ $国电电力(SH600795)$ #电力煤炭化工等热门板块全线重挫#
两年后交房的预售房如果变烂尾楼怎么办？烂尾的原因及解决方法！#房产资讯#
现在的新房产都是期货房，预售两三年之后才交房，如果出现烂尾楼怎么办？
想必这个问题困扰了大家许久。现在的新房，万人摇号抢到已经不错了，还要抢到好户型楼层。抢到后还要再担心期货房烂尾问题。
当下买房烂尾楼风险大增了，为什么？
一来是房价高了，第二就是随着房产寒冬下开发商越来越难，烂尾楼风险正在增加。随着房住不炒的进行，三条红线，限制房贷比例的加紧，大大小小开发商的日子更难过了。以后开发商公司破产倒闭跑路可能越来越多，烂尾楼会越来越多。
三来是各城市房价涨跌分化严重。当前正处于农村入城，城市群化，产业外溢和新区开发的关键阶段。城市分层严重，导致一城一个价，价格不再是普涨或普跌。
这就导致，以前只要房价涨，烂尾楼也可以被其他开发商接盘继续。现在房价未来飘忽不定，不涨的地区如果出现烂尾楼，那就真是烂尾到底了。
烂尾原因有多种，一是各种开发商的身份复杂，有纯做房地产的，有开消费广场和办公写字大厦出身的，有做做实体做着做着就去做房地产的。所以，对期货房烂尾的担心不仅仅是因为开发商的房产业务亏本，还可能是开发商的其他主业负债导致的现金流断裂。
烂尾分为没实力建造和房产卖不掉两种，这两种情况是不一样的。
没钱=实力建造：通常情况是开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规等原因导致的。
对于以上情况烂尾，会有政府来找你的。政府会限期三至六个月由企业筹措或引进合作伙伴联合开发建设，逾期由政府依法收回项目，并向社会公开招标，重新确定实施单位等；涉及经济纠纷的，要打官司，政府也会插手；违法违规的，政府会要求在指定日期内改造；
对于开发商破产的项目，政府将依法收回项目对外招标，或者开发商自己找到接盘侠，一般这种情况下，项目的价格会便宜很多，市场要是没问题，必会吸引大量逐利的开发商接盘。
另一种情况是房产卖不掉：开发商拿地了后，开工建设，结果市场发生根本性变化，已入市的房子根本卖不掉。作为以盈利为目的的开发商觉得房子建了也卖不掉，再继续投钱下去就是败家，没办法，只能放弃继续建设，让它烂尾。
如果是市场的原因导致的，政府根本管不来，其他开发商没人愿意去接手这样项目，这样的烂尾楼基本上会一直烂尾下去，直到政策或需求有支撑的时候。最有说服力的例子就是鄂尔多斯，现在那边仍有大量烂尾楼无人管理。
虽然这些年开发商破产烂尾的楼盘很多，但是大家为什么之前没有感觉呢？因为地价是会上涨的。等几年地价总能上涨，这样烂尾楼盘问题就解决了。
解决烂尾条件，第一，地价涨。第二政府协调找到接盘开发商。
只要地价能涨3K，覆盖建筑成本2K，那么烂尾楼也能重新建造。
买房业主们可没有那么大能力替代开发商，一般只能由地方政府主导再找个新开发商来完成楼盘建造。
新开发商凭什么接手烂尾楼？所以只能等地价再涨3千一平。。
假如几年后，地价涨了3千到1.2万一平。那样就有新开发商来接盘了。
由于地价涨了，周围房价也涨了。新开发商要做出个这样的房产项目成本就比接手烂尾楼高了3千。所以，新开发商还是接手烂尾楼盘成本更低。那些没有预售卖出去的房产则是利润。
而这事，地方政府会管的。那个破产公司债务处理，这个接盘公司的优惠条件，都会多方协商好的。
故处理烂尾楼的方法，一般是政府找一个新的开发商从原有开发商手中接盘，建成后继续销售，因为这些楼很有可能是预售过的，所以要履行预售合约其余的部分才能够出售获益，所以政府会对接盘的地产商给予一定程度的政策优惠保证有收益人家才接盘。
烂尾到底亏在哪里？
房产成本，其实毛坯房建筑成本总共才2000元一平，土地只要开工打地基到出土，那么就是花了一半1000元吧。
只有打基地修地下室完成地下部分到出土才能预售，预售后才能获得首付。而只有楼盘主体构架结顶才能向银行贷款。这两步做完建筑成本可能也已经花了1000元一平。
这个时候烂尾，就烂尾了1千元一平的建筑费了，假如是毛坯房没有装修成本。
建筑房产是外包的，也就是承包商和工人们是干活还没拿工资啊。哪怕是开发商没钱，也可以撑到盖成烂尾楼的。烂尾楼哭的是承包商和工人，2年白干活。
买房就是买地买位置，房产建筑值几个钱？共2千一平而已，还可以白嫖承包商到烂尾楼为止。房产成本不是在建造成本上，建筑成本只有2K一平，烂尾也就烂了1K一平而已，价值全在地块位置带来的金融属性上啊。所以毛坯不怕烂尾，2K一平而已，精装风险就大了，一旦烂尾装修算没了，3千一平以上的精装费就没了。
故我们买房50%的痛点是房产涨幅或者本质是土地转让金涨幅，30%是环境匹配。比如我没车，全靠地铁，地铁房对我来说重要性很高，还有医院学校高铁等基建啊。至于户型设计小区物业加起来都没有20%的痛点。
缺建造费不是主因，地价不涨卖不出去才是主因。如果地价涨价，还是可以找到新开发商继续。#买房者说#
现在的新房产都是期货房，预售两三年之后才交房，如果出现烂尾楼怎么办？
想必这个问题困扰了大家许久。现在的新房，万人摇号抢到已经不错了，还要抢到好户型楼层。抢到后还要再担心期货房烂尾问题。
当下买房烂尾楼风险大增了，为什么？
一来是房价高了，第二就是随着房产寒冬下开发商越来越难，烂尾楼风险正在增加。随着房住不炒的进行，三条红线，限制房贷比例的加紧，大大小小开发商的日子更难过了。以后开发商公司破产倒闭跑路可能越来越多，烂尾楼会越来越多。
三来是各城市房价涨跌分化严重。当前正处于农村入城，城市群化，产业外溢和新区开发的关键阶段。城市分层严重，导致一城一个价，价格不再是普涨或普跌。
这就导致，以前只要房价涨，烂尾楼也可以被其他开发商接盘继续。现在房价未来飘忽不定，不涨的地区如果出现烂尾楼，那就真是烂尾到底了。
烂尾原因有多种，一是各种开发商的身份复杂，有纯做房地产的，有开消费广场和办公写字大厦出身的，有做做实体做着做着就去做房地产的。所以，对期货房烂尾的担心不仅仅是因为开发商的房产业务亏本，还可能是开发商的其他主业负债导致的现金流断裂。
烂尾分为没实力建造和房产卖不掉两种，这两种情况是不一样的。
没钱=实力建造：通常情况是开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规等原因导致的。
对于以上情况烂尾，会有政府来找你的。政府会限期三至六个月由企业筹措或引进合作伙伴联合开发建设，逾期由政府依法收回项目，并向社会公开招标，重新确定实施单位等；涉及经济纠纷的，要打官司，政府也会插手；违法违规的，政府会要求在指定日期内改造；
对于开发商破产的项目，政府将依法收回项目对外招标，或者开发商自己找到接盘侠，一般这种情况下，项目的价格会便宜很多，市场要是没问题，必会吸引大量逐利的开发商接盘。
另一种情况是房产卖不掉：开发商拿地了后，开工建设，结果市场发生根本性变化，已入市的房子根本卖不掉。作为以盈利为目的的开发商觉得房子建了也卖不掉，再继续投钱下去就是败家，没办法，只能放弃继续建设，让它烂尾。
如果是市场的原因导致的，政府根本管不来，其他开发商没人愿意去接手这样项目，这样的烂尾楼基本上会一直烂尾下去，直到政策或需求有支撑的时候。最有说服力的例子就是鄂尔多斯，现在那边仍有大量烂尾楼无人管理。
虽然这些年开发商破产烂尾的楼盘很多，但是大家为什么之前没有感觉呢？因为地价是会上涨的。等几年地价总能上涨，这样烂尾楼盘问题就解决了。
解决烂尾条件，第一，地价涨。第二政府协调找到接盘开发商。
只要地价能涨3K，覆盖建筑成本2K，那么烂尾楼也能重新建造。
买房业主们可没有那么大能力替代开发商，一般只能由地方政府主导再找个新开发商来完成楼盘建造。
新开发商凭什么接手烂尾楼？所以只能等地价再涨3千一平。。
假如几年后，地价涨了3千到1.2万一平。那样就有新开发商来接盘了。
由于地价涨了，周围房价也涨了。新开发商要做出个这样的房产项目成本就比接手烂尾楼高了3千。所以，新开发商还是接手烂尾楼盘成本更低。那些没有预售卖出去的房产则是利润。
而这事，地方政府会管的。那个破产公司债务处理，这个接盘公司的优惠条件，都会多方协商好的。
故处理烂尾楼的方法，一般是政府找一个新的开发商从原有开发商手中接盘，建成后继续销售，因为这些楼很有可能是预售过的，所以要履行预售合约其余的部分才能够出售获益，所以政府会对接盘的地产商给予一定程度的政策优惠保证有收益人家才接盘。
烂尾到底亏在哪里？
房产成本，其实毛坯房建筑成本总共才2000元一平，土地只要开工打地基到出土，那么就是花了一半1000元吧。
只有打基地修地下室完成地下部分到出土才能预售，预售后才能获得首付。而只有楼盘主体构架结顶才能向银行贷款。这两步做完建筑成本可能也已经花了1000元一平。
这个时候烂尾，就烂尾了1千元一平的建筑费了，假如是毛坯房没有装修成本。
建筑房产是外包的，也就是承包商和工人们是干活还没拿工资啊。哪怕是开发商没钱，也可以撑到盖成烂尾楼的。烂尾楼哭的是承包商和工人，2年白干活。
买房就是买地买位置，房产建筑值几个钱？共2千一平而已，还可以白嫖承包商到烂尾楼为止。房产成本不是在建造成本上，建筑成本只有2K一平，烂尾也就烂了1K一平而已，价值全在地块位置带来的金融属性上啊。所以毛坯不怕烂尾，2K一平而已，精装风险就大了，一旦烂尾装修算没了，3千一平以上的精装费就没了。
故我们买房50%的痛点是房产涨幅或者本质是土地转让金涨幅，30%是环境匹配。比如我没车，全靠地铁，地铁房对我来说重要性很高，还有医院学校高铁等基建啊。至于户型设计小区物业加起来都没有20%的痛点。
缺建造费不是主因，地价不涨卖不出去才是主因。如果地价涨价，还是可以找到新开发商继续。#买房者说#
本来打算煎两个土豆，再红烧两个鸡腿。油放多了，就直接鸡腿和土豆一起煎。煎着煎着土豆散了，正有改成土豆鸡块这道菜，那就一起继续。还是红烧鸡腿的思路走，不过没佐料。随便来点十三香代替八角，放点耗油，老抽，生抽。没有冰糖，砂糖来凑。对了，还加了点姜片。也没葱，就再加点蒜。突然想起有点洋葱，西北菜经常用，那再加点洋葱。反正凭着对食物的理解，只要调料对了，多加点少加点其它菜都不会差太远。由于水放的有点多，又熬了二十多分。
最后装盘，看起来有点像红烧土豆鸡腿。土豆太烂了，又有点印度咖喱糊糊感觉。味道虽然不像红烧鸡腿，至少能下饭。就是要再次复制这口味全凭天意。
最后装盘，看起来有点像红烧土豆鸡腿。土豆太烂了，又有点印度咖喱糊糊感觉。味道虽然不像红烧鸡腿，至少能下饭。就是要再次复制这口味全凭天意。
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