营销每日分享
《走向科学的地产营销》
第四章 策划推广
三、自娱自乐的推广要结束
“推广”是各房地产开发商营销中浓墨重彩的一笔，也是房地产1.0时代营销策划师最主要的工作之一。“推广”由两个部分组成，第一是推广的内容，即我们要告诉消费者什么；第二是推广的媒介，也就是我们通过什么渠道传递我们要告诉消费者的信息。按照字面意思理解，毫无疑问，所有负责地产营销推广的策划师们都是合格的，因为，大家每天都在通过各种线上、线下渠道传递项目信息，不论是设计画面打报广，还是设计宣传单页线下派发，似乎都在认真履行“推广”这一职责。但我们的“推广”真正有效吗？当前市场下，大家似乎都专注于推广手段和方式，专注于“做了什么”，而忽略了“做了什么”是“为了什么”，简言之，很多地产营销人忘记了“推广”的目的所在。

我们似乎忘记了，推广是为了主动出击，把项目优势告诉消费者，从而影响他们的判断和选择。闭着眼卖房子的那个年代，让很多地产营销人变得思维懒惰和经验主义，完全沉浸在“推广”过程中的自我意淫、自娱自乐之中。很多人忘记了还有“消费者”这个目标群体，完全对消费者感受不管不顾，缺乏对推广结果准确判断的前提下，就认为自己的推广工作卓有成效。根据现今地产市场营销推广中呈现的问题，总结营销推广中常见误区如下：

1、文案出自非地产营销专业人员以及自说自话
当前地产市场各地产公司的营销推广文案，包括单页、报纸案场包装物料、价值卖点，基本是全权交给合作的广告公司处理。基本流程都是营销策划师与广告公司沟通，需要关于某方面的文案或者项目到了某个节点需要传递哪些信息，然后广告公司的文案会根据要求给出若干提案，营销策划师根据提案进行筛选-修改-定稿。但这个环节中有一个致命的漏洞，被所有人忽略掉了，就是文案的初始创作。广告设计公司的文案是由“文笔好”、“文采好”的人担任，而实际上，“文笔好”、“文采好”的人未必就是合格的地产文案。

因为广告设计公司的文案几乎接触不到客户，对房地产知识也很是匮乏，他们不在乎潜在购房客户能不能看懂某句广告语，他们不知道众多房子卖点的先后顺序，他们更加专注于文字表述出来的美感和技巧。而我们的营销策划人员就在这一堆虚无缥缈、看似美轮美奂的文字中挑选自己中意的那个。这就好比那句俗语“瘸子里拔将军”。也是基于以上原因，中海济南公司2015年全面停止了和广告公司的合作，策划师全部自己撰写文案。不仅节省大量营销费，文案也更加贴近用户。

2、片面追求所谓的“调性”
不知何时起，“调性”这个词语成了地产营销人嘴边出现频率较高的词汇，这一词汇似乎还和现今最为流行的“逼格”一词挂钩。无论是推广中的各种画面还是推广渠道的选择，总是强调一下“调性”，于是出现了各种“高大上”的华美图片，“高举高打”也一度成为营销人的口头禅。而讲究“调性”的过程中，地产营销人似乎忘了推广的真正目的所在。无论选用何种画面风格，何种推广手段，最终目的都是服务于“将消费者吸引至产品交易的端”，而不是为了表达而表达，为了调性而调性。

心平的智慧每日分享：
太虚那个『一』，什么都没有，但没有中又包含一切。太极，阴阳各一半，我们特别容易把贪嗔给加进去。就要这一半，不要那一半，这时候，我们就已经开始受伤了。你不要那一半也得要，因为你不要那一半的时候，你这一半也要不了。人很难掌控自己的控制欲，想要的时候，我们就会想办法控制并想各种“招”。那“招”不是不灵，我们用“招”克服的困难，克服完了，别的困难又来了。我们所有的“招”，都归“道”管。
（图文来源网络）中医志远——路中胜 https://t.cn/ELci1qb

营销每日分享
《房地产项目策划 调研•定位•方案》

四、住宅小区楼层用途的规划
不同的人对各楼层空间的需求不同，也就是各个楼层事实上是不同的市场，具有个别的供需情况、用途特性、交易性质及空间价值等。就房地产企业来说，除了要辨别不同楼层市场的异质性之外，还要注意一些事项，以充分发挥空间的附加值。

1.妥善运用规划，以平衡供需失调现象
比如，在商业气息浓厚的黄金地段，借助一楼带 二楼或地下室合并规划，以增加门面市场的供给量:或顶楼采取楼中楼设计，能满足更多的顶楼市场需求者，都是创造更高价值空间的好方法。

2.明确区分不同楼层市场，以针对需求设计产品
比如，门面市场重视临街性，在规划上须注意维持好动线及联外机会;顶楼市场追求通风、采光及视野等条件，因此须注意栋距开窗、隔热等设计。

3.合理利用容积率，以改变传统空间观念
比如，拉高建筑物高度，超越邻近建筑物高度;增加高楼层面积，以塑造“准顶楼”空间(即指与顶楼具备同样采光、通风条件的高楼层)；或利用二叠或三叠规划，使得有天(顶楼)有地(一楼)的空间增加。