安静的春日，外面有花开，家里有余闲。一切的欢喜，都是刚刚好的样子。
我喜欢“刚刚好”这三个字！
因为，人只有处于一种刚刚好的状态，才会更自由，更有创造力，才会有更多的时间做自己喜欢的事情。
始终觉得，幸福的生活，从来不是物质数量的叠加，也不是成功光环带来的内心喜悦，而是源于自我内心的充盈，是对生活拿捏得恰到好处，是时刻保有“刚刚好”的要求。
每个人都有自己的活法，活着，尽心尽力，努力了也就不后悔，其他的任凭时间去安排。都是小人物一个，影响不了任何人，也载入不了史册，只要把自己的小日子过好，平平凡凡一生，就很好。
我喜欢“刚刚好”这三个字！
因为，人只有处于一种刚刚好的状态，才会更自由，更有创造力，才会有更多的时间做自己喜欢的事情。
始终觉得，幸福的生活，从来不是物质数量的叠加，也不是成功光环带来的内心喜悦，而是源于自我内心的充盈，是对生活拿捏得恰到好处，是时刻保有“刚刚好”的要求。
每个人都有自己的活法，活着，尽心尽力，努力了也就不后悔，其他的任凭时间去安排。都是小人物一个，影响不了任何人，也载入不了史册，只要把自己的小日子过好，平平凡凡一生，就很好。
#家居搭配窗帘有哪些小技巧#
一、颜色搭配
首先来说说窗帘的颜色搭配，兰兰子送给你一个窗帘搭配的万能口诀。
①墙浅地中家具深，窗帘比墙深一号。
②墙浅地中家具浅，窗帘比墙浅一号。
③家具颜色好看，窗帘搭配家具色。
④实在不知如何选，高级灰配白纱最百搭。
▲米兰墙布《威尼斯》
百搭款，高级灰配白纱。灰色属于中性色，柔和、平静、稳重、和谐、统一、不强烈、不刺眼、没有冲突等这些都是高级灰的特点。在家居搭配中灰色不浮躁，低调不抢镜，却能驾驭任何一种风格；同时灰色也极富变化，与其他色系搭配能产生意象不到的效果。哪怕在一个复杂的空间里，灰色也可以压住所有的躁动与不安。
高级灰的优雅与生俱来，高贵如影随形,垂感十足的窗帘搭配上浅浅的冰川灰色调，自有一番浪漫情韵。
高级灰在宁静中散发诗意气质，低调、简约而精致，宽大的落地窗配上灰色窗帘，即可以带来充足的光线，还可以迎合自然的环境，增添一份宁静的意味。
灰色窗帘的运用范围比较大，对于舒适的简约风、流行的北欧风、华丽复古的美式、内敛有涵养的新中式等多种年轻人喜欢的客厅搭配中，都是非常和谐大方的设计组合。
咖 色
▲米兰窗帘《特瑞莎》
奶咖色，柔和的色泽，带来优雅、温柔的感觉。平和感的暖色调，让客厅彻底摆脱“它只是休闲的地方”这种局限性，反而赋予空间新的定义——这是一个惬意、舒适，能让人彻底放松身心的家。
▲米兰窗帘《凡妮莎》
棕色窗帘与棕色的嵌入式墙柜相搭配，让家居空间从细节上生动起来。
暖暖的奶咖色，能带给人的是一种甜蜜温馨的氛围感。奶咖色窗帘与阳光交织，能呈现出一个暖心惬意的空间。
奶白色
▲米兰窗帘《亚平宁》
家里墙面有颜色的，选择白色系的奶白色窗帘是最保守的。和冷调的纯白色不一样，奶白色是收敛的，在阳光下是比较柔和的白色。奶白色的柔和让人迷恋，没有任何犀利的冷感。
奶白色增加了窗帘的细腻感，温柔又明亮的色调让空间拥有低调、高级的杂志感。关上门，在柔光的衬托下，看着光晕朦胧的居室，仿佛触动了心底最柔软的部分，暖人暖心。
其实选择窗帘，最主要的搭配，是与室内的物品有呼应感，比如床、沙发或者墙面颜色等。
▲米兰窗帘《福斯托》
粉色的窗帘与粉色的背景墙相呼应，绿色的拼接窗帘与绿色抱枕相衬。
▲米兰窗帘《福斯托》
灰色的窗帘与地毯相呼应，黄色的拼接窗帘与黄色抱枕相衬。
▲米兰窗帘《福斯托》
黄白色的窗帘与原木风的座椅相搭配，整个屋子看起来协调性更强。
▲米兰窗帘《玛德琳》
灰色窗帘与灰色沙发组合在一起，打造了简雅的空间，视觉上一点叶不累赘，给人的感觉很温柔。
▲米兰窗帘《格蕾丝》
粉墙配粉色窗帘，少女感十足，还拼接了百搭的灰色，房间顿时充满了俏皮与轻盈感。
二、窗帘种类
说完了窗帘的搭配，再说一下窗帘的种类。
布艺帘
布艺帘是用装饰布经设计缝纫而做成的窗帘，布艺窗帘根据其面料生产织造属性不同可分为：素机布、提花布；根据其生产工艺处理属性不同可分为：染色布、印花布、色织布等。
① 印花布：印花布是在素色胚布上用热转移或网印（圆网、平网）的方式印上色彩、图案。其特点：色彩艳丽，图案丰富、细腻。
米兰窗帘《伊琳娜》
②染色布：将坯布通过高温染色给布染上各种颜色，就成为染色布。色牢度是染色布最重要的指标。其特点：色彩纯正、素雅、自然。
米兰窗帘《福斯托》
③色织布：根据图案需要，把纱或丝先进行分类染色，再经交织而构成色彩图案成为色织布，其特点：色彩丰富、定货起订量要求低、图案纹路清晰，立体感强。
米兰窗帘《路易斯》
④提花布：按织造设备规定的尺寸范围内编织有图案纹样的叫提花类产品。
米兰窗帘《路易斯》
百叶帘
百叶帘用铝合金、木竹烤漆为主加工制作而成，具有耐用常新、易清洗、不老化、不褪色、遮阳、隔热、透气防火等特点，适用于高档写字楼、居室、酒店、别墅等场所，同时可配合贴画使其格调更加清新高雅。控制方式有手动和电动二种。
除了正常的升降外，百叶窗还可以通过调节窗帘角度，以控制光线的注入量。当阳光进来时，可以在房间里形成一种特殊的光影效果，这是一种温暖和艺术的感觉，但是比较难打理。
卷 帘
卷帘是将窗帘布经树脂加工，卷成滚筒状，采用拉绳或链子进行上升下降的方式，操作简单方便，具有外表美观简洁，使得窗框显得干净利落，让整个房间看上去宽敞简约。
卷帘常见的分为手动卷帘和自动卷帘，与常用的布帘不同。优质的卷帘与窗户的连接处衔接的较好，能起到很好的隔音效果。在遮阳方面，卷帘不如布帘效果好；但在防水方面比布帘好得多，所以在家庭装饰中经常用于厨房和浴室窗帘。
百褶帘
百褶帘，pleated blind，是使屏风式折叠的软性帘布以折叠的形式伸展、收回的折叠帘。设计理念源于微风拂过大海而叠起的波浪，简单清幽的诉说显示气宇不凡的魅力。因其特有的褶叠造型，使遮阳和反射太阳光的面积较其他窗帘大1/3，无与伦比的遮阳效果，还具有良好的隔音效果。
百褶帘面料可提供从10mm到45mm的打折高度可选择，标准20mm。经过高温蒸汽压褶定型，永久保持褶叠弹性。面料背面经过金属反光的处理，能有效反射太阳光，并防止紫外线的辐射，涂层不会氧化或者脱落。面料经过防水防油污的处理，能长期保持亮丽如新，只需吸尘器或海绵擦拭即可轻松处理。
风琴帘
风琴帘又称蜂窝帘，是像手风琴一样的结构。市场上的风琴帘一般分单蜂窝和双蜂窝两种, 独特的蜂巢设计，使空气存储于中空层，令室内保持恒温，可节省空调电费。其防紫外线和隔热功能有效保护家居用品，防静电处理，洗涤容易。
罗马帘
按形状可分为折叠式、扇形式、波浪式等，其中大部分是由布艺制成的，与普通布帘的形式有很大的不同。它是在面料中贯穿横竿，使面料质地显得硬挺，充分发挥了面料的质感。相较于同样上拉操作的卷帘，罗马帘更多一份层次感，装饰效果很好，为窗户增添一份高雅古朴之美。
垂直帘
垂直帘因叶片一片片垂直悬挂于上轨而得名,可左右自由调光达到遮阳目的。垂直帘采用摆页式结构，页片可180度旋转，功能性很强，可从不同角度调节光线，使室内环境布置和谐。
三、窗帘选购
说完了窗帘的种类，我们再说说窗帘的作用是什么？如何根据窗帘的作用进行相关的选购。
保护私隐、利用光线、装饰居室、吸音隔噪等。
那么首先，你要按照你心中的喜好给它们排个序，排好序之后再去开始挑选相应的窗帘。
举个例子，就兰兰子我来说，健康美观的重要性排第一，其次要耐脏，同时喜欢遮光度特别高的，方便睡懒觉。
不要选繁琐、厚重的窗帘。
过于厚重、复杂的窗帘，不仅会增加经济成本，对人们的视觉和精神空间也是一种侵占。
有研究表明，人长时间与单一、过于繁琐的物品接触，极易出现烦躁情绪。
从健康角度来说，繁琐的窗帘不但有窗纱和窗帘，还有窗幔和一些装饰物，很容易聚集灰尘颗粒和细菌。
而这些物质又是引起哮喘、咳嗽等唿吸道疾病的罪魁祸首。
而这种窗帘通常也非常的不方便清洁，所以不是很推荐，如果要选择的话，可以尽量选择简约造型的窗幔。
要注意窗帘的材质
在和居室的总体色调和风格一致的情况下，窗帘的材质也很重要，尽量不要选用化纤、涂漆材质的窗帘。
化纤面料会产生静电，而静电又容易吸附空气中的尘埃和病菌，对人体健康不利。
但化纤面料的窗帘耐热性好，可以用在阳台上。
在窗帘界，涤纶有一个美称叫“最适合做窗帘的材料”，不仅性价比高，还好打理。
具有垂感强，抗皱，耐晒，耐酸碱的优点。所以是非常推荐的。
总的来说：
①要隔热、隔音效果好，选棉质或涤纶。
②想要自然、飘逸、美观，选纱窗、棉麻或百叶窗。
③遮光效果取决于您房屋本身的光线怎么样，不能本身光线并不刺眼，选个超级遮光的窗帘吧，那整个家里岂不是都黑漆漆的了吗？
而房间光线过于充足，想要遮光效果好，选遮光帘、涤纶或绒面。
光线一般或者良好，可以选择薄纱、薄棉或丝质的布料。
④真丝和绒面材质不建议大面积使用，不好打理，可作为小空间使用。
⑤在厨房和卫生间使用百叶窗时，要注意选择防水、防潮、防污的材质，比如:铝合金、锌铜等。
选窗帘还要考虑使用人群
老年人不易入睡，一丝光线的射入也会让他们辗转反侧，因此卧室应选用颜色重一点、密封效果好一点的窗帘。
对于儿童来说，色彩活泼、透光性好的窗帘有利于孩子心理和生理健康，建议用卷帘。
对于有严重睡眠障碍的人来说，只有选择遮光帘才能为其提供完全黑暗的睡眠环境。
需要指出的是，遮光帘不透气，因此选择这种窗帘要注意定时开窗，保持室内通风。
需要认真辨识颜色，进行配色
窗帘色彩的选择重在协调，应与房间的家具、居室内装饰的风格协调，形成统一和谐的整体美。
所以选窗帘可以考虑保守配色，取环境色。
最方便容易的就是选择纯色窗帘，简单大气上档次，通常都比较好看。
最常见的是棕色系，清新一点的是浅色系，而百搭的则是灰色系。
注意鉴别窗帘甲醛含量是否过高
在纺织品印染和后期整理（柔软整理、硬挺度整理、抗皱整理等）过程中，要加入各种染料、助剂、整理剂，这些试剂所含的树脂中含有甲醛。
含有甲醛的树脂在织物生产完成后还会有残余，会释放甲醛。
一般来说，带有装饰和涂料的纺织品甲醛含量会较高。
因此，购买窗帘时尽量选择有保障的大牌子最为保险。
米兰壁纸墙布窗帘，绿色环保产品，国家权威认证，让每一针、每一线都符合绿色、环保的现代生活理念。
一、颜色搭配
首先来说说窗帘的颜色搭配，兰兰子送给你一个窗帘搭配的万能口诀。
①墙浅地中家具深，窗帘比墙深一号。
②墙浅地中家具浅，窗帘比墙浅一号。
③家具颜色好看，窗帘搭配家具色。
④实在不知如何选，高级灰配白纱最百搭。
▲米兰墙布《威尼斯》
百搭款，高级灰配白纱。灰色属于中性色，柔和、平静、稳重、和谐、统一、不强烈、不刺眼、没有冲突等这些都是高级灰的特点。在家居搭配中灰色不浮躁，低调不抢镜，却能驾驭任何一种风格；同时灰色也极富变化，与其他色系搭配能产生意象不到的效果。哪怕在一个复杂的空间里，灰色也可以压住所有的躁动与不安。
高级灰的优雅与生俱来，高贵如影随形,垂感十足的窗帘搭配上浅浅的冰川灰色调，自有一番浪漫情韵。
高级灰在宁静中散发诗意气质，低调、简约而精致，宽大的落地窗配上灰色窗帘，即可以带来充足的光线，还可以迎合自然的环境，增添一份宁静的意味。
灰色窗帘的运用范围比较大，对于舒适的简约风、流行的北欧风、华丽复古的美式、内敛有涵养的新中式等多种年轻人喜欢的客厅搭配中，都是非常和谐大方的设计组合。
咖 色
▲米兰窗帘《特瑞莎》
奶咖色，柔和的色泽，带来优雅、温柔的感觉。平和感的暖色调，让客厅彻底摆脱“它只是休闲的地方”这种局限性，反而赋予空间新的定义——这是一个惬意、舒适，能让人彻底放松身心的家。
▲米兰窗帘《凡妮莎》
棕色窗帘与棕色的嵌入式墙柜相搭配，让家居空间从细节上生动起来。
暖暖的奶咖色，能带给人的是一种甜蜜温馨的氛围感。奶咖色窗帘与阳光交织，能呈现出一个暖心惬意的空间。
奶白色
▲米兰窗帘《亚平宁》
家里墙面有颜色的，选择白色系的奶白色窗帘是最保守的。和冷调的纯白色不一样，奶白色是收敛的，在阳光下是比较柔和的白色。奶白色的柔和让人迷恋，没有任何犀利的冷感。
奶白色增加了窗帘的细腻感，温柔又明亮的色调让空间拥有低调、高级的杂志感。关上门，在柔光的衬托下，看着光晕朦胧的居室，仿佛触动了心底最柔软的部分，暖人暖心。
其实选择窗帘，最主要的搭配，是与室内的物品有呼应感，比如床、沙发或者墙面颜色等。
▲米兰窗帘《福斯托》
粉色的窗帘与粉色的背景墙相呼应，绿色的拼接窗帘与绿色抱枕相衬。
▲米兰窗帘《福斯托》
灰色的窗帘与地毯相呼应，黄色的拼接窗帘与黄色抱枕相衬。
▲米兰窗帘《福斯托》
黄白色的窗帘与原木风的座椅相搭配，整个屋子看起来协调性更强。
▲米兰窗帘《玛德琳》
灰色窗帘与灰色沙发组合在一起，打造了简雅的空间，视觉上一点叶不累赘，给人的感觉很温柔。
▲米兰窗帘《格蕾丝》
粉墙配粉色窗帘，少女感十足，还拼接了百搭的灰色，房间顿时充满了俏皮与轻盈感。
二、窗帘种类
说完了窗帘的搭配，再说一下窗帘的种类。
布艺帘
布艺帘是用装饰布经设计缝纫而做成的窗帘，布艺窗帘根据其面料生产织造属性不同可分为：素机布、提花布；根据其生产工艺处理属性不同可分为：染色布、印花布、色织布等。
① 印花布：印花布是在素色胚布上用热转移或网印（圆网、平网）的方式印上色彩、图案。其特点：色彩艳丽，图案丰富、细腻。
米兰窗帘《伊琳娜》
②染色布：将坯布通过高温染色给布染上各种颜色，就成为染色布。色牢度是染色布最重要的指标。其特点：色彩纯正、素雅、自然。
米兰窗帘《福斯托》
③色织布：根据图案需要，把纱或丝先进行分类染色，再经交织而构成色彩图案成为色织布，其特点：色彩丰富、定货起订量要求低、图案纹路清晰，立体感强。
米兰窗帘《路易斯》
④提花布：按织造设备规定的尺寸范围内编织有图案纹样的叫提花类产品。
米兰窗帘《路易斯》
百叶帘
百叶帘用铝合金、木竹烤漆为主加工制作而成，具有耐用常新、易清洗、不老化、不褪色、遮阳、隔热、透气防火等特点，适用于高档写字楼、居室、酒店、别墅等场所，同时可配合贴画使其格调更加清新高雅。控制方式有手动和电动二种。
除了正常的升降外，百叶窗还可以通过调节窗帘角度，以控制光线的注入量。当阳光进来时，可以在房间里形成一种特殊的光影效果，这是一种温暖和艺术的感觉，但是比较难打理。
卷 帘
卷帘是将窗帘布经树脂加工，卷成滚筒状，采用拉绳或链子进行上升下降的方式，操作简单方便，具有外表美观简洁，使得窗框显得干净利落，让整个房间看上去宽敞简约。
卷帘常见的分为手动卷帘和自动卷帘，与常用的布帘不同。优质的卷帘与窗户的连接处衔接的较好，能起到很好的隔音效果。在遮阳方面，卷帘不如布帘效果好；但在防水方面比布帘好得多，所以在家庭装饰中经常用于厨房和浴室窗帘。
百褶帘
百褶帘，pleated blind，是使屏风式折叠的软性帘布以折叠的形式伸展、收回的折叠帘。设计理念源于微风拂过大海而叠起的波浪，简单清幽的诉说显示气宇不凡的魅力。因其特有的褶叠造型，使遮阳和反射太阳光的面积较其他窗帘大1/3，无与伦比的遮阳效果，还具有良好的隔音效果。
百褶帘面料可提供从10mm到45mm的打折高度可选择，标准20mm。经过高温蒸汽压褶定型，永久保持褶叠弹性。面料背面经过金属反光的处理，能有效反射太阳光，并防止紫外线的辐射，涂层不会氧化或者脱落。面料经过防水防油污的处理，能长期保持亮丽如新，只需吸尘器或海绵擦拭即可轻松处理。
风琴帘
风琴帘又称蜂窝帘，是像手风琴一样的结构。市场上的风琴帘一般分单蜂窝和双蜂窝两种, 独特的蜂巢设计，使空气存储于中空层，令室内保持恒温，可节省空调电费。其防紫外线和隔热功能有效保护家居用品，防静电处理，洗涤容易。
罗马帘
按形状可分为折叠式、扇形式、波浪式等，其中大部分是由布艺制成的，与普通布帘的形式有很大的不同。它是在面料中贯穿横竿，使面料质地显得硬挺，充分发挥了面料的质感。相较于同样上拉操作的卷帘，罗马帘更多一份层次感，装饰效果很好，为窗户增添一份高雅古朴之美。
垂直帘
垂直帘因叶片一片片垂直悬挂于上轨而得名,可左右自由调光达到遮阳目的。垂直帘采用摆页式结构，页片可180度旋转，功能性很强，可从不同角度调节光线，使室内环境布置和谐。
三、窗帘选购
说完了窗帘的种类，我们再说说窗帘的作用是什么？如何根据窗帘的作用进行相关的选购。
保护私隐、利用光线、装饰居室、吸音隔噪等。
那么首先，你要按照你心中的喜好给它们排个序，排好序之后再去开始挑选相应的窗帘。
举个例子，就兰兰子我来说，健康美观的重要性排第一，其次要耐脏，同时喜欢遮光度特别高的，方便睡懒觉。
不要选繁琐、厚重的窗帘。
过于厚重、复杂的窗帘，不仅会增加经济成本，对人们的视觉和精神空间也是一种侵占。
有研究表明，人长时间与单一、过于繁琐的物品接触，极易出现烦躁情绪。
从健康角度来说，繁琐的窗帘不但有窗纱和窗帘，还有窗幔和一些装饰物，很容易聚集灰尘颗粒和细菌。
而这些物质又是引起哮喘、咳嗽等唿吸道疾病的罪魁祸首。
而这种窗帘通常也非常的不方便清洁，所以不是很推荐，如果要选择的话，可以尽量选择简约造型的窗幔。
要注意窗帘的材质
在和居室的总体色调和风格一致的情况下，窗帘的材质也很重要，尽量不要选用化纤、涂漆材质的窗帘。
化纤面料会产生静电，而静电又容易吸附空气中的尘埃和病菌，对人体健康不利。
但化纤面料的窗帘耐热性好，可以用在阳台上。
在窗帘界，涤纶有一个美称叫“最适合做窗帘的材料”，不仅性价比高，还好打理。
具有垂感强，抗皱，耐晒，耐酸碱的优点。所以是非常推荐的。
总的来说：
①要隔热、隔音效果好，选棉质或涤纶。
②想要自然、飘逸、美观，选纱窗、棉麻或百叶窗。
③遮光效果取决于您房屋本身的光线怎么样，不能本身光线并不刺眼，选个超级遮光的窗帘吧，那整个家里岂不是都黑漆漆的了吗？
而房间光线过于充足，想要遮光效果好，选遮光帘、涤纶或绒面。
光线一般或者良好，可以选择薄纱、薄棉或丝质的布料。
④真丝和绒面材质不建议大面积使用，不好打理，可作为小空间使用。
⑤在厨房和卫生间使用百叶窗时，要注意选择防水、防潮、防污的材质，比如:铝合金、锌铜等。
选窗帘还要考虑使用人群
老年人不易入睡，一丝光线的射入也会让他们辗转反侧，因此卧室应选用颜色重一点、密封效果好一点的窗帘。
对于儿童来说，色彩活泼、透光性好的窗帘有利于孩子心理和生理健康，建议用卷帘。
对于有严重睡眠障碍的人来说，只有选择遮光帘才能为其提供完全黑暗的睡眠环境。
需要指出的是，遮光帘不透气，因此选择这种窗帘要注意定时开窗，保持室内通风。
需要认真辨识颜色，进行配色
窗帘色彩的选择重在协调，应与房间的家具、居室内装饰的风格协调，形成统一和谐的整体美。
所以选窗帘可以考虑保守配色，取环境色。
最方便容易的就是选择纯色窗帘，简单大气上档次，通常都比较好看。
最常见的是棕色系，清新一点的是浅色系，而百搭的则是灰色系。
注意鉴别窗帘甲醛含量是否过高
在纺织品印染和后期整理（柔软整理、硬挺度整理、抗皱整理等）过程中，要加入各种染料、助剂、整理剂，这些试剂所含的树脂中含有甲醛。
含有甲醛的树脂在织物生产完成后还会有残余，会释放甲醛。
一般来说，带有装饰和涂料的纺织品甲醛含量会较高。
因此，购买窗帘时尽量选择有保障的大牌子最为保险。
米兰壁纸墙布窗帘，绿色环保产品，国家权威认证，让每一针、每一线都符合绿色、环保的现代生活理念。
【#专家谈#丨郭秦川：#未来房地产业向北还是向南#】房地产业涉及每个人最基本的刚需性住房问题，是民生保障和社会管理的重大课题，始终受到全社会重视和关注。长期以来，住房问题备受媒体聚焦、专家学者探讨研究、社会层面的关注和热议。同时，国家针对房地产业健康有序发展进程，以及对宏观经济社会的影响深度，适时加强宏观调控与指导性政策完善和调整，以有效维护市场秩序，服务百姓住房需求，稳定财金体系健康运行，确保刚需性与合理诉求，确保经济社会健康发展。
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
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