车本身是有生命的，应该被尊重。 宝马M4引擎康复过程。
「引言」
车辆在出问题之前的一些部件更换、和身体的一些内部梳理，就是为了防患于未燃，避免出现可预知的问题，其实也就是给车主省钱。因为大多数部件下课后不明觉晓的车主不会立即停机，这就是把其他关键部件损坏引起并发症。。。。。康复的过程中需要对所用的东西微调和打磨，在认为有问题的地方停下来，你要搞清问题所在，并想着如何加点东西让它在很长的一段时间没有问题。
「车如其人，修车如修身」
车本身是有生命的，应该被尊重。 宝马M4引擎康复过程，故事开始。
对待它的呵护是认真的。
！拆卸进气道物理核桃砂清洁进气门
！更换火花塞液态化碳层无颗粒残余
！活塞环弹性恢复润滑系统内部清洁
！高速发动机抗磨呵护辅助机油保护
！清洁催化器梳理油路燃烧助氧增燃
「液态祛疾动力恢复」
这台性能引擎S55在康复过程中燃烧室的顽疾清理尤为重要，因为燃烧室的积碳顽疾夺走了这台引擎的大部分动力，用内窥镜可以看到活塞金属表面，清洁后的效果。
内窥镜下的燃烧室进过清洁后呈现很清洁。
活塞顶部的碳层情况，碳层被充分液化分解。
活塞顶部“M174+合金制成(ASi12cu4Ni2Mg)”金属材质表面干净可见，碳层几乎化解干净没有盲点，镜头内的燃烧室没有看到任何颗粒存在“碳颗粒的存在会造成再污染甚至刮伤气缸壁“，碳层被充分液化分解。
燃烧室上腔的碳层情况：
燃烧室的上腔缓释技术下的K1分解进气门正面的积碳通过窥镜也能清晰看到，积碳正面也就是燃烧室内上腔室表面的碳层分解很彻底，这个是干冰技术无法实现的清洁死角。同时喷嘴外面也充分分解，而且活塞上止点上腔的空间也通过泡沫接触的清洁能力碳层被化解。
我现在用的K1K2，液化碳、无颗粒、少死角、附保护，始终没有换过清洁燃烧室产品，甚至现在最流行的干冰，在它面前也变得暗淡无光。活性制剂的释放速度，延长了活性制剂的有效浓度，进行流体置换的过程中分解时间短。其次泡沫的塑形保持可以清洁难以清洁的活塞上止点燃烧室和气门正面、边缘，这些都是其它工艺没法实现的过程。
“实际中可用铺展、粘附、浸入速度来评价表面活性能力。”分解效果速度很快。这种流体之间的取代过程是很安全的，清洁下来的积碳被液化，以流体的形式存在，所以顾虑自然解除，颗粒型的残渣形式根本不存在。
多年的实践我对产品的选择有了自己的认识，无论是进口的还是国产的都要基于以下的选择原则。
！在不伤害的前提下实现祛除过程
最低的伤害，对所接触的人、金属、橡胶、塑料最低程度的伤害。
！对处理的顽疾最有效的实现祛除
长时间滋生的灼烧副产物附着力非常强，在最小当量下有效祛除。
！在实现顽疾祛除后继续抑制再生
再实现一次清洁后液态产品中的辅助成分能起到抑制再生的作用。
！在对顽疾实施清洁中兼顾着保护
有的清洁过程中会破坏金属表面的润滑层兼顾润滑能力提供保护。
！将顽疾液化分散杜绝脱疾生颗粒
顽疾祛除的过程一定是液化分散不能脱疾形成的颗粒物二次污染。
润滑系统内部的顽疾进行动态运行清洁，通过顽疾的祛除实现活塞环的弹性恢复。
活塞环部分恢复！
S55刮油环是经过氮化处理的ES刮油环，LDS涂层的铝合金气缸套。在更换机油的时候有效的祛除活塞环中淤积的碳残物，充分释放环子的弹性，同时实现液态化碳流入曲轴箱内的少量污液和润滑系统中的污物，减少ES油环与LDS涂层直接的碳粒磨损。高转速引擎需要更多的呵护。
减少磨损给予引擎最好的保护！
凭借双涡轮增压系统，这台S55发动机的最大功率达到了317kw/7300rpm，S55所需要的是高转速配合高扭矩，高转速发动机提速快，油耗高，扭矩峰值出现在1850～5500 r/min之间是最合适的。高转速机对发动机的制造工艺、喷油系统、电子点火、控制系统等要求更精确更苛刻。保护要求更高要求。S55发动机的缸体采用了无缸套的设计，这样的好处在于增强了缸体的强度，同时在缸套内部通过激光加工工艺在其表面形成了一个高强度耐磨的涂层，再结合轻量化的锻造活塞、高扭转刚性的锻造曲轴以及更适合高转速需求的曲柄连杆机构，最终使S55发动机在机械结构上相比普通的N55B30拥有更敏锐和快捷的油门响应。
机油的保护是有天花板的，使用机油保护剂对润滑系统的副产物生成抑制、金属表层的抗磨层建立，给予性能引擎最高的润滑保障。高PAO油载体，低硫分，增强机油抗氧化能力、提高机油的高温性能、中和产生的酸性物质；降低摩擦、减少磨损.防止金属之间直接接触,从而延长发动机的使用寿命。
定期更换火花塞带M标记的高性能型！
M系类的火花塞不同于N55，是高性能火花塞，陶瓷体上都会印上M标记以正其身。
「骨子里带的精髓，了解“S55“」
S55发动机是S65发动机的后继产品。与X5M、X6M、F1xM5M6的发动机以及F06M6的S63发动机一样，S55也以 BMW AG批量生产发动机为基础。如发动机代码所示，S55发动机以N55发动机为基础开发的性能引擎。与配备VB自吸式发动机的上一代车型不同，新款BMWM3和BMWM4轿跑车通过采用M Twin Power Turbo技术的3升6缸汽油发动机进行驱动。
M Gmbh的技术改款和改进使发动机具有跑车特性。通过采用涡轮增压技术和高转速方案，M发动机以其317kW431HP额定功率的出色动力性能给人留下了深刻印象，与上一代车型不同现在,在转速很低的情况下便可明显提供该功率。做了动力恢复后试车，低转速出现的推背感的确和S65感受不一样，大扭矩即客户可感知的动力性能特征提高37%后由400Nm增至550Nm，几乎可在整个有效转速范围内实现。
N55引擎的影子：由于S55发动机以N55发动机为基础,75%的发动机部件均源自于N55批量生产发动机。其余25%的发动机部件在N55发动机基础上进行了全新开发或为协同部件。所有技术数据均在上一代车型之上S55发动机还有助于在F80F82上继续采用智能化轻型结构的整体方案。
例如通过智能化使用材料使s55发动机较之S65发动机重量减轻了3%。
发动机壳体：采用了AI Si Cu 0.5 Mg硬膜铸造，封闭式端盖曲轴箱设计，不同于N55采用的浇铸式铸铁气缸套，而是采用了LDS涂层的铝合金气缸套。通过应用这种材质发动机重量相对减轻2.2kg，实现轿跑车轻型结构方案。
气缸盖：S55发动机的气缸盖针对汽车运动要求进行了相应调整。气缸盖的基本结构与N55发动机相同。采用了双高压泵直喷装置和第三代Valvetronic。曲轴通风装置工作原理如同N55，
活塞：在此使用Mahe公司的封闭式活塞。活塞由M174+合金制成(ASi12cu4Ni2Mg)。这种合金非常适用于高负荷汽油发动机。针对带有LDS涂层的气缸套，活塞的活塞裙带有 Graal涂层。活塞直径为84mm。活塞环是一个氮化矩形环。第二个活塞环是鼻形锥面环。刮油环是经过氮化处理的ES刮油环。
皮带传动机构
由于改变了皮带传动机构的设计并使用了一个机械冷却液泵，因此需要对皮带传动机构进行相应调整。在曲轴带皮带轮的扭转减振器与空调压缩机之间使用了一个附加张紧轮，从而对取消液压转向助力泵进行补偿。通过附加张紧轮可防止带皮带轮的扭转减振器与空调压缩机之间出现多楔带振动。
油底壳：
油底壳 与N55不同，S55发动机的油底壳由镁合金制成。S55发动机的镁合金油底壳重量减轻1000G，油底壳内附加盖板可限制纵向、横向加速时机油移动。
双重设计的高压泵：
S55发动机的燃油混合气制备装置与N55发动机的燃油混合气制备装置联系紧密。与N55发动机不同，在S55发动机上采用双重设计的高压泵，而在N55发动机上仅采用单活塞高压泵。这样可使共轨内达到更高燃油储备量，从而实现所要求的S55发动机性能数据和转速。高压喷射阀进行了创新，可通过其满足EURO6排放标准。在此使用 Bosch名为HDEV52Qstat15的高压喷射阀，该喷射阀可支持控制式阀门运行cvO功能
中冷器的设计：
为了更好地降低经过增压后空气的温度，S55发动机采用了水冷式的中冷器，它被安放在发动机的顶部，准确的说是位于气缸盖靠近进气的一侧，而为了降低发动机的高度，所以只能被迫将发动机的主体倾斜一个角度。
排气鼓管
排气歧管根据气缸列采用相应设计。因此每个气缸列都有一个排气歧管。通过每三个排气通道合为一个排气通道可确保废气涡轮增压器涡轮最佳流动情况。排气歧管与废气涡轮增压器的涡轮壳体铸造为一个部件。
「施工中的细节」
施工中要拆卸相关的稳定支架。M4机舱内加了一个铝制框架，将力的方向延伸至A柱，这种做法和赛车上制作防滚笼是一样的。设计理念和几何结构与赛车是一样的。这个非常坚硬的上层结构，在上层结构和下层结构之间，如果透过进气格栅看进去，一些强化支柱将上下两层联系起来上整个车头部分刚性非常高。
拆除中冷器才能拆卸进气道清洁气门积碳：
为了更好地降低经过增压后空气的温度，S55发动机采用了水冷式的中冷器，它被安放在发动机的顶部，准确的说是位于气缸盖靠近进气的一侧，而为了降低发动机的高度，所以只能被迫将发动机的主体倾斜一个角度。
之所以这样也是要确保中冷器尽可能靠近进气歧管，以保证经过冷却后的空气尽快进入气缸，同时这种较短的进气设计也有利于提高油门的响应速度，并减小涡轮迟滞的问题，使发动机在转速达到1850rpm时就可以输出峰值扭矩。
S55康复的过程中需要对引擎内部微调和内梳，在认为有问题的地方停下来，要搞清问题所在，并想着如何加点东西让它在很长的一段时间没有问题。康复后的引擎低速顿挫消失，随之而来的是油门的柔顺响应。
我是位摄影爱好者，始终通过光影显影呈现出机械的美感，也认为修车这件事也可以做的很雅致还不是我们眼中的修车，最后感谢车友们关注陈痴为您呈现讲述修车的故事，谢谢您的关注。
「引言」
车辆在出问题之前的一些部件更换、和身体的一些内部梳理，就是为了防患于未燃，避免出现可预知的问题，其实也就是给车主省钱。因为大多数部件下课后不明觉晓的车主不会立即停机，这就是把其他关键部件损坏引起并发症。。。。。康复的过程中需要对所用的东西微调和打磨，在认为有问题的地方停下来，你要搞清问题所在，并想着如何加点东西让它在很长的一段时间没有问题。
「车如其人，修车如修身」
车本身是有生命的，应该被尊重。 宝马M4引擎康复过程，故事开始。
对待它的呵护是认真的。
！拆卸进气道物理核桃砂清洁进气门
！更换火花塞液态化碳层无颗粒残余
！活塞环弹性恢复润滑系统内部清洁
！高速发动机抗磨呵护辅助机油保护
！清洁催化器梳理油路燃烧助氧增燃
「液态祛疾动力恢复」
这台性能引擎S55在康复过程中燃烧室的顽疾清理尤为重要，因为燃烧室的积碳顽疾夺走了这台引擎的大部分动力，用内窥镜可以看到活塞金属表面，清洁后的效果。
内窥镜下的燃烧室进过清洁后呈现很清洁。
活塞顶部的碳层情况，碳层被充分液化分解。
活塞顶部“M174+合金制成(ASi12cu4Ni2Mg)”金属材质表面干净可见，碳层几乎化解干净没有盲点，镜头内的燃烧室没有看到任何颗粒存在“碳颗粒的存在会造成再污染甚至刮伤气缸壁“，碳层被充分液化分解。
燃烧室上腔的碳层情况：
燃烧室的上腔缓释技术下的K1分解进气门正面的积碳通过窥镜也能清晰看到，积碳正面也就是燃烧室内上腔室表面的碳层分解很彻底，这个是干冰技术无法实现的清洁死角。同时喷嘴外面也充分分解，而且活塞上止点上腔的空间也通过泡沫接触的清洁能力碳层被化解。
我现在用的K1K2，液化碳、无颗粒、少死角、附保护，始终没有换过清洁燃烧室产品，甚至现在最流行的干冰，在它面前也变得暗淡无光。活性制剂的释放速度，延长了活性制剂的有效浓度，进行流体置换的过程中分解时间短。其次泡沫的塑形保持可以清洁难以清洁的活塞上止点燃烧室和气门正面、边缘，这些都是其它工艺没法实现的过程。
“实际中可用铺展、粘附、浸入速度来评价表面活性能力。”分解效果速度很快。这种流体之间的取代过程是很安全的，清洁下来的积碳被液化，以流体的形式存在，所以顾虑自然解除，颗粒型的残渣形式根本不存在。
多年的实践我对产品的选择有了自己的认识，无论是进口的还是国产的都要基于以下的选择原则。
！在不伤害的前提下实现祛除过程
最低的伤害，对所接触的人、金属、橡胶、塑料最低程度的伤害。
！对处理的顽疾最有效的实现祛除
长时间滋生的灼烧副产物附着力非常强，在最小当量下有效祛除。
！在实现顽疾祛除后继续抑制再生
再实现一次清洁后液态产品中的辅助成分能起到抑制再生的作用。
！在对顽疾实施清洁中兼顾着保护
有的清洁过程中会破坏金属表面的润滑层兼顾润滑能力提供保护。
！将顽疾液化分散杜绝脱疾生颗粒
顽疾祛除的过程一定是液化分散不能脱疾形成的颗粒物二次污染。
润滑系统内部的顽疾进行动态运行清洁，通过顽疾的祛除实现活塞环的弹性恢复。
活塞环部分恢复！
S55刮油环是经过氮化处理的ES刮油环，LDS涂层的铝合金气缸套。在更换机油的时候有效的祛除活塞环中淤积的碳残物，充分释放环子的弹性，同时实现液态化碳流入曲轴箱内的少量污液和润滑系统中的污物，减少ES油环与LDS涂层直接的碳粒磨损。高转速引擎需要更多的呵护。
减少磨损给予引擎最好的保护！
凭借双涡轮增压系统，这台S55发动机的最大功率达到了317kw/7300rpm，S55所需要的是高转速配合高扭矩，高转速发动机提速快，油耗高，扭矩峰值出现在1850～5500 r/min之间是最合适的。高转速机对发动机的制造工艺、喷油系统、电子点火、控制系统等要求更精确更苛刻。保护要求更高要求。S55发动机的缸体采用了无缸套的设计，这样的好处在于增强了缸体的强度，同时在缸套内部通过激光加工工艺在其表面形成了一个高强度耐磨的涂层，再结合轻量化的锻造活塞、高扭转刚性的锻造曲轴以及更适合高转速需求的曲柄连杆机构，最终使S55发动机在机械结构上相比普通的N55B30拥有更敏锐和快捷的油门响应。
机油的保护是有天花板的，使用机油保护剂对润滑系统的副产物生成抑制、金属表层的抗磨层建立，给予性能引擎最高的润滑保障。高PAO油载体，低硫分，增强机油抗氧化能力、提高机油的高温性能、中和产生的酸性物质；降低摩擦、减少磨损.防止金属之间直接接触,从而延长发动机的使用寿命。
定期更换火花塞带M标记的高性能型！
M系类的火花塞不同于N55，是高性能火花塞，陶瓷体上都会印上M标记以正其身。
「骨子里带的精髓，了解“S55“」
S55发动机是S65发动机的后继产品。与X5M、X6M、F1xM5M6的发动机以及F06M6的S63发动机一样，S55也以 BMW AG批量生产发动机为基础。如发动机代码所示，S55发动机以N55发动机为基础开发的性能引擎。与配备VB自吸式发动机的上一代车型不同，新款BMWM3和BMWM4轿跑车通过采用M Twin Power Turbo技术的3升6缸汽油发动机进行驱动。
M Gmbh的技术改款和改进使发动机具有跑车特性。通过采用涡轮增压技术和高转速方案，M发动机以其317kW431HP额定功率的出色动力性能给人留下了深刻印象，与上一代车型不同现在,在转速很低的情况下便可明显提供该功率。做了动力恢复后试车，低转速出现的推背感的确和S65感受不一样，大扭矩即客户可感知的动力性能特征提高37%后由400Nm增至550Nm，几乎可在整个有效转速范围内实现。
N55引擎的影子：由于S55发动机以N55发动机为基础,75%的发动机部件均源自于N55批量生产发动机。其余25%的发动机部件在N55发动机基础上进行了全新开发或为协同部件。所有技术数据均在上一代车型之上S55发动机还有助于在F80F82上继续采用智能化轻型结构的整体方案。
例如通过智能化使用材料使s55发动机较之S65发动机重量减轻了3%。
发动机壳体：采用了AI Si Cu 0.5 Mg硬膜铸造，封闭式端盖曲轴箱设计，不同于N55采用的浇铸式铸铁气缸套，而是采用了LDS涂层的铝合金气缸套。通过应用这种材质发动机重量相对减轻2.2kg，实现轿跑车轻型结构方案。
气缸盖：S55发动机的气缸盖针对汽车运动要求进行了相应调整。气缸盖的基本结构与N55发动机相同。采用了双高压泵直喷装置和第三代Valvetronic。曲轴通风装置工作原理如同N55，
活塞：在此使用Mahe公司的封闭式活塞。活塞由M174+合金制成(ASi12cu4Ni2Mg)。这种合金非常适用于高负荷汽油发动机。针对带有LDS涂层的气缸套，活塞的活塞裙带有 Graal涂层。活塞直径为84mm。活塞环是一个氮化矩形环。第二个活塞环是鼻形锥面环。刮油环是经过氮化处理的ES刮油环。
皮带传动机构
由于改变了皮带传动机构的设计并使用了一个机械冷却液泵，因此需要对皮带传动机构进行相应调整。在曲轴带皮带轮的扭转减振器与空调压缩机之间使用了一个附加张紧轮，从而对取消液压转向助力泵进行补偿。通过附加张紧轮可防止带皮带轮的扭转减振器与空调压缩机之间出现多楔带振动。
油底壳：
油底壳 与N55不同，S55发动机的油底壳由镁合金制成。S55发动机的镁合金油底壳重量减轻1000G，油底壳内附加盖板可限制纵向、横向加速时机油移动。
双重设计的高压泵：
S55发动机的燃油混合气制备装置与N55发动机的燃油混合气制备装置联系紧密。与N55发动机不同，在S55发动机上采用双重设计的高压泵，而在N55发动机上仅采用单活塞高压泵。这样可使共轨内达到更高燃油储备量，从而实现所要求的S55发动机性能数据和转速。高压喷射阀进行了创新，可通过其满足EURO6排放标准。在此使用 Bosch名为HDEV52Qstat15的高压喷射阀，该喷射阀可支持控制式阀门运行cvO功能
中冷器的设计：
为了更好地降低经过增压后空气的温度，S55发动机采用了水冷式的中冷器，它被安放在发动机的顶部，准确的说是位于气缸盖靠近进气的一侧，而为了降低发动机的高度，所以只能被迫将发动机的主体倾斜一个角度。
排气鼓管
排气歧管根据气缸列采用相应设计。因此每个气缸列都有一个排气歧管。通过每三个排气通道合为一个排气通道可确保废气涡轮增压器涡轮最佳流动情况。排气歧管与废气涡轮增压器的涡轮壳体铸造为一个部件。
「施工中的细节」
施工中要拆卸相关的稳定支架。M4机舱内加了一个铝制框架，将力的方向延伸至A柱，这种做法和赛车上制作防滚笼是一样的。设计理念和几何结构与赛车是一样的。这个非常坚硬的上层结构，在上层结构和下层结构之间，如果透过进气格栅看进去，一些强化支柱将上下两层联系起来上整个车头部分刚性非常高。
拆除中冷器才能拆卸进气道清洁气门积碳：
为了更好地降低经过增压后空气的温度，S55发动机采用了水冷式的中冷器，它被安放在发动机的顶部，准确的说是位于气缸盖靠近进气的一侧，而为了降低发动机的高度，所以只能被迫将发动机的主体倾斜一个角度。
之所以这样也是要确保中冷器尽可能靠近进气歧管，以保证经过冷却后的空气尽快进入气缸，同时这种较短的进气设计也有利于提高油门的响应速度，并减小涡轮迟滞的问题，使发动机在转速达到1850rpm时就可以输出峰值扭矩。
S55康复的过程中需要对引擎内部微调和内梳，在认为有问题的地方停下来，要搞清问题所在，并想着如何加点东西让它在很长的一段时间没有问题。康复后的引擎低速顿挫消失，随之而来的是油门的柔顺响应。
我是位摄影爱好者，始终通过光影显影呈现出机械的美感，也认为修车这件事也可以做的很雅致还不是我们眼中的修车，最后感谢车友们关注陈痴为您呈现讲述修车的故事，谢谢您的关注。
地产变革大幕下的融创，孙宏斌提出新要求！#房产资讯#
上半年，楼市呈现出“过热”征兆，部分城市出现万人抢房现象。
下半年，重点城市加码限购，市场转冷降温，信贷市场资金紧张，房贷利率持续上升，销售疲态尽显。
从2018年至今年上半年，或者更长周期来看，优秀的企业总能快速应对市场环境变化，并提出解题方法。
8月30日，融创中国（01918.HK）交出了一份全优答卷：
实现合同销售额3208亿元，销售大涨64.3%；
营业收入958.2亿元，上涨23.9%；
归母净利润119.9亿元，上涨9.4%；
每股盈利2.62元，同比上涨8.7%；
负债率持续下降、“三道红线”指标稳步改善；
国际信用评级全面提升。
融创的战略展现出强大韧性，穿越市场周期、抵御行业风险。这种定力下，融创实现了业绩快速增长，同时也锤炼出强大的综合能力。
关注业绩的同时，外界不禁疑问，艰难的这半年，融创在做什么？接下来的下半场，融创又要做什么？
01孙宏斌的要求
2020年8月住建部提出房地产行业融资管理新规，将房企以“三条红线”来进行划分为“红、橙、黄、绿”四档。自此，“降档”成为房企的头等大事。
以融创为代表的房企降档速度令人震惊，不到半年的2020年底，融创实现连降两档。
深究其内因，发现融创先于政策要求，从2019年下半年起主动执行更均衡高质量发展的战略方向，持续推进“降杠杆、优化资本结构”，并制定了全面、清晰、长期的行动计划，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。
至2021年6月底，“三道红线”指标持续改善，全面转绿进程加速。
我们从半年报中拆解出一组数据：
净负债率86.6%，较2020年末下降9.4个百分点；
非受限制现金短债比升至1.11，较2020年底增加0.3个百分点；
剔除预收账款后的资产负债率降至76%，较2020年底下降2.3个百分点。
融创的融资结构持续改善，信托借款规模连续两年大幅下降。今年上半年，融创分别于1月26日和3月2日成功发行两笔优先票据，两次发债利率均为公司上市以来最低水平。与此同时，融创提前赎回于2022年2月15日到期的8亿美元7.875%优先票据的未偿还余额。
以较低成本债务替换高成本债务，融创融资成本下降，债务结构得到进一步优化。
信用评级全面提升，机构认可度不断加强。2021年以来，国际知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通国际、中金及瑞信等相继发布报告大力推介融创中国，给予融创“跑赢大市”评级，并列为“首选推荐”股票。
在中期业绩投资会上，孙宏斌给安全基本盘提出了更高的要求，今年不仅要降负债率，也要降负债规模，“三年内将融资成本从目前8%左右降到5%以内，信用评级做到投资级。”
02 “管理红利”时代
高筑墙，广积粮，但也要兼顾“控总量、提质量”。
在土地市场，融创有一套自己的投资法则，一言以蔽之：高标准拿地。
2021年上半年，融创严控拿地总量，在保证财务指标持续优化并满足“三道红线”管控要求之下，审慎决策，合理补充高质量土地权益货值约2135亿元。
下半年融创总可售资源超6600亿元，货源充足优质，为持续的业绩增长打好基础，并保障经营现金流的充足弹性和绝对安全。
2021年以来，“双集中”供地政策横空出世，并不断优化。作为房地产行业长效调控机制的重要组成部分，随着第二轮集中供地土拍规则的再次调整，企业拿地从“拼资金”到“拼策略”、“拼品质”。
为应对土地市场变局，融创提出2021年下半年及后续拿地策略。即下半年权益拿地销售比预计控制在20%以内，全年权益拿地销售比预计控制在30%以内。
这一策略也恰恰迎合了“拿地销售比限制在40%”的观察指标。
如何实现上述目标？融创这里也找到了解题方法：提高全资项目占比，优化现有合作模式，优选资金实力强劲的合作方，以成立长期平台的模式进行合作。
更为重要的是，为达成上述目标乃至更长远目标，融创全面推进数字化建设，支持精细化管理，为客户创造价值。集团全面推进数字化建设，将数字化作为三年规划重要任务之一，数字化建设工作主要覆盖地产、服务及文旅业务板块。
2021年上半年，融创全面推进数字科技化建设，包括搭建线上销售、在线建造、算量中心、线上采购、线上客户服务等系统，全面提升运营效率，支持公司更进一步的精细化管理。
以地产板块为例，新交付地产项目，融创全面提供智慧社区服务，目前已在全国45处落地，年内预计也将完成全国近200个项目智慧社区平台的上线。
无疑，在“房住不炒”、“三稳”政策调控下 ，房地产行业趋于稳定、健康，进入管理红利时代，房企的精细化管理能力成为核心竞争力之一。
03拥抱变化
一部融创发展史，正是半个中国房地产发展史。过去十年也是中国房地产最高度发展的十年，也是龙头房企快速增长的十年。
自2003年融创初创，经过18年发展与沉淀，大概经历了三个重要的发展阶段，这三大发展阶段放在中国房地产发展很有代表性。
2003年-2010年，中国房地产市场发展的各种动力被牢牢确立，巨大的投资需求、消费需求、政府驱动、取消价格管制等使得房地产产业像脱缰的野马一样野蛮发展，中国的各大城市逐渐形成“巨大的工地”。这一阶段，正是融创的初创阶段。那时，抢占核心城市布局，确保生存，并建立起基本的运营能力。
2010年-2019年融创进入快速增长阶段，并建立关键竞争优势，在高周转、高增长的房地产上半场，融创凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势，迅速跻身行业前列。也正是此时，融创意识到资本结构的优化对公司长期发展至关重要，于是先于政策要求，从2019年下半年开始就主动优化资本结构、降杠杆，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。
2020年，是融创的转型年，同时行业也迎来巨大转折。
这一年，融创正式打开了公司“均衡高质量发展”的序幕：主动调整节奏，拿地金额仅为2019年的一半，“三道指标”连降两档至黄档，融资成本持续下降，以此建立起低于周期性风险的强大能力。
2021年，房地产行业发展格局重构，融创迎来了新的“四更”战略目标：更安全、更从容、更长期、更有价值。这一准则将成为融创团队基本做事原则，是以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。
这与行业“长期主义”导向不谋而合。
过去十年是住宅开发的十年，住宅开发占整个商品房比重84%，尤其是2018年之前，只要坚持三高模式可以享受到最大红利，但如今，“三高模式”难以为继。
房地产涨落与政策调整密切相关，融创善于拥抱变化，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司内部表示，“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化”。
房地产行业新一轮变革的大幕已拉开，厘清自我，依照战略目标提出一系列可行的方法论比什么都重要。#买房者说#
上半年，楼市呈现出“过热”征兆，部分城市出现万人抢房现象。
下半年，重点城市加码限购，市场转冷降温，信贷市场资金紧张，房贷利率持续上升，销售疲态尽显。
从2018年至今年上半年，或者更长周期来看，优秀的企业总能快速应对市场环境变化，并提出解题方法。
8月30日，融创中国（01918.HK）交出了一份全优答卷：
实现合同销售额3208亿元，销售大涨64.3%；
营业收入958.2亿元，上涨23.9%；
归母净利润119.9亿元，上涨9.4%；
每股盈利2.62元，同比上涨8.7%；
负债率持续下降、“三道红线”指标稳步改善；
国际信用评级全面提升。
融创的战略展现出强大韧性，穿越市场周期、抵御行业风险。这种定力下，融创实现了业绩快速增长，同时也锤炼出强大的综合能力。
关注业绩的同时，外界不禁疑问，艰难的这半年，融创在做什么？接下来的下半场，融创又要做什么？
01孙宏斌的要求
2020年8月住建部提出房地产行业融资管理新规，将房企以“三条红线”来进行划分为“红、橙、黄、绿”四档。自此，“降档”成为房企的头等大事。
以融创为代表的房企降档速度令人震惊，不到半年的2020年底，融创实现连降两档。
深究其内因，发现融创先于政策要求，从2019年下半年起主动执行更均衡高质量发展的战略方向，持续推进“降杠杆、优化资本结构”，并制定了全面、清晰、长期的行动计划，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。
至2021年6月底，“三道红线”指标持续改善，全面转绿进程加速。
我们从半年报中拆解出一组数据：
净负债率86.6%，较2020年末下降9.4个百分点；
非受限制现金短债比升至1.11，较2020年底增加0.3个百分点；
剔除预收账款后的资产负债率降至76%，较2020年底下降2.3个百分点。
融创的融资结构持续改善，信托借款规模连续两年大幅下降。今年上半年，融创分别于1月26日和3月2日成功发行两笔优先票据，两次发债利率均为公司上市以来最低水平。与此同时，融创提前赎回于2022年2月15日到期的8亿美元7.875%优先票据的未偿还余额。
以较低成本债务替换高成本债务，融创融资成本下降，债务结构得到进一步优化。
信用评级全面提升，机构认可度不断加强。2021年以来，国际知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通国际、中金及瑞信等相继发布报告大力推介融创中国，给予融创“跑赢大市”评级，并列为“首选推荐”股票。
在中期业绩投资会上，孙宏斌给安全基本盘提出了更高的要求，今年不仅要降负债率，也要降负债规模，“三年内将融资成本从目前8%左右降到5%以内，信用评级做到投资级。”
02 “管理红利”时代
高筑墙，广积粮，但也要兼顾“控总量、提质量”。
在土地市场，融创有一套自己的投资法则，一言以蔽之：高标准拿地。
2021年上半年，融创严控拿地总量，在保证财务指标持续优化并满足“三道红线”管控要求之下，审慎决策，合理补充高质量土地权益货值约2135亿元。
下半年融创总可售资源超6600亿元，货源充足优质，为持续的业绩增长打好基础，并保障经营现金流的充足弹性和绝对安全。
2021年以来，“双集中”供地政策横空出世，并不断优化。作为房地产行业长效调控机制的重要组成部分，随着第二轮集中供地土拍规则的再次调整，企业拿地从“拼资金”到“拼策略”、“拼品质”。
为应对土地市场变局，融创提出2021年下半年及后续拿地策略。即下半年权益拿地销售比预计控制在20%以内，全年权益拿地销售比预计控制在30%以内。
这一策略也恰恰迎合了“拿地销售比限制在40%”的观察指标。
如何实现上述目标？融创这里也找到了解题方法：提高全资项目占比，优化现有合作模式，优选资金实力强劲的合作方，以成立长期平台的模式进行合作。
更为重要的是，为达成上述目标乃至更长远目标，融创全面推进数字化建设，支持精细化管理，为客户创造价值。集团全面推进数字化建设，将数字化作为三年规划重要任务之一，数字化建设工作主要覆盖地产、服务及文旅业务板块。
2021年上半年，融创全面推进数字科技化建设，包括搭建线上销售、在线建造、算量中心、线上采购、线上客户服务等系统，全面提升运营效率，支持公司更进一步的精细化管理。
以地产板块为例，新交付地产项目，融创全面提供智慧社区服务，目前已在全国45处落地，年内预计也将完成全国近200个项目智慧社区平台的上线。
无疑，在“房住不炒”、“三稳”政策调控下 ，房地产行业趋于稳定、健康，进入管理红利时代，房企的精细化管理能力成为核心竞争力之一。
03拥抱变化
一部融创发展史，正是半个中国房地产发展史。过去十年也是中国房地产最高度发展的十年，也是龙头房企快速增长的十年。
自2003年融创初创，经过18年发展与沉淀，大概经历了三个重要的发展阶段，这三大发展阶段放在中国房地产发展很有代表性。
2003年-2010年，中国房地产市场发展的各种动力被牢牢确立，巨大的投资需求、消费需求、政府驱动、取消价格管制等使得房地产产业像脱缰的野马一样野蛮发展，中国的各大城市逐渐形成“巨大的工地”。这一阶段，正是融创的初创阶段。那时，抢占核心城市布局，确保生存，并建立起基本的运营能力。
2010年-2019年融创进入快速增长阶段，并建立关键竞争优势，在高周转、高增长的房地产上半场，融创凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势，迅速跻身行业前列。也正是此时，融创意识到资本结构的优化对公司长期发展至关重要，于是先于政策要求，从2019年下半年开始就主动优化资本结构、降杠杆，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。
2020年，是融创的转型年，同时行业也迎来巨大转折。
这一年，融创正式打开了公司“均衡高质量发展”的序幕：主动调整节奏，拿地金额仅为2019年的一半，“三道指标”连降两档至黄档，融资成本持续下降，以此建立起低于周期性风险的强大能力。
2021年，房地产行业发展格局重构，融创迎来了新的“四更”战略目标：更安全、更从容、更长期、更有价值。这一准则将成为融创团队基本做事原则，是以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。
这与行业“长期主义”导向不谋而合。
过去十年是住宅开发的十年，住宅开发占整个商品房比重84%，尤其是2018年之前，只要坚持三高模式可以享受到最大红利，但如今，“三高模式”难以为继。
房地产涨落与政策调整密切相关，融创善于拥抱变化，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司内部表示，“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化”。
房地产行业新一轮变革的大幕已拉开，厘清自我，依照战略目标提出一系列可行的方法论比什么都重要。#买房者说#
是谁在为明星天价片酬买单？小燕子之后冯小刚10亿合同泄露揭开娱圈洗钱套路，2021年刚开始爽妹子年初代孕一事打响娱乐圈第一枪，吴某被抓后又牵连到了众多京圈资本大佬，本以为这就是今年吃到娱乐圈最大的瓜了然而小燕子在之后直接给我们上了一课，娱乐圈内多的都是一些我们想不到的事情。
到目前为止小燕子14家企业6家吊销法人变更到只剩下一家，与她有关的所有作品都被下架在娱乐圈中彻底查无此人，一夜之间小燕子的资本局轰然倒塌，很多人都不知道小燕子到底发生了什么事毕竟小燕子的这一次翻车毫无征兆。
据了解娱乐圈近期之所以会出现大地震与吴某脱不了关系，更是有曝料者称吴某为了戴罪立功已经供出了47位资本大佬，小燕子在这当中不过是最小的一个，在这47个人中都是以京圈为主并且导演比较多这也不难让我们想到导演冯小刚。
不知道大家有没有注意到在吴某出事后冯小刚就像消失了一样，本来应该参加第十五届青年电影展的他竟然以疫情的原因拒绝出席，然而在这次电影展上周迅、马英力等多位大咖均到场出席，在这种对比下冯小刚的理由实在有些站不住脚跟。
并且还有另一位导演管虎在吴某出事的第一时间他就将自己的多半微博删除干净并且还设置为仅半年可见的权限，他们两位这一系列的小动作难免会让人多想，但这其实并不是冯小刚今年的第一次翻车。
在2020年冯小刚与华谊兄弟对赌失败后需要向其支付1.68亿的业绩补偿款，从这个时候开始关于冯小刚的讨论就一直都没有停止过，“对赌”这个词在娱乐圈十分常见，杨幂、周星驰、杨超越等等明星都曾走上对赌协议的谈判桌并且涉及的金额也都是以亿为单位这也难怪爽妹子可以日薪208万，这笔钱对于以亿为单位里娱乐圈可谓是太正常不过的事情，然而冯小刚与华谊兄弟这场对赌为何会引来这么多人议论呢？分析这个对赌合同后我们可以得知华谊向冯小刚的空壳公司东阳美拉支付了高达10.5亿投资额，在双方约定好的时间内冯小刚公司只实现了552.38万的净利润远远低于合同内所说的1.749亿，因此冯小刚需要赔付1.68亿的补偿款这也就是说给你十个亿你完不成你给我1.68亿，对于冯小刚来说这怎么都是一笔稳赚不赔的生意，然而对于华谊兄弟来说选择这么做明眼人都能看出来的赔本买卖，难不成是脑子抽了？
你直接说是想钱想必大家还没这么大反应，冯小刚的东阳美拉传媒公司创立于2015年创立资产总额为1.36万元并且还存在1.9亿万元的负债，但是华谊仍旧愿意花10亿来买下该公司70%的股权这显然是非常不合理的，主要是华谊也并不傻这个操作也可以理解为华谊用十个亿买下了冯小刚5年，这就意味着冯小刚这5年什么都不干的话也有8个多亿到手听起来是个天文数字然而与爽妹子的阴阳合同比起来也不过如此，毕竟爽妹子两个月就可以到手一个多亿。
大家都知道阴阳合同是违法行为那么对赌协议违不违法呢？事实上对赌协议不光不会违法并且还受到了法律保护，虽然这两个字中带有“赌”这个字但是这却是一种合同行为。在不违反社会公德和公共利益以及强行性法律规范的前提下当事人可以订立任何内容的合同，因为合同内容只要不违反这三条规定那么这条合同是合理合法的，不得不说对赌协议也加快了娱乐圈资本化的进程。
现如今越来越多的影视剧看重的是回报和收益，在这段时间翻车的明星几乎也都是因为钱出事的，造成这样的娱乐圈乱象是谁在给明星们的片酬买单呢？细扒明星产业背后的内幕后我们就能有所了解，其实明星的一些天价收入与社会时代背景有着很大关系，娱乐产业的发展史也像极了一部流量变现史。
其实在早期的时候明星艺人在国内并没有非常吃香，八十年代的时候拍摄一集电视剧的收入也不过是几百或者几千元，虽然比普通人的工资要高但是也没现在这么夸张，然而随着社会经济的发展民众的消费能力也在不断提高与此同时娱乐圈的薪资收入也开始暴涨。
据了解在2004年的时候国内演员的单集电视剧报酬就高达了十万元到2010年时就翻了三倍左右之后更是有了单集片酬超过百万的待遇，随着人们收入的提高在娱乐休闲方面也会投入更多资金，作为供大众娱乐的明星也就成为了受益方这也就成为了一个产业效应，因此在中国娱乐消费快速增长的同时资本开始登场。
娱乐圈资本内幕曝光明星天价工资是谁来付？幕后黑手浮出水面。现如今娱乐圈之所以会如此乱象在一定程度上可以说都是资本搅的，资本图也登上了社交平台的热搜可以看到娱乐圈逐渐沦为了资本圈，这个圈子也远远比我们看到的复杂千倍万倍，在同一个资本背后牵连着众多明星也就出现了一人出事多人遭殃的现象。
与冯小刚对赌的华谊公司是在2009年的时候王中军与王中磊两兄弟共同建立的这也是国内第一家上市的娱乐公司，在2015年的时候国内股市出现了“杠杆牛”同样这股风也刮进了娱乐圈，华谊公司的股价也从当初的12块暴涨到了81块市盈率更是高达102倍，受此影响不少资本大佬都看到了流量所带的超高回报，因此在这种情况下他们开始找当红明星或者包装一些明星出道，这也就成为了他们获利的手段和工具，开始了一切向流量看齐对一些明星的质量和品性不管不顾。
随着互联网的快速发展各种资本大佬投资的网络选秀节目层出不穷网红也是一个接一个的出现，资本成为了娱乐圈背后的操盘手不惜一切手段来量产小鲜肉各种“打榜文化”应运而生这也在一定程度上让中国影视剧质量不断下降，大家都想着挣快钱野心和欲望也在不断膨胀，在资本大佬的保护下他们开始为所欲为娱乐圈的不正之风也逐渐扩散。
如今偷税漏税也成为了开胃小菜，一些网友也直呼如果国家出手狠查的话恐怕一艘航母的钱都能够查出来，由此我们也不难明白真正为明星天价片酬买单的还是一波又一波如同韭菜的普通人不过这样的形式也不会持续太久。
通过爽妹子、小燕子、吴某子的这些事情我们也是不难看出国家开始对娱乐圈进行大力整顿这也是民之所望，艺人失德违法、偶像培养低龄化以及“饭圈”乱象引发了社会各界的广泛关注，在利益的驱使下“流量担当”担得起利润却担不起社会责任，“偶像养成”培养的不是德艺双馨的人才而是野蛮生长的资本，娱乐圈这场大清洗看来势在必行，不知道小伙伴们对此事有什么样的看法和观点呢？欢迎在评论区留言讨论。
到目前为止小燕子14家企业6家吊销法人变更到只剩下一家，与她有关的所有作品都被下架在娱乐圈中彻底查无此人，一夜之间小燕子的资本局轰然倒塌，很多人都不知道小燕子到底发生了什么事毕竟小燕子的这一次翻车毫无征兆。
据了解娱乐圈近期之所以会出现大地震与吴某脱不了关系，更是有曝料者称吴某为了戴罪立功已经供出了47位资本大佬，小燕子在这当中不过是最小的一个，在这47个人中都是以京圈为主并且导演比较多这也不难让我们想到导演冯小刚。
不知道大家有没有注意到在吴某出事后冯小刚就像消失了一样，本来应该参加第十五届青年电影展的他竟然以疫情的原因拒绝出席，然而在这次电影展上周迅、马英力等多位大咖均到场出席，在这种对比下冯小刚的理由实在有些站不住脚跟。
并且还有另一位导演管虎在吴某出事的第一时间他就将自己的多半微博删除干净并且还设置为仅半年可见的权限，他们两位这一系列的小动作难免会让人多想，但这其实并不是冯小刚今年的第一次翻车。
在2020年冯小刚与华谊兄弟对赌失败后需要向其支付1.68亿的业绩补偿款，从这个时候开始关于冯小刚的讨论就一直都没有停止过，“对赌”这个词在娱乐圈十分常见，杨幂、周星驰、杨超越等等明星都曾走上对赌协议的谈判桌并且涉及的金额也都是以亿为单位这也难怪爽妹子可以日薪208万，这笔钱对于以亿为单位里娱乐圈可谓是太正常不过的事情，然而冯小刚与华谊兄弟这场对赌为何会引来这么多人议论呢？分析这个对赌合同后我们可以得知华谊向冯小刚的空壳公司东阳美拉支付了高达10.5亿投资额，在双方约定好的时间内冯小刚公司只实现了552.38万的净利润远远低于合同内所说的1.749亿，因此冯小刚需要赔付1.68亿的补偿款这也就是说给你十个亿你完不成你给我1.68亿，对于冯小刚来说这怎么都是一笔稳赚不赔的生意，然而对于华谊兄弟来说选择这么做明眼人都能看出来的赔本买卖，难不成是脑子抽了？
你直接说是想钱想必大家还没这么大反应，冯小刚的东阳美拉传媒公司创立于2015年创立资产总额为1.36万元并且还存在1.9亿万元的负债，但是华谊仍旧愿意花10亿来买下该公司70%的股权这显然是非常不合理的，主要是华谊也并不傻这个操作也可以理解为华谊用十个亿买下了冯小刚5年，这就意味着冯小刚这5年什么都不干的话也有8个多亿到手听起来是个天文数字然而与爽妹子的阴阳合同比起来也不过如此，毕竟爽妹子两个月就可以到手一个多亿。
大家都知道阴阳合同是违法行为那么对赌协议违不违法呢？事实上对赌协议不光不会违法并且还受到了法律保护，虽然这两个字中带有“赌”这个字但是这却是一种合同行为。在不违反社会公德和公共利益以及强行性法律规范的前提下当事人可以订立任何内容的合同，因为合同内容只要不违反这三条规定那么这条合同是合理合法的，不得不说对赌协议也加快了娱乐圈资本化的进程。
现如今越来越多的影视剧看重的是回报和收益，在这段时间翻车的明星几乎也都是因为钱出事的，造成这样的娱乐圈乱象是谁在给明星们的片酬买单呢？细扒明星产业背后的内幕后我们就能有所了解，其实明星的一些天价收入与社会时代背景有着很大关系，娱乐产业的发展史也像极了一部流量变现史。
其实在早期的时候明星艺人在国内并没有非常吃香，八十年代的时候拍摄一集电视剧的收入也不过是几百或者几千元，虽然比普通人的工资要高但是也没现在这么夸张，然而随着社会经济的发展民众的消费能力也在不断提高与此同时娱乐圈的薪资收入也开始暴涨。
据了解在2004年的时候国内演员的单集电视剧报酬就高达了十万元到2010年时就翻了三倍左右之后更是有了单集片酬超过百万的待遇，随着人们收入的提高在娱乐休闲方面也会投入更多资金，作为供大众娱乐的明星也就成为了受益方这也就成为了一个产业效应，因此在中国娱乐消费快速增长的同时资本开始登场。
娱乐圈资本内幕曝光明星天价工资是谁来付？幕后黑手浮出水面。现如今娱乐圈之所以会如此乱象在一定程度上可以说都是资本搅的，资本图也登上了社交平台的热搜可以看到娱乐圈逐渐沦为了资本圈，这个圈子也远远比我们看到的复杂千倍万倍，在同一个资本背后牵连着众多明星也就出现了一人出事多人遭殃的现象。
与冯小刚对赌的华谊公司是在2009年的时候王中军与王中磊两兄弟共同建立的这也是国内第一家上市的娱乐公司，在2015年的时候国内股市出现了“杠杆牛”同样这股风也刮进了娱乐圈，华谊公司的股价也从当初的12块暴涨到了81块市盈率更是高达102倍，受此影响不少资本大佬都看到了流量所带的超高回报，因此在这种情况下他们开始找当红明星或者包装一些明星出道，这也就成为了他们获利的手段和工具，开始了一切向流量看齐对一些明星的质量和品性不管不顾。
随着互联网的快速发展各种资本大佬投资的网络选秀节目层出不穷网红也是一个接一个的出现，资本成为了娱乐圈背后的操盘手不惜一切手段来量产小鲜肉各种“打榜文化”应运而生这也在一定程度上让中国影视剧质量不断下降，大家都想着挣快钱野心和欲望也在不断膨胀，在资本大佬的保护下他们开始为所欲为娱乐圈的不正之风也逐渐扩散。
如今偷税漏税也成为了开胃小菜，一些网友也直呼如果国家出手狠查的话恐怕一艘航母的钱都能够查出来，由此我们也不难明白真正为明星天价片酬买单的还是一波又一波如同韭菜的普通人不过这样的形式也不会持续太久。
通过爽妹子、小燕子、吴某子的这些事情我们也是不难看出国家开始对娱乐圈进行大力整顿这也是民之所望，艺人失德违法、偶像培养低龄化以及“饭圈”乱象引发了社会各界的广泛关注，在利益的驱使下“流量担当”担得起利润却担不起社会责任，“偶像养成”培养的不是德艺双馨的人才而是野蛮生长的资本，娱乐圈这场大清洗看来势在必行，不知道小伙伴们对此事有什么样的看法和观点呢？欢迎在评论区留言讨论。
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