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第96回 過去的希望
等在咖啡廳的鐘雲，看到圭賢到來，也不忌諱直說，幾年前就知道厲旭的父親是誰，當時他不願意與厲旭相認，鐘雲怕會影響厲旭的情緒，因此隱瞞厲旭此事，圭賢聽到覺得這種有利可圖的事情發生在演藝圈，算是蠻普遍的現象，誰不想和知名人物攀龍附鳳、沾一些光，何況厲旭已經不是當年跑劇場的臨時小演員，因此圭賢帶著諷刺的語氣回:
「喔!現在是怎麼了?知道自己有一個大紅大紫的兒子，所以想認親了嗎?」
鐘雲聽到圭賢帶刺的疑問，早已想過圭賢可能帶著敵意而來，而自己到此是為了厲旭，故鐘雲嗤笑一下搖搖頭說:
「也許一般人都是這麼想，但是你看完這封信再說吧!」
語畢、鐘雲將手中的信推到圭賢面前，圭賢看了鐘雲一眼後，才緩緩地將信封打開，並敞開裡面的信紙細心研讀，圭賢邊看著、眼神不再露出敵意，反而是皺起眉頭後，將信紙放在桌上問:
「這是什麼時候發生的?」
「已經兩個星期，而我是三天前收到他父親的委託通知才知道。」
「你確定這是真的?」
「我已經確認過，非常肯定。」
圭賢拿起桌上的筆在手上轉阿轉，思考這件事該怎麼處理，鐘雲看圭賢沉默了，便將口袋裡的手帕拿出來打開後又繼續說:
「這是厲旭的項鍊，我本來不打算還給厲旭，想留在身邊當永遠的紀念，卻因為這件事，我必須將這條項鍊還給厲旭。」
圭賢拿著項鍊看著問鐘雲:
「這就是當初東海還給厲旭的項鍊?」
鐘雲開始說著當初的來龍去脈，鐘雲告訴圭賢當時接到線人密報，在電視台辦案等候時，順手將厲旭的項鍊拿在手中把玩，結果被金永權製片看到，當時金永權說出這項鍊在東海手中也出現過，並將女兒金芮心與音樂人Abel的資料給了鐘雲調查，但金製片無法確定Abel的真名，只能用好像是”金永明”提供給鐘雲調查，故當時調查確實費了許多時間，圭賢聽著鐘雲說明此事，也回憶起就是那一天在電視台，遇到金製片、送金製片回家，金製片在車上有感而發的說著尋找孫子的事情，這居然是同一天發生，圭賢認真地聽鐘雲說:
「我本來想直接跟厲旭說他父親的事，我也很掙扎，如果厲旭來了是否會接受? 既然你願意代替厲旭過來，就由你來決定是否該讓厲旭知道。」
圭賢深深嘆口氣回:
「好…這封信和項鍊我帶走了，我要想一下該怎麼處理。」
圭賢起身離開前又回頭望著坐在椅子上的鐘雲，頓了一下、才露出尷尬的微笑說:
「謝謝你。」
鐘雲輕笑一聲回:
「我最終盼望，將所有傷害降到最低。」
鐘雲回憶起厲旭丟棄項鍊時，自暴自棄、頹廢的模樣讓人心疼，這句話是鐘雲內心的希望，不想再看到厲旭受到任何傷害，如今有KM藝能大當家的曹圭賢當厲旭的盾牌，且細心地呵護著，本來想見上厲旭一面，也許還有一絲絲挽回的希望，鐘雲看著眼前圭賢如老鷹展開翅膀阻擋敵人入侵的姿態，也不再指望厲旭有回頭的機會。
圭賢回到車上，心想該怎麼跟厲旭說這件事?如果知情卻不說，是否對厲旭和金製片太不公平?如果說了，厲旭能接受嗎?這封信該怎麼拿給厲旭?
”藥材店的長孫”拍攝中，圭賢難得來攝影棚探班，圭賢一進入老街的懷舊片場，便往攝影機方向走去，因圭賢臨時過來，未先通知厲旭，圭賢也不想打擾工作人員，見到工作人員、點頭微笑後，便雙手懷胸站地在奉導演身後，看著攝影鏡頭裡的厲旭，正與戲中的爺爺對戲。
厲旭飾演的孫子角色名叫”元燦”，生病的爺爺正準備下廚做飯，被厲旭阻止搶著做後，見爺爺心情低落，馬上哼著小曲、帶著小動作逗爺爺開心，當爺爺瞇眼開懷而笑時，厲旭眼神閃過那一秒的不捨，又馬上恢復爽朗的笑容時，導演看著鏡頭比著拇指非常滿意。
圭賢很喜歡看厲旭演戲，看著厲旭收放自如的肢體動作與表情，將劇中的人物發揮的淋漓盡致、演得活靈活現，可感受到劇中的爺爺對厲旭極為重要，這段奉導演說Perfect結束後，厲旭本來要來攝影機看回放，結果看到圭賢站在奉導演身旁，與圭賢眼神交會，卻露出一種猶豫不決、想笑又笑不出來的表情，導演看了一下厲旭、又轉頭看了一下圭賢，突然嘴角上揚，這時厲旭才笑著告訴導演:
「回放我等一下看，我先去休息室。」
語畢、厲旭步伐急快地離開片場，此刻奉導演坐在導演椅子上笑著跟圭賢問:
「曹總、現在是空檔，我們私下聊一下好嗎?」
圭賢愣了一下才點頭說:
「我們去外面的咖啡廳聊。」
一會兒，圭賢與奉導演坐在攝影棚外的咖啡店，導演笑著直問:
「其實你一定不知道我很久以前就知道你。」
圭賢笑著搖搖頭不解，奉導演又繼續說:
「當年S藝大的校友會，我們受邀回學校，我看到你和厲旭的舞台劇，讓我印象深刻。」圭賢言語中帶的一點防禦。
「您是說…販賣愛情?」圭賢驚訝地眼神。
「時間很快，也差不多是十年前了，當時我跟身旁的朴導演聊到你們，如果你們會在圈子繼續，絕對發光發熱，不過、我這幾年確實看到厲旭逐漸發光，沒想到再次看到你，位置卻不同了。」
「沒錯、十年了，為什麼直到現在還讓您印象深刻?」
「你們當時的對手戲，讓我直覺你們的感情不是只有在劇情裡，這是我的專業與直覺。」
奉導演看圭賢不發一語、認真的眼神盯著自己，很擔心 會不會說錯話，但為了面子問題，還是繼續說:
「我會這麼直說沒有別的意思，也沒將我個人的想法去八卦別人，其實我是蠻希望這部戲結束後，你也能來拍我的戲，你不拍戲太可惜了。」
此刻圭賢笑了:
「謝謝導演青睞，我想我可以用欣賞的角度來看待演員這行業，但是我已經沒有磨練的時間，我有更重要的事業。」
「哈哈…，抱歉、我知道你的職位已經不同，我沒有別的意思。」
「難道導演要我來這，只是問願不願意演您的戲?」
「好吧!我還想問?你和厲旭是…」
「這重要嗎?你怕會影響”藥材店的長孫”的評價嗎?」圭賢帶有敵意的疑問。
「呵呵…這倒不是，自上次你來找我談這角色是否能讓厲旭接下，我評估後與選角的副導討論，決定將安赫換掉，聽說這是第二次安赫因為厲旭被換角，我想你應該還不知情。」
「安赫?怎麼會是他?」
「我知道以安赫的個性可能會有一些流言風波，沒想到我們的進度已完成三分之二，安赫居然沒動靜，也許是我多心了，但我還是得通知你，因為我知道你很在乎厲旭。」
這句話更讓圭賢不解，難道奉導演知道厲旭和自己的關係，於是圭賢輕笑著問:
「奉導演是希望我承認什麼嗎?」
「你如果是這麼想，我也不否認，我在這圈子這麼久，難得看到像厲旭這樣的孩子，我知道他以前曾在片場打工，聽說又當了李東海的助理，當時我覺得可惜，我旁觀者能說什麼?後來他被亞星簽了，才開始完全進入這圈子，不再是以前跑龍套的，但是我感覺他像一隻剛出生的小刺蝟，那可愛、善良的眼神想接近你，當你接近時、他又武裝起，我早就想找他拍我的戲，卻總是擦身而過。」
奉導演嘆口氣又繼續說:
「他後來被胡俊那傢伙簽走，我也很驚訝，我想厲旭可能也完了，好險、最後是你將他的合約救回來，不然厲旭這人才也被糟塌了。」
「所以導演認為我簽下厲旭是因為我和他之間的關係不一般。」
「我不知道別人怎麼看，但是我就是知道。」
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#厲旭# #圭賢#
#賢情雅旭#
第96回 過去的希望
等在咖啡廳的鐘雲，看到圭賢到來，也不忌諱直說，幾年前就知道厲旭的父親是誰，當時他不願意與厲旭相認，鐘雲怕會影響厲旭的情緒，因此隱瞞厲旭此事，圭賢聽到覺得這種有利可圖的事情發生在演藝圈，算是蠻普遍的現象，誰不想和知名人物攀龍附鳳、沾一些光，何況厲旭已經不是當年跑劇場的臨時小演員，因此圭賢帶著諷刺的語氣回:
「喔!現在是怎麼了?知道自己有一個大紅大紫的兒子，所以想認親了嗎?」
鐘雲聽到圭賢帶刺的疑問，早已想過圭賢可能帶著敵意而來，而自己到此是為了厲旭，故鐘雲嗤笑一下搖搖頭說:
「也許一般人都是這麼想，但是你看完這封信再說吧!」
語畢、鐘雲將手中的信推到圭賢面前，圭賢看了鐘雲一眼後，才緩緩地將信封打開，並敞開裡面的信紙細心研讀，圭賢邊看著、眼神不再露出敵意，反而是皺起眉頭後，將信紙放在桌上問:
「這是什麼時候發生的?」
「已經兩個星期，而我是三天前收到他父親的委託通知才知道。」
「你確定這是真的?」
「我已經確認過，非常肯定。」
圭賢拿起桌上的筆在手上轉阿轉，思考這件事該怎麼處理，鐘雲看圭賢沉默了，便將口袋裡的手帕拿出來打開後又繼續說:
「這是厲旭的項鍊，我本來不打算還給厲旭，想留在身邊當永遠的紀念，卻因為這件事，我必須將這條項鍊還給厲旭。」
圭賢拿著項鍊看著問鐘雲:
「這就是當初東海還給厲旭的項鍊?」
鐘雲開始說著當初的來龍去脈，鐘雲告訴圭賢當時接到線人密報，在電視台辦案等候時，順手將厲旭的項鍊拿在手中把玩，結果被金永權製片看到，當時金永權說出這項鍊在東海手中也出現過，並將女兒金芮心與音樂人Abel的資料給了鐘雲調查，但金製片無法確定Abel的真名，只能用好像是”金永明”提供給鐘雲調查，故當時調查確實費了許多時間，圭賢聽著鐘雲說明此事，也回憶起就是那一天在電視台，遇到金製片、送金製片回家，金製片在車上有感而發的說著尋找孫子的事情，這居然是同一天發生，圭賢認真地聽鐘雲說:
「我本來想直接跟厲旭說他父親的事，我也很掙扎，如果厲旭來了是否會接受? 既然你願意代替厲旭過來，就由你來決定是否該讓厲旭知道。」
圭賢深深嘆口氣回:
「好…這封信和項鍊我帶走了，我要想一下該怎麼處理。」
圭賢起身離開前又回頭望著坐在椅子上的鐘雲，頓了一下、才露出尷尬的微笑說:
「謝謝你。」
鐘雲輕笑一聲回:
「我最終盼望，將所有傷害降到最低。」
鐘雲回憶起厲旭丟棄項鍊時，自暴自棄、頹廢的模樣讓人心疼，這句話是鐘雲內心的希望，不想再看到厲旭受到任何傷害，如今有KM藝能大當家的曹圭賢當厲旭的盾牌，且細心地呵護著，本來想見上厲旭一面，也許還有一絲絲挽回的希望，鐘雲看著眼前圭賢如老鷹展開翅膀阻擋敵人入侵的姿態，也不再指望厲旭有回頭的機會。
圭賢回到車上，心想該怎麼跟厲旭說這件事?如果知情卻不說，是否對厲旭和金製片太不公平?如果說了，厲旭能接受嗎?這封信該怎麼拿給厲旭?
”藥材店的長孫”拍攝中，圭賢難得來攝影棚探班，圭賢一進入老街的懷舊片場，便往攝影機方向走去，因圭賢臨時過來，未先通知厲旭，圭賢也不想打擾工作人員，見到工作人員、點頭微笑後，便雙手懷胸站地在奉導演身後，看著攝影鏡頭裡的厲旭，正與戲中的爺爺對戲。
厲旭飾演的孫子角色名叫”元燦”，生病的爺爺正準備下廚做飯，被厲旭阻止搶著做後，見爺爺心情低落，馬上哼著小曲、帶著小動作逗爺爺開心，當爺爺瞇眼開懷而笑時，厲旭眼神閃過那一秒的不捨，又馬上恢復爽朗的笑容時，導演看著鏡頭比著拇指非常滿意。
圭賢很喜歡看厲旭演戲，看著厲旭收放自如的肢體動作與表情，將劇中的人物發揮的淋漓盡致、演得活靈活現，可感受到劇中的爺爺對厲旭極為重要，這段奉導演說Perfect結束後，厲旭本來要來攝影機看回放，結果看到圭賢站在奉導演身旁，與圭賢眼神交會，卻露出一種猶豫不決、想笑又笑不出來的表情，導演看了一下厲旭、又轉頭看了一下圭賢，突然嘴角上揚，這時厲旭才笑著告訴導演:
「回放我等一下看，我先去休息室。」
語畢、厲旭步伐急快地離開片場，此刻奉導演坐在導演椅子上笑著跟圭賢問:
「曹總、現在是空檔，我們私下聊一下好嗎?」
圭賢愣了一下才點頭說:
「我們去外面的咖啡廳聊。」
一會兒，圭賢與奉導演坐在攝影棚外的咖啡店，導演笑著直問:
「其實你一定不知道我很久以前就知道你。」
圭賢笑著搖搖頭不解，奉導演又繼續說:
「當年S藝大的校友會，我們受邀回學校，我看到你和厲旭的舞台劇，讓我印象深刻。」圭賢言語中帶的一點防禦。
「您是說…販賣愛情?」圭賢驚訝地眼神。
「時間很快，也差不多是十年前了，當時我跟身旁的朴導演聊到你們，如果你們會在圈子繼續，絕對發光發熱，不過、我這幾年確實看到厲旭逐漸發光，沒想到再次看到你，位置卻不同了。」
「沒錯、十年了，為什麼直到現在還讓您印象深刻?」
「你們當時的對手戲，讓我直覺你們的感情不是只有在劇情裡，這是我的專業與直覺。」
奉導演看圭賢不發一語、認真的眼神盯著自己，很擔心 會不會說錯話，但為了面子問題，還是繼續說:
「我會這麼直說沒有別的意思，也沒將我個人的想法去八卦別人，其實我是蠻希望這部戲結束後，你也能來拍我的戲，你不拍戲太可惜了。」
此刻圭賢笑了:
「謝謝導演青睞，我想我可以用欣賞的角度來看待演員這行業，但是我已經沒有磨練的時間，我有更重要的事業。」
「哈哈…，抱歉、我知道你的職位已經不同，我沒有別的意思。」
「難道導演要我來這，只是問願不願意演您的戲?」
「好吧!我還想問?你和厲旭是…」
「這重要嗎?你怕會影響”藥材店的長孫”的評價嗎?」圭賢帶有敵意的疑問。
「呵呵…這倒不是，自上次你來找我談這角色是否能讓厲旭接下，我評估後與選角的副導討論，決定將安赫換掉，聽說這是第二次安赫因為厲旭被換角，我想你應該還不知情。」
「安赫?怎麼會是他?」
「我知道以安赫的個性可能會有一些流言風波，沒想到我們的進度已完成三分之二，安赫居然沒動靜，也許是我多心了，但我還是得通知你，因為我知道你很在乎厲旭。」
這句話更讓圭賢不解，難道奉導演知道厲旭和自己的關係，於是圭賢輕笑著問:
「奉導演是希望我承認什麼嗎?」
「你如果是這麼想，我也不否認，我在這圈子這麼久，難得看到像厲旭這樣的孩子，我知道他以前曾在片場打工，聽說又當了李東海的助理，當時我覺得可惜，我旁觀者能說什麼?後來他被亞星簽了，才開始完全進入這圈子，不再是以前跑龍套的，但是我感覺他像一隻剛出生的小刺蝟，那可愛、善良的眼神想接近你，當你接近時、他又武裝起，我早就想找他拍我的戲，卻總是擦身而過。」
奉導演嘆口氣又繼續說:
「他後來被胡俊那傢伙簽走，我也很驚訝，我想厲旭可能也完了，好險、最後是你將他的合約救回來，不然厲旭這人才也被糟塌了。」
「所以導演認為我簽下厲旭是因為我和他之間的關係不一般。」
「我不知道別人怎麼看，但是我就是知道。」
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本人号码从去年11月份开始被乱扣费！一直给移动反应 断断续续反应好几次 最后一次承认是去年11月开始扣费 但是查不到为什么扣费 解释拖拖拉拉！就是不给取消，让我等结果 现在连问的人都没有了 往移动速速解决 不然司法程序走一走！本人之前也没有签过任何合约 老套餐了，打电话不改套餐 就乱加扣费项目？
【产业链深度研究：物管产业链的驱动力】在研究产业链之前前，我们先来看两家公司： $碧桂园(02007)$ ，年营业收⼊4866亿元，市值1912亿港元，PE-TTM为5.5倍； $碧桂园服务(06098)$ ，年营业收⼊96亿元，市值1625亿港元，PE-TTM为82倍；两家公司，分别为碧桂园、碧桂园服务，前者为地产⻰头，后者为物业管理⻰头。碧桂园持有碧桂园服务48.16%的股份。持股48.16%的物业公司的市值，已经快要逼近母公司的总市值。如果考虑到碧桂园账⾯还有2349亿的权益总额，这意味着，碧桂园⽬前的总值，其中有⼀部分资产，几乎像是白送⼀样。这就是资本市场的现状：对商业模式好的⾏业，可以捧到天上，给上百倍市盈率，而对受宏观、政策限制的⾏业，可以摔到地上，日久经年却无人问津。尽管，碧桂园物业，是有赖于⺟公司的地产业务基本盘和扩张速度，才收获如今的回报和增长。尽管地产公司商业模式不怎么样，并且受到宏观限制，但物业公司，却是消费品中，难得的好⽣意。其属于服务类消费品，并且属于消费升级产品，还属于消费品中难得具有“超强⽤户粘性极”的产品。作为客户，如果你想更换掉你所在小区的物业公司，是难度极⼤的⼀件事，因为你⼀个⼈说了不算，你得召集业委会，投票表决，才能做出更换决定。仔细想想，在消费品⾥⾯，替换竞品难度较⼤的品类中，莫过于此了。当⼀个商业模式⽤户粘性极强，其绝⼤多数老客户每年续费率极⾼的时候，这个⾏业就⾃然列⼊了“好⽣意”之列，因为，其要想获得每年稳定 的⾼回报率，只需要适当考虑新开发客户就⾏，⽽不用天天为⽼客户不续费、竞争对手低价抢地盘而担忧。⽽如果⼀个商业模式除了“⽤户粘性”之外，还能具备“⽹络效应”，那就能够“攻守兼备”，很可能会进⼊“超⼀流⽣意”的⾏列。因为在超强⽤户粘性之下，你不⽤担⼼⽼客户流失；⽽同时，如果这⻔⽣意还有⽹络效应优势，那么当⽹络节点超过⼀定数量，客户会依靠⽹络效应⽽⾃然增⻓，你会发现，开发新客户、获得增长也不是⼀件难事。同时具备超强⽤户粘性，并且具备⽹络效应的⻰头，我们可以思考⼀下都有谁： $微软(MSFT)$ 、奥多⽐、亚⻢逊、Facebook、⾕歌、Docusign、Slack、腾讯、阿⾥、美团、哔哩哔哩……这个清单，很多我们已经做 过研究，后续，还有⼀些其他案例可以补充。好，⾔归正传，今天，我们要研究的，是符合“⽤户粘性强”这⼀条的产 业链：物业管理。从产业链上来细拆：1） 上游，主要分为两类，⼀类为相关的材料供应商和服务供应商，另⼀类为房地产开发企业。物业服务企业向材料供应商采购保安⽤品、清洁⽤品、绿化⽤品和维修配件等材料。另外，部分服务外包给服务供应商，参与⼚商众多。物业管理⾏业的增量，主要来⾃房地产开发企业交付的物业，代表地产商有——碧桂 园、万科地产、中国恒⼤、融创中国、保利地产、绿地集团、中海地产、新城控股、华润 置地、⻰湖地产、世茂房地产、招商蛇⼝、⾦科集团、中国⾦茂、旭辉集团等。2） 中游，为物业管理企业，从结构来看，物业管理⼤致可分为住宅和⾮住宅两部分，住宅物业⼀般与开发商有较强的关联，代表公司有—— 碧桂园服务、绿城服务、恒⼤物业、雅⽣活服务、保利物业、中海物业、融创服务等。由于多数物业公司的业务⾼度依赖⺟公司房企，关联交易占⽐较⾼，因此⼤多选择在港市上市。3） 下游，为持有物业或使⽤物业的业主和住户。在分析之前，⼏个问题值得我们重点思考：1）物业管理⾏业，增⻓驱动来⾃哪⾥？这⻔⽣意的核⼼是什么？3）市场给予物业管理⾏业⾼估值，背后的逻辑是什么？⾸先，我们来看⼀下物业管理⾏业的基本情况。1） 从服务类型来分，物业管理服务，包括基础物业服务、增值服务。其中，增值服务按照服务对象，可以分为⾮业主增值服务、业主增值服务。其中：基础物业服务——主要提供综合管理、秩序维护、⼯程维护、环境保洁、绿化养护等服务。按照收费模式，分为包⼲制（全额法）和酬⾦制（净额法）。⾮业主增值服务——包括案场服务和顾问咨询服务，案场服务是为售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务；顾问咨询服务主要是给开发商、承建商、物业服务企业提供与物业服务相关的专业咨询服务。（依托⺟公司关联交易）业主增值服务——是为住户提供个性化服务，如家政服务、私⼈绿化服务、室内维修服务、⼯程服务等。2） 从物业业态来分，国内物业服务⾏业，服务于包括住宅物业、商业物业、办公楼物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业的多种业态。根据中国指数研究院的数据，2019年，物业服务百强企业按物业类型划分的在管建筑⾯积中，⼏⼤类型业态管理⾯积，占⽐分别为68.9%（住宅）、6.6%（商业）、8.4%（写字楼）、1.8%（公共物业）、6.4%（产业园）、2.9%（学校）、1.4%（医院）、3.6%（其他）。本案，我们挑选收⼊规模较⼤的10家物业管理公司，来做对⽐：碧桂园服务VS融创服务VS绿城服务VS雅⽣活服务VS保利物业VS招商积余VS中海物业VS永乐⽣活服务VS融创服务VS彩⽣活。从2020年中报收⼊规模来看，碧桂园服务›恒⼤物业›绿城服务›雅⽣活服务›招商积余›保利物业›中海物业›彩⽣活›融创服务›永乐⽣活服务。从收⼊结构来看：代表公司基本以基础物业管理业务为主，且基本盘主要在住宅领域。收⼊结构⽬前，各家近期纷纷通过外拓、合作、收并购等⽅式，加⼤在⾮住宅物业领域的布局。⽬前，⾮住宅物业占⽐较⾼的是招商积余、保利物业。在管⾯积总量及住宅在管⾯积占⽐我们先从2020年三季报数据，对⽐⼀下⼏家的增⻓情况。这张图需要仔细看⼀下。在管⾯积，是物业公司⽤来创造收⼊和利润的核⼼数据，⽽单位在管⾯积创造的效益，能够侧⾯反映其管理能⼒和经营效率。从单位在管⾯积带来的收⼊（单位⾯积创收能⼒）来看，碧桂园服务、绿城服务、招商积余较⾼。不过，但如果从单位在管⾯积带来的利润（单位⾯积创利能⼒）来看， 碧桂园服务、恒⼤物业、融创服务、雅⽣活服务较⾼。此外，还有⼀个特例需要说明⼀下，彩⽣活尽管在管⾯积排⻰头，但其单位⾯积带来的收⼊、利润都较低，因⽽我们后续不做重点研究。接着，我们来看增⻓层⾯：从中报业绩看，收⼊增速较快的有：永升⽣活服务（90%）›雅⽣活服务（78%）›碧桂园服务（78%）›融创服务（52%）›招商积余（50%），增速均在50%以上，其中：碧桂园服务——2020年中报增速78.33%，主要是并购加速，前7个⽉分别收购了溧阳中⽴电梯、⽂津国际（保险）、合富辉煌（房屋经纪）、城市纵横（⼴告）等。注意其布局，⽬前正在强化在社区⼴告、保险等⽅⾯的服务优势，增强增值服务竞争⼒。雅⽣活服务——2020年中报增速78.65%，主要是中⺠物业并表带来收⼊11.12亿元（中⺠在管⾯积近15890万⽅），剔除并表影响后，营业收⼊同⽐实现增⻓28.9%。招商积余——2020 年上半年， 收⼊增速50.57%， 主要是招商物业2019年12⽉起纳⼊并表范围、在管物业管理项⽬收⼊提升，以及新拓展物业管理项⽬增加所致。融创服务控股——2020年中报，收⼊增速52.84%，主要是收购了开元物业管理。永升⽣活服务——2020年中报，收⼊增速90.62%，主要是其先后收购了⻘岛雅园（商办）和⻘岛银盛泰物业（住宅），并表较⼤幅度的提升业绩。综上，⼏家收⼊增速驱动，主要来⾃并购。整体来看，彩⽣活、雅⽣活服务2018年保持较⾼增速，碧桂园服务、永升⽣活服务2019年增速较⾼；绿城服务、中海物业收⼊增速较稳定，其中:彩⽣活——2018年收⼊36.14亿元，同⽐增⻓121.9%，主要是万象美并表带来的收⼊增加约16.94亿元。雅⽣活服务——2018年，收⼊33.77亿元，同⽐增⻓91.8%，主要是当年收购南京紫⽵物业新增合约⾯积2750万平⽅⽶。2019年初，收购了⻘岛华仁、哈尔滨景阳，分别贡献610万平⽅⽶及1050万平⽅⽶合约⾯积。碧桂园服务——2019年，实现营业收⼊（含三供⼀业）96.45亿元，同⽐增⻓106.3%，⼀⽅⾯是接管碧桂园开发的项⽬；另⼀⽅⾯是并购港 联、嘉凯城等7家物业公司，合同⾯积约4000万平⽅⽶，占新增合同⾯积的22.3%。此外，2018年开始与中⽯油合作推进的“三供⼀业”（供⽔、供电、供 热和物业管理），2019年初步释放业绩15亿元。“三供⼀业”分离移交，国企不再为职⼯家属区承担⽔电、暖等费⽤，将上述职能转由第三⽅物业公司管理。永升⽣活服务——2019年，收⼊增速123%，增⻓源于：1）承接⼤股东旭辉集团的项⽬；2）是9⽉收购⻘岛雅园，完善⾼端商业及办公管理业态；3）通过投标、战略合作等形式，拓展第三⽅市场项⽬。综上，其实物业公司的历史增⻓驱动⼒，主要是母公司地产商新增物业，以及并购扩张。 #物业管理# #物业股# #物业百强# #物业# #物业管理企业#
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