【阿里本地生活宣布数字升级三线城市 河南新乡或成中原首个数字小城 】
4月9日下午，新乡市举行餐饮数字化升级启动仪式。“推动餐饮数字化升级是阿里本地生活服务公司新财年的重要工作内容，也是践行阿里集团‘让天下没有难做的生意’使命的重要体现。”饿了么副总裁王三虎表示，阿里本地生活服务公司集合了饿了么到家和口碑到店的两种不同消费模式，推进新乡餐饮数字化升级启动，为新乡阿里巴巴本地生活服务商户提供食品安全保障措施和全新的数字化服务体验。
逆袭的“厨师之乡”
总厨回乡开网红面店 平台经济帮助门店收益翻番
今年35岁的李辉出生于“厨师之乡”新乡市长垣县，18岁就跟着家里的大厨去郑州学手艺，在接近十年的学徒生涯里，学过川、豫、鲁、粤四大菜系，“酱香鱼”、“卤牛肉”、“烧牛腩”都是他的拿手好菜，从小学徒慢慢做成郑州花园酒店小有名气的“大厨”，厨师生涯巅峰还曾干过半年的餐厅总厨。
“5年前，外卖开始进入郑州，刚开始只有半夜有人点，后来啥时候都有人叫了”李辉回忆说，眼看着从没人用的新奇物种到“宅男必备”的餐厅订单半壁江山，李辉亲眼见证了数字化对郑州餐饮市场的改变。“不止是外卖，手机点餐、预定、线上运营给门店节省了不少服务员”一方面订单更多、更灵活，数字化餐厅服务覆盖面积更广、订单时间更长，另一方面堂食和供应链的数字化，也帮餐厅节省了不少开支。
在深思熟虑后，看到商机的李辉回到了自己的家乡开起了“主要卖线上，门店很网红”的秦留香牛肉面▪粥。门店在饿了么平台上线一个月，月销近3000单，仿唐代西安街头面馆的装修风格和食物搭配，更是让线下堂食店成了“网红”。“经常有人从饿了么上找过来，点碗面，拍照拍一天”李辉骄傲地说。
线上做生意，线下做营销让李辉尝到了甜头，谈及未来一年规划，李辉说他马上准备再东区友谊路开第二家店，今年之内准备开到五家分店。“希望能做成连锁餐饮品牌。” 李辉定义自己为“小城逆袭青年”，“在外面漂泊了几十年，开了眼界，也锻炼了技术，现在是时候开创自己的事业了，家乡机会很不错，我不想出去了，我想留下来，跟我的家乡随着这一波数字化升级浪潮，一起‘逆袭’。”
据王三虎介绍，下一步，饿了么还将在新乡推行阿里巴巴商业操作系统（餐饮版），为阿里本地生活服务的中小商家提供数字化操作和管理系统，逐步为餐厅提供惠及品牌、销售、运营的系统化服务，降低餐厅运营成本，提高餐厅运营效率，通过数字化餐厅的推进，更好地服务消费者。
退伍军人成饿了么“单王”
返乡送外卖当客服 数字经济带动小城月薪过万就业机会
“薪资待遇：认真干4000-6000元/月；努力干6000-8000元/月；使劲干8000-10000元/月。”近日，这则新乡饿了么蜂鸟配送招聘启事，在新乡当地朋友圈内刷屏，“新乡拥有月薪上万的蓝领岗位”颇受当地市民关注。
每当有朋友来打听，已经是新乡配送老兵的侯磊磊总是耐心的分享自己的心得。作为一名退役军人，在饿了么进驻新乡之初，侯磊磊就被这种“为人民服务”的就业机会深深吸引。凭借军人的优异素质和为他人奉献的品格，侯磊磊很快成为了片区有名的单王。“实际上，每个月单王的工资都不止一万。”提到骑手工资，已在蜂鸟配送体系晋升为站长的侯磊磊难掩骄傲，“在我们这样的小城市，一个月一万的收入，不要两年就可以考虑买房了。”
而实际上，阿里本地生活平台给新乡提供的高薪就业岗位不止如此。2015年，作为河南省产业集聚区建设年度重点项目之一，饿了么全国客户联络中心就以落户新乡，给至少三千名新乡青年提供待遇优厚的客服岗位。“这也是一个了解互联网行业的窗口”在客服中心工作三年的陈超介绍，从平台交易、运营活动到产品建议，每天他都需要与阿里生态体系内的上百个前中后台工种保持密切联系，在这个过程中，陈超不仅成长为网络沟通协调专家，也拥有了成熟的互联网思维。“隔壁邻居开个焖羊肉店上饿了么，我就告诉他，应该先算清楚自己的客单价、客流高峰，分析用户人群，再根据消费者画像选择活动，光就靠平台配送外卖，是划不来的”。
“未来，我们还会逐步在新乡招聘更多互联网平台运营及市场推广岗位，并且给他们输送到更大区域的培训机会”饿了么华北区域负责人王向平表示。通过加大投入、扩容市场和数字化赋能，饿了么口碑仅今年一季度就在三四线城市创造了25万个就业岗位。未来新乡还将直接在蜂鸟配送骑手、本地生活平台运营、市场推广等领域持续增加就业。间接拉动包括新乡在内的三四线城市餐饮、零售、生活服务等从业人员就业。王向平说持续高歌猛进的背后，是他对新乡升级为数字小城的坚定信心“就业是经济真正的晴雨表，我们希望通过持续增加新乡的就业机会，释放出新乡更大的经济潜力。”
平台互联+明厨亮灶+食安封签
新乡市推进餐饮数字化监管 为网络订餐装上“安全锁”
在4月9日的新乡餐饮数字化升级启动仪式，饿了么平台在新乡市场监管局的指导和支持下，筛选出了10家优质商户，提供“明厨亮灶后厨直播”和“食安封签先试先行”服务。
所谓“明厨亮灶”，就是在线下门店的后厨安装摄像头，消费者点餐时，可在点餐APP实时查看制作加工过程。“食安封签”，是饿了么推行的外卖餐品外包装封口贴，封签是由特殊材料制作，一旦打开或启封，将留下不可逆痕迹，消费者可根据封签是否完好判断餐品在配送过程中是否被打开。饿了么平台优先为入选的食品安全优质商户投放10万张食安封签，鼓励平台商户积极提升食品安全管理意识和水平。
“食品安全直接关系广大人民群众的切身利益，是人民群众健康幸福的保证。饿了么在新乡实施食安封签+明厨亮灶项目，具有多重意义。”新乡市市场监督管理局副局长牛建军认为，实施“食安封签”项目，对消费者来说，是给餐盒“上保险”，杜绝配送过程食品污染，确保送餐过程中食品不受污染，确保餐食配送最后一公里的安全；对外卖平台和商户来说，有利于企业积极落实食品安全主体责任，完善网络订餐全流程食品安全管控体系，不断提升食品安全管控水平。牛建军希望，未来饿了么不断提升网络餐饮食品安全，不断满足消费者对用餐体验的极致追求；也希望餐饮企业积极参与“名厨亮灶+食安封签”这样的数字监管项目，协同共治，共同推进食品安全工作。
一部手机玩转新乡成趋势
口碑饿了么订单、份额双翻番 河南新乡或成中原首个数字小城
家住人民东路新东花园的赵女士近期突然意识到，近半年里全家的生活发生了显著的变化。而这，源自于赵女士10岁孩子小宇的一篇作文。
“吃早饭的时间从5分钟变成了15分钟。晚饭经常能吃到我喜欢的鱼虾。有一次我告诉妈妈想吃桃子，没多久就有一个不认识的叔叔送上门。周末我最喜欢了，能要求妈妈带我去“孩子赞不绝口”的大堡礁梦幻王国跟别的小朋友一起玩海洋球。”
这篇小学四年级学生作文中所描述的，正是今年以来在新乡发展迅速的三公里理想生活圈。如果要用一句接地气的话描述理想生活圈里的日子，应该是：三公里内，一部手机玩转新乡。
“玩转新乡”，是涵盖了居民衣食住行方方面面的。只需要一部手机，就能购物逛街、点餐吃饭、唱K健身，不用带现金甚至不用承担购物车之重。对于“宅”属性强的居民而言，用饿了么即可以叫外卖，也可以叫新鲜食材、生活百货，足不出户尽享人间美味。“三公里理想生活圈”的出现，可以说是新乡在阿里生态数字升级浪潮下本地生活整体数字化发展、居民生活水平提升的一个缩影。
从数据来看，仅今年一季度，新乡在口碑饿了么平台交易增幅超过170%，线上商户数量增长为此前的4.2倍，份额更是环比直线飙升，日前，第三方数据平台更显示饿了么在新乡的市场份额已经突破50%。业务量迅猛增长直接拉动了新乡市场对骑手需求的增长，骑手规模同期涨幅也超过100%，而单王工资更是从最开始的月薪5000元增长到超过10000元。
从口碑饿了么的阶段成果中，可以看到新乡这座经历过“牧野之战”的千年小城，经济结构和产业转型已发生双升级，新产业、新业态、新模式也为当地经济发展注入新活力。4月阿里本地生活服务公司总裁王磊（花名昆阳）宣布“快速开拓三四线城市”，并要求旗下饿了么口碑继续做本地生活服务领域的“造风者”，给行业带来更多价值，让城市生活更美好。而作为首批落地本地生活数字下沉的试点城市，河南新乡更是被业界看好，有专业人士甚至预估，新乡或成中原首个数字小城。
4月9日下午，新乡市举行餐饮数字化升级启动仪式。“推动餐饮数字化升级是阿里本地生活服务公司新财年的重要工作内容，也是践行阿里集团‘让天下没有难做的生意’使命的重要体现。”饿了么副总裁王三虎表示，阿里本地生活服务公司集合了饿了么到家和口碑到店的两种不同消费模式，推进新乡餐饮数字化升级启动，为新乡阿里巴巴本地生活服务商户提供食品安全保障措施和全新的数字化服务体验。
逆袭的“厨师之乡”
总厨回乡开网红面店 平台经济帮助门店收益翻番
今年35岁的李辉出生于“厨师之乡”新乡市长垣县，18岁就跟着家里的大厨去郑州学手艺，在接近十年的学徒生涯里，学过川、豫、鲁、粤四大菜系，“酱香鱼”、“卤牛肉”、“烧牛腩”都是他的拿手好菜，从小学徒慢慢做成郑州花园酒店小有名气的“大厨”，厨师生涯巅峰还曾干过半年的餐厅总厨。
“5年前，外卖开始进入郑州，刚开始只有半夜有人点，后来啥时候都有人叫了”李辉回忆说，眼看着从没人用的新奇物种到“宅男必备”的餐厅订单半壁江山，李辉亲眼见证了数字化对郑州餐饮市场的改变。“不止是外卖，手机点餐、预定、线上运营给门店节省了不少服务员”一方面订单更多、更灵活，数字化餐厅服务覆盖面积更广、订单时间更长，另一方面堂食和供应链的数字化，也帮餐厅节省了不少开支。
在深思熟虑后，看到商机的李辉回到了自己的家乡开起了“主要卖线上，门店很网红”的秦留香牛肉面▪粥。门店在饿了么平台上线一个月，月销近3000单，仿唐代西安街头面馆的装修风格和食物搭配，更是让线下堂食店成了“网红”。“经常有人从饿了么上找过来，点碗面，拍照拍一天”李辉骄傲地说。
线上做生意，线下做营销让李辉尝到了甜头，谈及未来一年规划，李辉说他马上准备再东区友谊路开第二家店，今年之内准备开到五家分店。“希望能做成连锁餐饮品牌。” 李辉定义自己为“小城逆袭青年”，“在外面漂泊了几十年，开了眼界，也锻炼了技术，现在是时候开创自己的事业了，家乡机会很不错，我不想出去了，我想留下来，跟我的家乡随着这一波数字化升级浪潮，一起‘逆袭’。”
据王三虎介绍，下一步，饿了么还将在新乡推行阿里巴巴商业操作系统（餐饮版），为阿里本地生活服务的中小商家提供数字化操作和管理系统，逐步为餐厅提供惠及品牌、销售、运营的系统化服务，降低餐厅运营成本，提高餐厅运营效率，通过数字化餐厅的推进，更好地服务消费者。
退伍军人成饿了么“单王”
返乡送外卖当客服 数字经济带动小城月薪过万就业机会
“薪资待遇：认真干4000-6000元/月；努力干6000-8000元/月；使劲干8000-10000元/月。”近日，这则新乡饿了么蜂鸟配送招聘启事，在新乡当地朋友圈内刷屏，“新乡拥有月薪上万的蓝领岗位”颇受当地市民关注。
每当有朋友来打听，已经是新乡配送老兵的侯磊磊总是耐心的分享自己的心得。作为一名退役军人，在饿了么进驻新乡之初，侯磊磊就被这种“为人民服务”的就业机会深深吸引。凭借军人的优异素质和为他人奉献的品格，侯磊磊很快成为了片区有名的单王。“实际上，每个月单王的工资都不止一万。”提到骑手工资，已在蜂鸟配送体系晋升为站长的侯磊磊难掩骄傲，“在我们这样的小城市，一个月一万的收入，不要两年就可以考虑买房了。”
而实际上，阿里本地生活平台给新乡提供的高薪就业岗位不止如此。2015年，作为河南省产业集聚区建设年度重点项目之一，饿了么全国客户联络中心就以落户新乡，给至少三千名新乡青年提供待遇优厚的客服岗位。“这也是一个了解互联网行业的窗口”在客服中心工作三年的陈超介绍，从平台交易、运营活动到产品建议，每天他都需要与阿里生态体系内的上百个前中后台工种保持密切联系，在这个过程中，陈超不仅成长为网络沟通协调专家，也拥有了成熟的互联网思维。“隔壁邻居开个焖羊肉店上饿了么，我就告诉他，应该先算清楚自己的客单价、客流高峰，分析用户人群，再根据消费者画像选择活动，光就靠平台配送外卖，是划不来的”。
“未来，我们还会逐步在新乡招聘更多互联网平台运营及市场推广岗位，并且给他们输送到更大区域的培训机会”饿了么华北区域负责人王向平表示。通过加大投入、扩容市场和数字化赋能，饿了么口碑仅今年一季度就在三四线城市创造了25万个就业岗位。未来新乡还将直接在蜂鸟配送骑手、本地生活平台运营、市场推广等领域持续增加就业。间接拉动包括新乡在内的三四线城市餐饮、零售、生活服务等从业人员就业。王向平说持续高歌猛进的背后，是他对新乡升级为数字小城的坚定信心“就业是经济真正的晴雨表，我们希望通过持续增加新乡的就业机会，释放出新乡更大的经济潜力。”
平台互联+明厨亮灶+食安封签
新乡市推进餐饮数字化监管 为网络订餐装上“安全锁”
在4月9日的新乡餐饮数字化升级启动仪式，饿了么平台在新乡市场监管局的指导和支持下，筛选出了10家优质商户，提供“明厨亮灶后厨直播”和“食安封签先试先行”服务。
所谓“明厨亮灶”，就是在线下门店的后厨安装摄像头，消费者点餐时，可在点餐APP实时查看制作加工过程。“食安封签”，是饿了么推行的外卖餐品外包装封口贴，封签是由特殊材料制作，一旦打开或启封，将留下不可逆痕迹，消费者可根据封签是否完好判断餐品在配送过程中是否被打开。饿了么平台优先为入选的食品安全优质商户投放10万张食安封签，鼓励平台商户积极提升食品安全管理意识和水平。
“食品安全直接关系广大人民群众的切身利益，是人民群众健康幸福的保证。饿了么在新乡实施食安封签+明厨亮灶项目，具有多重意义。”新乡市市场监督管理局副局长牛建军认为，实施“食安封签”项目，对消费者来说，是给餐盒“上保险”，杜绝配送过程食品污染，确保送餐过程中食品不受污染，确保餐食配送最后一公里的安全；对外卖平台和商户来说，有利于企业积极落实食品安全主体责任，完善网络订餐全流程食品安全管控体系，不断提升食品安全管控水平。牛建军希望，未来饿了么不断提升网络餐饮食品安全，不断满足消费者对用餐体验的极致追求；也希望餐饮企业积极参与“名厨亮灶+食安封签”这样的数字监管项目，协同共治，共同推进食品安全工作。
一部手机玩转新乡成趋势
口碑饿了么订单、份额双翻番 河南新乡或成中原首个数字小城
家住人民东路新东花园的赵女士近期突然意识到，近半年里全家的生活发生了显著的变化。而这，源自于赵女士10岁孩子小宇的一篇作文。
“吃早饭的时间从5分钟变成了15分钟。晚饭经常能吃到我喜欢的鱼虾。有一次我告诉妈妈想吃桃子，没多久就有一个不认识的叔叔送上门。周末我最喜欢了，能要求妈妈带我去“孩子赞不绝口”的大堡礁梦幻王国跟别的小朋友一起玩海洋球。”
这篇小学四年级学生作文中所描述的，正是今年以来在新乡发展迅速的三公里理想生活圈。如果要用一句接地气的话描述理想生活圈里的日子，应该是：三公里内，一部手机玩转新乡。
“玩转新乡”，是涵盖了居民衣食住行方方面面的。只需要一部手机，就能购物逛街、点餐吃饭、唱K健身，不用带现金甚至不用承担购物车之重。对于“宅”属性强的居民而言，用饿了么即可以叫外卖，也可以叫新鲜食材、生活百货，足不出户尽享人间美味。“三公里理想生活圈”的出现，可以说是新乡在阿里生态数字升级浪潮下本地生活整体数字化发展、居民生活水平提升的一个缩影。
从数据来看，仅今年一季度，新乡在口碑饿了么平台交易增幅超过170%，线上商户数量增长为此前的4.2倍，份额更是环比直线飙升，日前，第三方数据平台更显示饿了么在新乡的市场份额已经突破50%。业务量迅猛增长直接拉动了新乡市场对骑手需求的增长，骑手规模同期涨幅也超过100%，而单王工资更是从最开始的月薪5000元增长到超过10000元。
从口碑饿了么的阶段成果中，可以看到新乡这座经历过“牧野之战”的千年小城，经济结构和产业转型已发生双升级，新产业、新业态、新模式也为当地经济发展注入新活力。4月阿里本地生活服务公司总裁王磊（花名昆阳）宣布“快速开拓三四线城市”，并要求旗下饿了么口碑继续做本地生活服务领域的“造风者”，给行业带来更多价值，让城市生活更美好。而作为首批落地本地生活数字下沉的试点城市，河南新乡更是被业界看好，有专业人士甚至预估，新乡或成中原首个数字小城。
【服务向前延伸 审批提速提效 “三服务”带来满满的获得感】
4月，又到了一年一度的社保年审时期。三垟街道南仙社区樟岙村的叶少平老人和家人今年觉得特别暖心。原来叶老伯中风多年，行动不便。往年，社保年审，需要家人去村里开证明，再拿着证明到社区办理年审，如果不及时，退休金就会停发。今年，社区网格员走访时发现叶老伯的难题，工作人员带着慰问品上门，为叶老伯办理了社保年审。“你们真是想得太周到了。”叶老伯感动地说。随着我区服务企业、服务群众、服务基层的“三服务”活动深入开展，越来越多的市民和企业感受到政府的暖心服务和满满的获得感。
精细化代办
服务群众向前延伸
温州三垟湿地公园建设涉及三垟街道9个村4300多户的房屋统拆以及近1万亩的土地统征。随着村民陆续外迁和公园封闭施工，村民进村“就近办事”较为不便。我区在三垟街道开展“精细化代办”试点，通过“双委托”“双拓展”努力解决社区、村居群众办事难问题，切实推动改革向下延伸、服务向前延伸。
三垟街道综合服务中心主任孙真告诉记者，“精细化代办”按对象和事项主要分为拆迁村事项社区代办、拆迁周转房定点代办、拆迁特殊对象精细化代办三个方面。
拆迁村事项社区代办。一方面，实施村级事项社区代办。在村级事项梳理基础上，通过事项委托，将原先涉及拆迁村，需由村级办理的水表、电表证明等22个事项委托社区办理，群众可在社区便民服务中心直接办理村级便民服务事项。截止目前，社区可办事项达43项，其中“最多跑一次”事项42项。另一方面，开展街道事项社区代办，通过事权下放和委托办理，将原先需街道办理的老年人优待证办理等75个事项下放到社区直接办理，将地址门牌证明等3个事项委托社区办理，实现了拆迁群众办理便民服务“就近办”“快速办”，“村里和街道一次也不用跑”。
拆迁周转房定点代办。三垟街道现有周转房9个，居住群众数达1246人，其中90岁以上老年人86人，80岁以上老年人213人，分别占了周转房居住总人数的7%和17%。由于他们年龄大，文化程度低，子女没在身边，平时办理老人优待证、社保年审等事项极为不方便。为解决这一问题，街道按照“自愿委托、无偿代办、便民高效、上下联动”的思路，在每个拆迁周转房开展免费代办服务。按照“重心下移，服务前移”的要求，在街道行政服务中心设立代办窗口，在社区便民服务中心设立红色代办窗口，除了群众直接到窗口代办之外，还实行上门代办、邮件代办、微信代办、视频代办、跑腿代办等多种代办模式。群众不出周转房就可办理代办事项。针对周转房居住群众特点，梳理了65个代办服务事项，并制作周转房代办事项清单和办事指南，为群众咨询和工作人员服务提供便利。截至目前已办理各类代办事项364件。
孙真介绍说，该街道还成立了一支由26人组成的代办员队伍，人员构成以村、社区干部和街道干部为主，其中村干部18人，社区干部3人，街道干部5人，在完成上岗培训后，全面开展全拆迁特殊对象精细化代办。为了解决残疾人、大病患者等两类人员办理便民服务事项不方便问题，街道根据不同的群体特点，推出精细化便民服务。根据两类人员特点，开展精细化便民服务事项梳理，分别梳理残疾人和大病患者便民服务事项各19项和11项。通过街道、社区、全科网格员定期联系、上门走访等形式，及时了解残疾人、大病患者等每位群众的便民服务需求，免费开展便民服务事项代办。孙真介绍说，该街道共有51名专兼职网格员，分别联系街道11个村18个网格，自开展代办服务以来，共为他们办理便民服务事项95件。办理完成的审批件，全部实行送件上门或银行直接到账，以干部跑代替群众跑，实现残疾人、大病患者及其家属少跑或不跑。
据区政务服务中心相关负责人介绍，三垟街道试点的“精细化代办”服务群众模式今年将在全区推广。
项目审批改革
企业审批提速提效
位于娄桥街道的温州乐达金属材料有限公司，计划今年改扩建厂房，项目在2月27日备案，3月18日就拿到了施工许可证。经办人说：“想不到这么快，前几年也跑过类似的项目，快的话也要三个月。”在19个自然日内办结的背后，是我区正在推进的企业投资项目审批“开工前100天、竣工验收30天”改革。
我区紧紧围绕优化提升营商环境，切实将各类有利于企业投资项目落地、有助于提升企业开办便利度的“规定动作”和“自选动作”做到位，特别围绕抓好新时代“两个健康”先行区、国家自主创新示范区创建系列政策落实，我区推出了一篮子审批制度改革。
——就企业投资项目，我区出台了《关于推进企业投资项目审批“开工前100天、竣工验收30天”改革实施意见》和《瓯海区投资项目一窗式改革工作方案》。推行投资项目“一窗式”审批改革，将一般企业投资项目开工前审批时间控制在100天内；在竣工验收“最多30天”方面，实行统一受理、统一验收、集中一次性告知整改意见、企业限时整改、出具验收合格意见的办法，将验收总时间控制在30天内。
——就新落地工业项目，稳步推进“标准地+承诺制”改革。按照“全塑流程、承诺容缺、全程代办”的思路，推进“标准地+承诺制”改革，将新落地工业项目审批时限控制在30个工作日。泰禾激光、顶诺食品等2家企业率先享受改革红利，从拿地到取得施工许可证平均用时20个工作日，较以往常规审批时间节约近5个月。
——就建设项目环评，全面推行“区域环评+环境标准”改革。除负面清单外的建设项目全面实施环评降级、在线备案、豁免、精简内容等措施，2018年以来共将43个降级为登记表的建设项目实行即办制，使原先至少需9个工作日变成1个工作日。同时通过改革使环评报告书、报告表等编制费用减少50%以上，技术评估等费用均由政府购买服务，切实为企业减负。
——就区域能评，全面推行“区域能评+区块能耗标准”。完成两个省级特色小镇“生命健康小镇”和“时尚智造小镇”的节能评估审查，节能审查负面清单外的企业进行承诺制管理，大幅缩短审批时间和管理成本，估算可节省交易性成本100多万元。
——就施工图审查环节，全面推行施工图联合审查。通过整合住建、消防、人防、气象等相关部门施工图审查环节，变多部门串联审查为一次性并联审查，有效解决来回跑、多头跑、重复跑等问题。
——就审批材料，多措并举提升商事登记便利度。建立全市首个“住所共性材料共享库”。在受理企业住所登记时，将第一个入驻某类市场、高教园区、商业综合体的企业所需提交的门牌证、预售证、竣工验收报告、总租赁合同、授权书、委托协议书等住所共性材料收纳入库，后续其他企业办理登记时直接从共享库中检索提取，实现住所登记“一次录入、一键提取、全面共享”。同时，针对个别省重大产业项目、区百亿重大工程和温商回归重点工程，前移注册审批阵地，设置“驻场服务室”，全力为业主提供便利。
4月，又到了一年一度的社保年审时期。三垟街道南仙社区樟岙村的叶少平老人和家人今年觉得特别暖心。原来叶老伯中风多年，行动不便。往年，社保年审，需要家人去村里开证明，再拿着证明到社区办理年审，如果不及时，退休金就会停发。今年，社区网格员走访时发现叶老伯的难题，工作人员带着慰问品上门，为叶老伯办理了社保年审。“你们真是想得太周到了。”叶老伯感动地说。随着我区服务企业、服务群众、服务基层的“三服务”活动深入开展，越来越多的市民和企业感受到政府的暖心服务和满满的获得感。
精细化代办
服务群众向前延伸
温州三垟湿地公园建设涉及三垟街道9个村4300多户的房屋统拆以及近1万亩的土地统征。随着村民陆续外迁和公园封闭施工，村民进村“就近办事”较为不便。我区在三垟街道开展“精细化代办”试点，通过“双委托”“双拓展”努力解决社区、村居群众办事难问题，切实推动改革向下延伸、服务向前延伸。
三垟街道综合服务中心主任孙真告诉记者，“精细化代办”按对象和事项主要分为拆迁村事项社区代办、拆迁周转房定点代办、拆迁特殊对象精细化代办三个方面。
拆迁村事项社区代办。一方面，实施村级事项社区代办。在村级事项梳理基础上，通过事项委托，将原先涉及拆迁村，需由村级办理的水表、电表证明等22个事项委托社区办理，群众可在社区便民服务中心直接办理村级便民服务事项。截止目前，社区可办事项达43项，其中“最多跑一次”事项42项。另一方面，开展街道事项社区代办，通过事权下放和委托办理，将原先需街道办理的老年人优待证办理等75个事项下放到社区直接办理，将地址门牌证明等3个事项委托社区办理，实现了拆迁群众办理便民服务“就近办”“快速办”，“村里和街道一次也不用跑”。
拆迁周转房定点代办。三垟街道现有周转房9个，居住群众数达1246人，其中90岁以上老年人86人，80岁以上老年人213人，分别占了周转房居住总人数的7%和17%。由于他们年龄大，文化程度低，子女没在身边，平时办理老人优待证、社保年审等事项极为不方便。为解决这一问题，街道按照“自愿委托、无偿代办、便民高效、上下联动”的思路，在每个拆迁周转房开展免费代办服务。按照“重心下移，服务前移”的要求，在街道行政服务中心设立代办窗口，在社区便民服务中心设立红色代办窗口，除了群众直接到窗口代办之外，还实行上门代办、邮件代办、微信代办、视频代办、跑腿代办等多种代办模式。群众不出周转房就可办理代办事项。针对周转房居住群众特点，梳理了65个代办服务事项，并制作周转房代办事项清单和办事指南，为群众咨询和工作人员服务提供便利。截至目前已办理各类代办事项364件。
孙真介绍说，该街道还成立了一支由26人组成的代办员队伍，人员构成以村、社区干部和街道干部为主，其中村干部18人，社区干部3人，街道干部5人，在完成上岗培训后，全面开展全拆迁特殊对象精细化代办。为了解决残疾人、大病患者等两类人员办理便民服务事项不方便问题，街道根据不同的群体特点，推出精细化便民服务。根据两类人员特点，开展精细化便民服务事项梳理，分别梳理残疾人和大病患者便民服务事项各19项和11项。通过街道、社区、全科网格员定期联系、上门走访等形式，及时了解残疾人、大病患者等每位群众的便民服务需求，免费开展便民服务事项代办。孙真介绍说，该街道共有51名专兼职网格员，分别联系街道11个村18个网格，自开展代办服务以来，共为他们办理便民服务事项95件。办理完成的审批件，全部实行送件上门或银行直接到账，以干部跑代替群众跑，实现残疾人、大病患者及其家属少跑或不跑。
据区政务服务中心相关负责人介绍，三垟街道试点的“精细化代办”服务群众模式今年将在全区推广。
项目审批改革
企业审批提速提效
位于娄桥街道的温州乐达金属材料有限公司，计划今年改扩建厂房，项目在2月27日备案，3月18日就拿到了施工许可证。经办人说：“想不到这么快，前几年也跑过类似的项目，快的话也要三个月。”在19个自然日内办结的背后，是我区正在推进的企业投资项目审批“开工前100天、竣工验收30天”改革。
我区紧紧围绕优化提升营商环境，切实将各类有利于企业投资项目落地、有助于提升企业开办便利度的“规定动作”和“自选动作”做到位，特别围绕抓好新时代“两个健康”先行区、国家自主创新示范区创建系列政策落实，我区推出了一篮子审批制度改革。
——就企业投资项目，我区出台了《关于推进企业投资项目审批“开工前100天、竣工验收30天”改革实施意见》和《瓯海区投资项目一窗式改革工作方案》。推行投资项目“一窗式”审批改革，将一般企业投资项目开工前审批时间控制在100天内；在竣工验收“最多30天”方面，实行统一受理、统一验收、集中一次性告知整改意见、企业限时整改、出具验收合格意见的办法，将验收总时间控制在30天内。
——就新落地工业项目，稳步推进“标准地+承诺制”改革。按照“全塑流程、承诺容缺、全程代办”的思路，推进“标准地+承诺制”改革，将新落地工业项目审批时限控制在30个工作日。泰禾激光、顶诺食品等2家企业率先享受改革红利，从拿地到取得施工许可证平均用时20个工作日，较以往常规审批时间节约近5个月。
——就建设项目环评，全面推行“区域环评+环境标准”改革。除负面清单外的建设项目全面实施环评降级、在线备案、豁免、精简内容等措施，2018年以来共将43个降级为登记表的建设项目实行即办制，使原先至少需9个工作日变成1个工作日。同时通过改革使环评报告书、报告表等编制费用减少50%以上，技术评估等费用均由政府购买服务，切实为企业减负。
——就区域能评，全面推行“区域能评+区块能耗标准”。完成两个省级特色小镇“生命健康小镇”和“时尚智造小镇”的节能评估审查，节能审查负面清单外的企业进行承诺制管理，大幅缩短审批时间和管理成本，估算可节省交易性成本100多万元。
——就施工图审查环节，全面推行施工图联合审查。通过整合住建、消防、人防、气象等相关部门施工图审查环节，变多部门串联审查为一次性并联审查，有效解决来回跑、多头跑、重复跑等问题。
——就审批材料，多措并举提升商事登记便利度。建立全市首个“住所共性材料共享库”。在受理企业住所登记时，将第一个入驻某类市场、高教园区、商业综合体的企业所需提交的门牌证、预售证、竣工验收报告、总租赁合同、授权书、委托协议书等住所共性材料收纳入库，后续其他企业办理登记时直接从共享库中检索提取，实现住所登记“一次录入、一键提取、全面共享”。同时，针对个别省重大产业项目、区百亿重大工程和温商回归重点工程，前移注册审批阵地，设置“驻场服务室”，全力为业主提供便利。
顺心置地房地产培训基础知识
一、房地产相关概念
(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:
1、 单纯的土地;
2、 单纯的建筑物;
3、 土地与建筑物结合的房产;
(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
1、 一级市场(土地市场);
2、 二级市场(房地产增量房市场);
3、 三级市场(房地产存量房市场);
(三) 土地及土地所有权:
1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.
2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;
3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.
(四) 土地使用权获取方式:
1、 土地使用权出让:
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;
土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；
国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.
2、 土地使用权划拨:
指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;
以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;
下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;
城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;
(五) 建筑概念
1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;
2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;
3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;
适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;
经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;
美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
(六) 物业概念
1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;
二、房屋建筑常识
1、 容积率:
总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;
容积率=建筑总面积÷用地面积;
一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;
2、 建筑密度:
项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
3、 绿化率:
指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;
4、 绿地率:
描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;
5、 层高:
住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.
6、 净高:
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;
7、 进深:
指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;
8、 开间:
指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
9、 建筑面积:
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;
10、公摊面积:
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;
11、使用面积:
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;
12、占地面积:
建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;
13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);
14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;
15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;
16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;
17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;
18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;
19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等
20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;
21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;
22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;
23、地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;
24、半地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;
25、阳台:
供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;
26、平台:
供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;
27、标准层:指平面布置相同的住宅楼层;28、中间层:底层和最高住户入口层之间的中间楼层.
三、房地产行业术语:
(一)室内设施:
1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);
(二)装修分类:
1、 毛 坯:水泥地、水泥墙;2、 简 装 修:地砖、白墙;3、 中 装 修:大地砖、木地板;4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;
(三)户型及面积:
1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-60平米;2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:70-100平米;3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:110-150平米;4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;5、 错层:房屋内地面错落的房型;
(四) 楼层及朝向:
1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;优劣:楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;高层楼中楼层较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;
2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;高层板楼与多层楼的朝向相似;高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;
四、房地产特性:(一) 不可移动性;(二) 独一无二性;(三) 寿命长久性;(四) 数量有限性;(五) 用途多样性;(六) 相互影响性;(七) 受政策\市场影响大;(八) 标的高;(九) 变现慢;(十)保值增值性;
五、房屋分类及详解:
(一) 按住宅层数划分:1、 低层:层数为1-3层;2、 多层:层数为4-6层;3、 中高层:层数为7-9层;4、 高层:10层以上;
(二) 按使用性质划分:
1、 生产性建筑;厂房、车间等；2、 非生产性建筑;居住建筑:如住宅等;
公共建筑:如办公、文体、交通等;
(三) 按结构类型划分:
1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；
2、 框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于小高层建筑;
3、 钢筋混凝土剪力墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于高层建筑
4、 空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等；
(四) 按建筑材料划分:
1、 砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;
2、 钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;
3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;
(五) 按楼型外观划分:
1、 板楼:
是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;
板楼基本形式:多 层:６层以下;小高层:7-12层以内;高层:13-18层;超高层:18层以上甚至更高;
2、 塔楼:
主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;
塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;
补充：筒子楼:卫生间、厨房都集体公用；
写字楼:办公使用;
(六) 按房屋户型划分:
1、 一居室;一卧室;2、 二居室;二卧室;3、 三居室;三卧室;4、 多居室;多卧室;
5、 错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
6、 跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房和卫生间等。
7、 复 式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
(七) 按产权性质划分:
1、 商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以赢利为目的，按市场规律经营的房子；
分类：
(1) 普通住宅:
容积率1.0(含1.0)以上;
建筑面积在140平方米以下;
成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;
(2) 非普通住宅:
甲宅; 24小时电梯、保安，物业费较高；
公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水；
别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;
(3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》；
2、 已购公房:
普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;
央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;
3、 经济适用房:
定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.
只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;
4、 使用权房:使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。
5、 私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买和建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
6、 小产权房:是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发房产证。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，买卖此类房屋不能真正享有合法权益。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
一、房地产相关概念
(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:
1、 单纯的土地;
2、 单纯的建筑物;
3、 土地与建筑物结合的房产;
(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
1、 一级市场(土地市场);
2、 二级市场(房地产增量房市场);
3、 三级市场(房地产存量房市场);
(三) 土地及土地所有权:
1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.
2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;
3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.
(四) 土地使用权获取方式:
1、 土地使用权出让:
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;
土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；
国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.
2、 土地使用权划拨:
指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;
以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;
下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;
城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;
(五) 建筑概念
1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;
2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;
3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;
适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;
经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;
美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
(六) 物业概念
1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;
二、房屋建筑常识
1、 容积率:
总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;
容积率=建筑总面积÷用地面积;
一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;
2、 建筑密度:
项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
3、 绿化率:
指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;
4、 绿地率:
描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;
5、 层高:
住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.
6、 净高:
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;
7、 进深:
指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;
8、 开间:
指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
9、 建筑面积:
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;
10、公摊面积:
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;
11、使用面积:
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;
12、占地面积:
建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;
13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);
14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;
15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;
16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;
17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;
18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;
19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等
20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;
21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;
22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;
23、地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;
24、半地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;
25、阳台:
供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;
26、平台:
供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;
27、标准层:指平面布置相同的住宅楼层;28、中间层:底层和最高住户入口层之间的中间楼层.
三、房地产行业术语:
(一)室内设施:
1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);
(二)装修分类:
1、 毛 坯:水泥地、水泥墙;2、 简 装 修:地砖、白墙;3、 中 装 修:大地砖、木地板;4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;
(三)户型及面积:
1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-60平米;2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:70-100平米;3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:110-150平米;4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;5、 错层:房屋内地面错落的房型;
(四) 楼层及朝向:
1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;优劣:楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;高层楼中楼层较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;
2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;高层板楼与多层楼的朝向相似;高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;
四、房地产特性:(一) 不可移动性;(二) 独一无二性;(三) 寿命长久性;(四) 数量有限性;(五) 用途多样性;(六) 相互影响性;(七) 受政策\市场影响大;(八) 标的高;(九) 变现慢;(十)保值增值性;
五、房屋分类及详解:
(一) 按住宅层数划分:1、 低层:层数为1-3层;2、 多层:层数为4-6层;3、 中高层:层数为7-9层;4、 高层:10层以上;
(二) 按使用性质划分:
1、 生产性建筑;厂房、车间等；2、 非生产性建筑;居住建筑:如住宅等;
公共建筑:如办公、文体、交通等;
(三) 按结构类型划分:
1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；
2、 框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于小高层建筑;
3、 钢筋混凝土剪力墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于高层建筑
4、 空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等；
(四) 按建筑材料划分:
1、 砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;
2、 钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;
3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;
(五) 按楼型外观划分:
1、 板楼:
是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;
板楼基本形式:多 层:６层以下;小高层:7-12层以内;高层:13-18层;超高层:18层以上甚至更高;
2、 塔楼:
主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;
塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;
补充：筒子楼:卫生间、厨房都集体公用；
写字楼:办公使用;
(六) 按房屋户型划分:
1、 一居室;一卧室;2、 二居室;二卧室;3、 三居室;三卧室;4、 多居室;多卧室;
5、 错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
6、 跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房和卫生间等。
7、 复 式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
(七) 按产权性质划分:
1、 商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以赢利为目的，按市场规律经营的房子；
分类：
(1) 普通住宅:
容积率1.0(含1.0)以上;
建筑面积在140平方米以下;
成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;
(2) 非普通住宅:
甲宅; 24小时电梯、保安，物业费较高；
公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水；
别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;
(3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》；
2、 已购公房:
普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;
央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;
3、 经济适用房:
定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.
只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;
4、 使用权房:使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。
5、 私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买和建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
6、 小产权房:是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发房产证。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，买卖此类房屋不能真正享有合法权益。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
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