拓邦股份交流纪要0322
从三个层面来看整个公司的情况:1.赛道维度，控制器的智能化赛道是长 期可持续发展的赛道，空间是足够广阔;新能源赛道尤其储能赛道是大的发展 趋势，从大的赛道来讲没有问题。
2..从公司的竞争力和份额趋势，拓邦成为行业的龙头，尤其去年三、四季 度行业需求下行但拓邦一直保持较高的收入增长。一方面反应公司是比较优秀 的龙头企业，另外公司在原材料价格上涨各方面都有压力的时候，份额进一步 强化提升。从长期维度来看，公司格局在这一轮过程中会变得更好，有利于公 司长期发展。
3.从投资判断来说，年报业绩压力在四季度比较大，疫情、原材料价格上 涨对于全行业包括中国各行业都受到了大的影响。从中长期维度来说，在艰难 阶段公司加速份额提升，加速国产替代有利于公司长期的发展竞争力。
从3-5年的维度来说公司长期确定性会增加，立足长远，前期调整比较充 分，从公司今年定的股权激励目标来看，收入是继续保持高增长。从中长期维 度来说，投资者长期伴随公司成长获得更好的投资回报。
交流:年报总结起来就是三件事，一是年报，二是回购，三是分拆。
年报:公司收入是77.67，同比+40%，在近5年公司实现了复合30%的增 速。归母净利润是5.65，同比+6.16%;扣非净利润4.32，同比+13.28%。公司的 五大板块都实现了比较好的增长，头部客户数量突破100家，数量同比增加了20 多家，占收入比重超过了80%。
1.工具板块:21年超越基础家电板块，成为公司的第一大业务板块，实现 了接近30亿的收入，同比+43.36%。工具板块下游市场比较集中，拓邦已经积 累了比较明显的客户优势和产品优势，下游工具板块CR10为80-90%，我们已经 进入了多个头部客户，除了份额第一的TTI之外(占比提到了70%)，其它份额 来源于其它头部客户。
产品维度实现多品类的横向拓展，除了电动工具以外，园林工具、工具 灯、地板护理以及经典产品都实现了快速的增长。这个板块未来成长的驱动力 就是应用场景以及产品拓展会打开增量市场。对于存量市场我们会通过技术升 级，从用油改为用电，从有绳改为无绳。长期增长态势还是比较看好的。
2.家电板块:21年我们实现的收入是30亿，同比+37%。下游的大家电、小 家电、创新家电、客户等等品类比较多。成长依赖于两个方面，一是存量市 场，过去两年我们客户开拓比较顺利，体量和数量都在增加;二是增量市场， 通过技术创新，推出创新产品，包括净化产品、厨房产品，服务机器人还有很 多创新智能设备增长比较迅猛，这两个因素打开了家电板块的成长空间。
3.新能源板块:我们的电子技术是在10年就开始培育的，前期拓邦公司新 能源锂电池主要是面向新能源汽车市场，但在16年的时候把市场转向了加氢储 能，业绩快速成长。这个板块包括储能和绿色出行，2021年绿色新能源收入 12.4亿，同比+10%，它已经成为公司第三成长曲线。我们对电池技术、解决方 案以及客户的理解，能迅速打开市场。
储能占新能源70%，收入是接近9亿，同比+40%，我们在这个板块里面有
几个方向，包括户用储能、便携式储能、通讯备件和工商业储能。户用储能、 便携式储能在21年实现了倍增，22年还是有望延续高增长态势。户用储能主要 是面向海外的家电储能，房车、电器电元等细分领域提供锂电池等级产品;便 携式储能主要是面向国内头部客户来提供逆变器产品。通信备件21年受上游材 料上涨以及产能限制，21年是下降的;工商业储能目前占比不高，但是未来我 们认为未来有望贡献公司新的增长点。
新型动力储能在21年是3亿收入，同比+42%，占新能源板块的30%。主要 是提供了充电桩的控制器以及逆变桩的直流核电机，这个板块我们暂时没有提 供电池。
新型动力板块21年收入是1亿，同比+57%。新型动力主要是面向换电站、 移动机器人提供BMS以及电等级产品。
4.工业板块:这个板块收入在3亿左右，下游应用领域主要是下游3C设备、 机器人、医疗设备提供控制器、驱动器和电机。随着国产化进程的加速和国产 智能化的需求，未来有可能会迎来新一轮的增长周期，这是属于工业行业的属 性。
5.智能解决方案:公司从最早期控制器单板，到电机、电池形成部件，包 括集成面板，CFT显示的部件、组件，未来希望通过自定义的核心技术能够为 用户在创新领域提供综合的解决方案。目前收入体量不大，增长+60%，未来随 着物联网的增速，在这个板块也会做出我们的贡献，也希望在这个领域里面有 所突破。
21年毛利率是21.28%，同比-3 pp。主要是受材料涨价的因素。未来随着原 材料价格的逐步回落，希望盈利能力逐步恢复到正常的水平。
国际化进展在加速。2021年越南也是属于疫情的重灾区，但我们6个多月就 投产了。同时新建了德国和北美海外运营中心，增加了罗马尼亚和墨西哥的制 造中心。越南、罗马尼亚和墨西哥在2022年有望逐步贡献产能。
最后有两个比较重要的影响利润因素。一是坏账，公司在移动电源非主流 产品以及ARD运营商这两个产品有两个客户，客户运营出现了问题，我们对两 个客户进行了充分的计提，大概的影响有接近七千万。二是在四季度新增了一 个基地，增加了费用，同时子公司上市进行股改之后，对于2021年的影响大概 有一千万的利润影响。
Q1:毛利率的影响高于预期，为什么会比想的要大，下游客户传导比四季 度慢?往后看2022年毛利率能恢复到什么水平?如果分季度来看，爬坡趋势有 没有大概的展望?
A:2021年毛利率影响是3 pp，一是四季度、三季度原材料涨价比原来预期 更严峻一些;二是会计科目调整，比如说给客户现金折扣原来是计在财务费用 的，根据新的会计准则调到了总业务成本里面;三是今年销售运费是计入到总 成本。扣除这些因素基本上和原来差不多，
展望2022年，从一季度开始是缓步回升的过程，全年能够达到什么比例公 司内部有目标，但没办法公开。
Q2:现在一季度传导的怎么样?二季度、三季度全年能够传导到什么程 度?
A:现在没有办法去预判全年传导多少。公司对于新产品一定是传导的， 对于已经下了订单的老产品怎么传导，不同客户接受程度有差异。总体来说自 主可控产品，国内ODM产品实现了国产替代转价能够强一些。海外客户定价机 制比较严，价格需要马上涨价没有那么快速。
拓邦一定是具备转移能力，但是能量化到多少还是比较复杂的。目前四季 度有很多材料在下游材料是传递了涨价，但不是所有产品都能够传递涨价。毛 利从年初开始有望缓慢的回升，因为Q1有材料建造成本，而且现在因为疫情的 影响，原材料也会出现波动。量化的指标现在没有办法回复。
Q3:很多原材料今年价格会逐步回落，主要是哪几种材料?占比是多少? 比如说多少是芯片，芯片主要是哪一种芯片?
A:我们是做PCI的，上游原材料品类特别多，每一个品类占收入比重都不 是特别高。金额比较高的就是芯片和工业半导体，这块大概是在8-10%，贵重 元器件不涨价占比非常低，也就是电阻、电容。对于公司品类来讲，一个板上 有几百种原材料，应该来说每一种占比都不会特别高。
Q4:芯片价格现在有回落吗?
A:国产的比较稳定一些，但海外ST、DR这些芯片不仅没有回落，供货依 然没有紧张，价格也比较高。我们好一些，因为我们国产替代快一些，国际上 的DR、ST这些芯片依然比较紧张，价格回落了一些。
Q5:今年毛利率怎么实现反复提升?是通过咱们反复传导?
A:传递这个事情是动态的，做企业肯定要赚钱，上游材料涨价了肯定向 下游传递，但是传递的比例是多少不确定的。不是说企业的溢价权不够，而是 企业业务形态比较复杂，一个客户几千种产品，不可能有点材料涨价就马上到 系统里面调价，所以没有办法对比。
Q6:现在公司提出2030年目标，关于中长期目标中，未来构成的分布和主 要的成长逻辑，以及从公司市场份额或者是市场竞争端的角度来说未来会是怎 么样的状态?
A:五年计划里面以四电一网为核心，未来会有第6、第7个行业，比如说 工具板块希望达到30%的市占率，家电板块希望达到8-10%的市占率，这个目标 没有变化。对于2030年目标，未来在智能化、低碳化、区域化和短量化趋势下 找到属于拓邦的市场机会，不同的区域里面，不同的客户里面提供不同的产 品。希望在2030年来看，我们的这种机会有控制器、电机和整机的机会。
目前还是会围绕四电一网。我们会围绕发电端、储电端、用电端做自己的 贡献，从企业来看会围绕降本增效，产品升级、技术迭代方面找到属于我们的 机会。
对于2030年收入结构来看，希望解决方案有比较大的比重。未来业务布局 希望把家电和工具做稳，把锂电池和新能源工业做强做大来完成我们未来的十 年目标。
从业绩目标来看，希望解决方案的占比达到一定的比例，除了市场能力之
外还有资源整合能力和核心承担能力，我们会围绕这三个核心承担能力，为业 务布局以及定下来的业绩目标。
Q7:关于子公司分拆?业务情况?
A:具体预案没有披露。公司希望通过分拆可以激发内部员工的活力，把 产业做大，只要能够把产业做大，能够和员工共享，这是我们共同的目标。
这个公司是2016年收购了元控子公司，主要给下游自动化设备，比如工厂 的接电机，焊接等等3C设备做驱动控制器。元控是在这几个驱动方面做的非常 好。行业目前有的汇川和雷赛公司以及河旺电器，国内上市公司不多。以前这 些公司都是给德国、日本、台湾做。优势一是成本优势，二是工厂智能化生机 的趋势。以前设备都是进口的，控制器、驱动很多日本、台湾公司在做，但是 这些公司不太可能配合公司做智能化升级，拓邦在未来趋势越来越明显。
国产化替代对于企业是利好的，因为速度、设备周期短，人口红利消失之 后越来越难做了，现在工厂只要是能用设备的地方就能够用设备。这个板块对 于下游客户应用周期特别长，因为驱动器比重比较低，所以下游客户不会说因 为那个成本低就换掉你，客户黏性是非常强的。
元控在过去收购5年之内，从原来以部件为主，主动研发了四氟驱动控制 器，这几年已经完全得到了产品品质验证和客户认证，未来就是一个大体量市 场推广过程。
Q8:回溯2020年家电少了2.94亿，工具多了1.8亿，这是什么原因?
A:家电是把逆变器调到了新能源，20年新能源汽车和逆变器放在了家电 板块，今年因为体量在增加所以调出来了，主要是这两个，其它的没有调整。
Q9:公司新能源业务销售渠道问题，比如说直销、经销比例是什么样的? 主要通过哪些方式卖新能源产品?
A:新能源板块也是提供定制化的解决方案，家电储能主要是给下游大的 整机厂商，基本上没有分销的说法，都是直接给到下游客户。
通讯备件基本上就是运营商;逆变器就是头部便携电源;家电储能主要是 海外的整机客户，有部分是工程商，有部分是做整机的;电源也是做房车的整 机公司。一般总结为两类，第一个是主机厂，第二个就是工程运营商。其中 70%给到主机厂，基站这边是给到铁塔，是中国移动招标的，也是直销的。
Q10:我们的工具里面也有配套卖一些锂电，这部分可以跟大家解读一下 吗?
A:工具板块提供的场景有控制板、控制器，锂电机、电池包、整机这四 类产品，根据客户不同需求，可以提供单品也可以提供组合，这也是我们在这 个板块里面跟同行相比非常有特色的产品组合，2021年数据还没有出来，整机 电池包、电机增长不错，电机增长基数20年大概是1亿多，电池包增长也差不 多，2021年整机增速慢一点，其它增速还可以。
Q11:回购和分红大家关注度比较高，包括我们从回购规模和占持比比较 小一些?
A:公司在这个点调的有点多，对于公司来讲调回购是因为我们基于公司
未来长期发展的信心，金额来看马上有分红预案在5月份实施。拓邦在这么艰难 的情况下愿意拿出一部分现金进行回购，更多是体现未来的信心。根据公司的 运营状况优先保障业务的发展，加上分红差不多是1亿，这是目前能够拿出来。
展望未来，我们认为科技行业的重大机遇还是围绕智能技术的应用产生， 智能控制器的需求会持续快速增长，估值所处的行业增量机会也在增多，我们 作为智能控制器龙头企业会持续以技术创新为核心能力，现在也是具备了全球 化的运营能力。会持续为下游客户提升智能化的水平，大家看到我们产品价值 量也在不断提升。#投资##价值投资日志[超话]#
从三个层面来看整个公司的情况:1.赛道维度，控制器的智能化赛道是长 期可持续发展的赛道，空间是足够广阔;新能源赛道尤其储能赛道是大的发展 趋势，从大的赛道来讲没有问题。
2..从公司的竞争力和份额趋势，拓邦成为行业的龙头，尤其去年三、四季 度行业需求下行但拓邦一直保持较高的收入增长。一方面反应公司是比较优秀 的龙头企业，另外公司在原材料价格上涨各方面都有压力的时候，份额进一步 强化提升。从长期维度来看，公司格局在这一轮过程中会变得更好，有利于公 司长期发展。
3.从投资判断来说，年报业绩压力在四季度比较大，疫情、原材料价格上 涨对于全行业包括中国各行业都受到了大的影响。从中长期维度来说，在艰难 阶段公司加速份额提升，加速国产替代有利于公司长期的发展竞争力。
从3-5年的维度来说公司长期确定性会增加，立足长远，前期调整比较充 分，从公司今年定的股权激励目标来看，收入是继续保持高增长。从中长期维 度来说，投资者长期伴随公司成长获得更好的投资回报。
交流:年报总结起来就是三件事，一是年报，二是回购，三是分拆。
年报:公司收入是77.67，同比+40%，在近5年公司实现了复合30%的增 速。归母净利润是5.65，同比+6.16%;扣非净利润4.32，同比+13.28%。公司的 五大板块都实现了比较好的增长，头部客户数量突破100家，数量同比增加了20 多家，占收入比重超过了80%。
1.工具板块:21年超越基础家电板块，成为公司的第一大业务板块，实现 了接近30亿的收入，同比+43.36%。工具板块下游市场比较集中，拓邦已经积 累了比较明显的客户优势和产品优势，下游工具板块CR10为80-90%，我们已经 进入了多个头部客户，除了份额第一的TTI之外(占比提到了70%)，其它份额 来源于其它头部客户。
产品维度实现多品类的横向拓展，除了电动工具以外，园林工具、工具 灯、地板护理以及经典产品都实现了快速的增长。这个板块未来成长的驱动力 就是应用场景以及产品拓展会打开增量市场。对于存量市场我们会通过技术升 级，从用油改为用电，从有绳改为无绳。长期增长态势还是比较看好的。
2.家电板块:21年我们实现的收入是30亿，同比+37%。下游的大家电、小 家电、创新家电、客户等等品类比较多。成长依赖于两个方面，一是存量市 场，过去两年我们客户开拓比较顺利，体量和数量都在增加;二是增量市场， 通过技术创新，推出创新产品，包括净化产品、厨房产品，服务机器人还有很 多创新智能设备增长比较迅猛，这两个因素打开了家电板块的成长空间。
3.新能源板块:我们的电子技术是在10年就开始培育的，前期拓邦公司新 能源锂电池主要是面向新能源汽车市场，但在16年的时候把市场转向了加氢储 能，业绩快速成长。这个板块包括储能和绿色出行，2021年绿色新能源收入 12.4亿，同比+10%，它已经成为公司第三成长曲线。我们对电池技术、解决方 案以及客户的理解，能迅速打开市场。
储能占新能源70%，收入是接近9亿，同比+40%，我们在这个板块里面有
几个方向，包括户用储能、便携式储能、通讯备件和工商业储能。户用储能、 便携式储能在21年实现了倍增，22年还是有望延续高增长态势。户用储能主要 是面向海外的家电储能，房车、电器电元等细分领域提供锂电池等级产品;便 携式储能主要是面向国内头部客户来提供逆变器产品。通信备件21年受上游材 料上涨以及产能限制，21年是下降的;工商业储能目前占比不高，但是未来我 们认为未来有望贡献公司新的增长点。
新型动力储能在21年是3亿收入，同比+42%，占新能源板块的30%。主要 是提供了充电桩的控制器以及逆变桩的直流核电机，这个板块我们暂时没有提 供电池。
新型动力板块21年收入是1亿，同比+57%。新型动力主要是面向换电站、 移动机器人提供BMS以及电等级产品。
4.工业板块:这个板块收入在3亿左右，下游应用领域主要是下游3C设备、 机器人、医疗设备提供控制器、驱动器和电机。随着国产化进程的加速和国产 智能化的需求，未来有可能会迎来新一轮的增长周期，这是属于工业行业的属 性。
5.智能解决方案:公司从最早期控制器单板，到电机、电池形成部件，包 括集成面板，CFT显示的部件、组件，未来希望通过自定义的核心技术能够为 用户在创新领域提供综合的解决方案。目前收入体量不大，增长+60%，未来随 着物联网的增速，在这个板块也会做出我们的贡献，也希望在这个领域里面有 所突破。
21年毛利率是21.28%，同比-3 pp。主要是受材料涨价的因素。未来随着原 材料价格的逐步回落，希望盈利能力逐步恢复到正常的水平。
国际化进展在加速。2021年越南也是属于疫情的重灾区，但我们6个多月就 投产了。同时新建了德国和北美海外运营中心，增加了罗马尼亚和墨西哥的制 造中心。越南、罗马尼亚和墨西哥在2022年有望逐步贡献产能。
最后有两个比较重要的影响利润因素。一是坏账，公司在移动电源非主流 产品以及ARD运营商这两个产品有两个客户，客户运营出现了问题，我们对两 个客户进行了充分的计提，大概的影响有接近七千万。二是在四季度新增了一 个基地，增加了费用，同时子公司上市进行股改之后，对于2021年的影响大概 有一千万的利润影响。
Q1:毛利率的影响高于预期，为什么会比想的要大，下游客户传导比四季 度慢?往后看2022年毛利率能恢复到什么水平?如果分季度来看，爬坡趋势有 没有大概的展望?
A:2021年毛利率影响是3 pp，一是四季度、三季度原材料涨价比原来预期 更严峻一些;二是会计科目调整，比如说给客户现金折扣原来是计在财务费用 的，根据新的会计准则调到了总业务成本里面;三是今年销售运费是计入到总 成本。扣除这些因素基本上和原来差不多，
展望2022年，从一季度开始是缓步回升的过程，全年能够达到什么比例公 司内部有目标，但没办法公开。
Q2:现在一季度传导的怎么样?二季度、三季度全年能够传导到什么程 度?
A:现在没有办法去预判全年传导多少。公司对于新产品一定是传导的， 对于已经下了订单的老产品怎么传导，不同客户接受程度有差异。总体来说自 主可控产品，国内ODM产品实现了国产替代转价能够强一些。海外客户定价机 制比较严，价格需要马上涨价没有那么快速。
拓邦一定是具备转移能力，但是能量化到多少还是比较复杂的。目前四季 度有很多材料在下游材料是传递了涨价，但不是所有产品都能够传递涨价。毛 利从年初开始有望缓慢的回升，因为Q1有材料建造成本，而且现在因为疫情的 影响，原材料也会出现波动。量化的指标现在没有办法回复。
Q3:很多原材料今年价格会逐步回落，主要是哪几种材料?占比是多少? 比如说多少是芯片，芯片主要是哪一种芯片?
A:我们是做PCI的，上游原材料品类特别多，每一个品类占收入比重都不 是特别高。金额比较高的就是芯片和工业半导体，这块大概是在8-10%，贵重 元器件不涨价占比非常低，也就是电阻、电容。对于公司品类来讲，一个板上 有几百种原材料，应该来说每一种占比都不会特别高。
Q4:芯片价格现在有回落吗?
A:国产的比较稳定一些，但海外ST、DR这些芯片不仅没有回落，供货依 然没有紧张，价格也比较高。我们好一些，因为我们国产替代快一些，国际上 的DR、ST这些芯片依然比较紧张，价格回落了一些。
Q5:今年毛利率怎么实现反复提升?是通过咱们反复传导?
A:传递这个事情是动态的，做企业肯定要赚钱，上游材料涨价了肯定向 下游传递，但是传递的比例是多少不确定的。不是说企业的溢价权不够，而是 企业业务形态比较复杂，一个客户几千种产品，不可能有点材料涨价就马上到 系统里面调价，所以没有办法对比。
Q6:现在公司提出2030年目标，关于中长期目标中，未来构成的分布和主 要的成长逻辑，以及从公司市场份额或者是市场竞争端的角度来说未来会是怎 么样的状态?
A:五年计划里面以四电一网为核心，未来会有第6、第7个行业，比如说 工具板块希望达到30%的市占率，家电板块希望达到8-10%的市占率，这个目标 没有变化。对于2030年目标，未来在智能化、低碳化、区域化和短量化趋势下 找到属于拓邦的市场机会，不同的区域里面，不同的客户里面提供不同的产 品。希望在2030年来看，我们的这种机会有控制器、电机和整机的机会。
目前还是会围绕四电一网。我们会围绕发电端、储电端、用电端做自己的 贡献，从企业来看会围绕降本增效，产品升级、技术迭代方面找到属于我们的 机会。
对于2030年收入结构来看，希望解决方案有比较大的比重。未来业务布局 希望把家电和工具做稳，把锂电池和新能源工业做强做大来完成我们未来的十 年目标。
从业绩目标来看，希望解决方案的占比达到一定的比例，除了市场能力之
外还有资源整合能力和核心承担能力，我们会围绕这三个核心承担能力，为业 务布局以及定下来的业绩目标。
Q7:关于子公司分拆?业务情况?
A:具体预案没有披露。公司希望通过分拆可以激发内部员工的活力，把 产业做大，只要能够把产业做大，能够和员工共享，这是我们共同的目标。
这个公司是2016年收购了元控子公司，主要给下游自动化设备，比如工厂 的接电机，焊接等等3C设备做驱动控制器。元控是在这几个驱动方面做的非常 好。行业目前有的汇川和雷赛公司以及河旺电器，国内上市公司不多。以前这 些公司都是给德国、日本、台湾做。优势一是成本优势，二是工厂智能化生机 的趋势。以前设备都是进口的，控制器、驱动很多日本、台湾公司在做，但是 这些公司不太可能配合公司做智能化升级，拓邦在未来趋势越来越明显。
国产化替代对于企业是利好的，因为速度、设备周期短，人口红利消失之 后越来越难做了，现在工厂只要是能用设备的地方就能够用设备。这个板块对 于下游客户应用周期特别长，因为驱动器比重比较低，所以下游客户不会说因 为那个成本低就换掉你，客户黏性是非常强的。
元控在过去收购5年之内，从原来以部件为主，主动研发了四氟驱动控制 器，这几年已经完全得到了产品品质验证和客户认证，未来就是一个大体量市 场推广过程。
Q8:回溯2020年家电少了2.94亿，工具多了1.8亿，这是什么原因?
A:家电是把逆变器调到了新能源，20年新能源汽车和逆变器放在了家电 板块，今年因为体量在增加所以调出来了，主要是这两个，其它的没有调整。
Q9:公司新能源业务销售渠道问题，比如说直销、经销比例是什么样的? 主要通过哪些方式卖新能源产品?
A:新能源板块也是提供定制化的解决方案，家电储能主要是给下游大的 整机厂商，基本上没有分销的说法，都是直接给到下游客户。
通讯备件基本上就是运营商;逆变器就是头部便携电源;家电储能主要是 海外的整机客户，有部分是工程商，有部分是做整机的;电源也是做房车的整 机公司。一般总结为两类，第一个是主机厂，第二个就是工程运营商。其中 70%给到主机厂，基站这边是给到铁塔，是中国移动招标的，也是直销的。
Q10:我们的工具里面也有配套卖一些锂电，这部分可以跟大家解读一下 吗?
A:工具板块提供的场景有控制板、控制器，锂电机、电池包、整机这四 类产品，根据客户不同需求，可以提供单品也可以提供组合，这也是我们在这 个板块里面跟同行相比非常有特色的产品组合，2021年数据还没有出来，整机 电池包、电机增长不错，电机增长基数20年大概是1亿多，电池包增长也差不 多，2021年整机增速慢一点，其它增速还可以。
Q11:回购和分红大家关注度比较高，包括我们从回购规模和占持比比较 小一些?
A:公司在这个点调的有点多，对于公司来讲调回购是因为我们基于公司
未来长期发展的信心，金额来看马上有分红预案在5月份实施。拓邦在这么艰难 的情况下愿意拿出一部分现金进行回购，更多是体现未来的信心。根据公司的 运营状况优先保障业务的发展，加上分红差不多是1亿，这是目前能够拿出来。
展望未来，我们认为科技行业的重大机遇还是围绕智能技术的应用产生， 智能控制器的需求会持续快速增长，估值所处的行业增量机会也在增多，我们 作为智能控制器龙头企业会持续以技术创新为核心能力，现在也是具备了全球 化的运营能力。会持续为下游客户提升智能化的水平，大家看到我们产品价值 量也在不断提升。#投资##价值投资日志[超话]#
全球纺织产品库存卖不动，库存积压难题如何解决？
最近一周，地缘政治和宏观环境的不确定性让各国采购兴趣减淡，实际成交基本都是随用随买，能源价格上涨并没有起到帮助作用。
目前，现货需求基本都是即期装运，有消息称，中国纺织厂纱布库存至少在一个半月，远远高于正常水平，当前中国和印巴纱线价格也开始走弱。
库存积压一方面是海运问题，但下游服装厂和零售商采购订单缓慢也是事实。当然，在宏观经济环境不确定的情况下，出现这种情况也不让人意外。但是，如何去除库存，从根本上缓解库存积压压力，是纺织企业不得不面临的难题。
制造企业现代化经营管理、产业链上下游贯通，都离不开信息化系统支撑。其中以WMS系统为代表的仓库管理软件，是制造企业推进信息化与智能化过程中不可或缺的工业软件之一，它对制造企业的运营效率提升是非常明显的。
传统纺织仓储管理
在谈WMS系统的价值之前，先来看看制造企业在发展过程中，仓库会遇到哪些问题
1、仓库内物料种类多，数量大，批次多，但缺乏对应的标识，容易找错货。
2、作业任务通过单据、人工传递方式，每天产生的纸质单据多，查找起来麻烦，且时不时会出现错单、漏单的现象。
3、日常任务完成后，数据都需人工录入更新，存在错误、更新不及时情况。
4、仓库内物料难以做到批次、效期管理，导致呆滞料多，且不少原料过了效期也不清楚，白白浪费成本。
5、出库时，由于不熟悉物料/成品存放位置，以致出库时间长，效率低。
6、无法实时管控现场作业情况，无法做到现场合理调度，也难以及时发现作业中不合理的地方。
7、仓库业务无法满足企业快速发展需求等等。
智能仓储管理系统
而通过WMS系统的导入应用，可以从本质上为仓库注入全新活力，推动数字化转型升级，不断提高作业质量和效益。
1、精细化仓储管理
WMS系统针对不同物料的管理需求，能实现数据采集及时、过程精准管理、全自动化智能导向，提高工作效率，实现系统指导的入库、上架、库存盘点、质检抽检、库存分配、出库等自动化作业，使所有流程符合规范，避免人为操作的差错。
2、集成信息化系统
WMS系统可以与ERP、MES等信息化系统集成，实上下链系统数据互联互通，避免数据不一致。实时掌控库存情况，合理保持和控制企业库存。
3、无纸化作业
日常作业任务，都会通过WMS系统同步到员工的手中PDA，并发出提醒。员工每天只需查看PDA，即可了解自己需要完成哪些任务，无需纸张单据，同时全程采用PDA扫描的作业方式，数据从人工采集核对变为了自动采集核对，大大提升了作业效率和准确率。
4、作业全程可视化管理，实时监控和调度作业过程
通过WMS系统与看板集成，可以实时将现场的收货、急料、出货、备料等作业进度显示到看板上，让管理人员可以实时查看任务动态，方便合理安排任务和发现问题。
5、效期管控
物料入库后，系统会自动计算好剩余效期时间，并自动提醒物料效期时间，避免错过最佳出库效期，通过对批次信息的自动采集，实现了对产品生产或销售过程的可追溯性。
6、满足未来发展需求
WMS系统具有可扩展性，可以满足企业未来发展需求，与企业共同成长。通过WMS系统的应用，条码管理促进公司管理模式的转变，依靠精确的数字分析管理， 提升供应链响应速度，增强公司的整体竞争力，助力制造企业实现仓库信息化管理升级，帮助企业改善整体的业务流程，降低成本、提高仓库效率。
总结
WMS是一款标准化、智能化过程导向管理的仓库管理软件。使用后，仓库管理模式发生了彻底的转变；从传统的结果导向转变成过程 导向；从数据录入转变成数据采集，同时兼容原有的数据录入方式；从人工找货转变成导向定位取货；引入了监控平台，实时掌控库存情况，合理保持和控制企业库存，让管理更加 高效、快捷。
武汉纺友是国机集团旗下的数字化服务提供商
2014年9月成立于武汉光谷，2015年取得高新技术企业认证、双软企业认证。致力为制造企业用户营造精细化制造管理平台，已为全国棉纺织领军企业裕大华等多家国内知名大型企业制作并监管完整的智能生产管理系统。真正做到从原料购置到成品完成入库的全过程物料管理，做到生产制造品质的全面可追溯管控。全面提高制造执行能力优化生产流程，帮助企业减低成本、按期交货、提高产品的质量和服务质量。
纺友“数智纺”可根据纺织产业情况及实际业务场景助力企业打造数字化的柔性供应链管理系统。通过一套系统，助力纺企打通产业链，协同上下游，将企业上下、内外变成一个零距离的整体。在数据互联互通基础上，围绕客户快速进化，跨界融合扩展版图，调动全员敏捷创新，始终用更多选择、更低成本、更高效率应对客户万变，不断刷新和扩大差异化竞争优势。
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最近一周，地缘政治和宏观环境的不确定性让各国采购兴趣减淡，实际成交基本都是随用随买，能源价格上涨并没有起到帮助作用。
目前，现货需求基本都是即期装运，有消息称，中国纺织厂纱布库存至少在一个半月，远远高于正常水平，当前中国和印巴纱线价格也开始走弱。
库存积压一方面是海运问题，但下游服装厂和零售商采购订单缓慢也是事实。当然，在宏观经济环境不确定的情况下，出现这种情况也不让人意外。但是，如何去除库存，从根本上缓解库存积压压力，是纺织企业不得不面临的难题。
制造企业现代化经营管理、产业链上下游贯通，都离不开信息化系统支撑。其中以WMS系统为代表的仓库管理软件，是制造企业推进信息化与智能化过程中不可或缺的工业软件之一，它对制造企业的运营效率提升是非常明显的。
传统纺织仓储管理
在谈WMS系统的价值之前，先来看看制造企业在发展过程中，仓库会遇到哪些问题
1、仓库内物料种类多，数量大，批次多，但缺乏对应的标识，容易找错货。
2、作业任务通过单据、人工传递方式，每天产生的纸质单据多，查找起来麻烦，且时不时会出现错单、漏单的现象。
3、日常任务完成后，数据都需人工录入更新，存在错误、更新不及时情况。
4、仓库内物料难以做到批次、效期管理，导致呆滞料多，且不少原料过了效期也不清楚，白白浪费成本。
5、出库时，由于不熟悉物料/成品存放位置，以致出库时间长，效率低。
6、无法实时管控现场作业情况，无法做到现场合理调度，也难以及时发现作业中不合理的地方。
7、仓库业务无法满足企业快速发展需求等等。
智能仓储管理系统
而通过WMS系统的导入应用，可以从本质上为仓库注入全新活力，推动数字化转型升级，不断提高作业质量和效益。
1、精细化仓储管理
WMS系统针对不同物料的管理需求，能实现数据采集及时、过程精准管理、全自动化智能导向，提高工作效率，实现系统指导的入库、上架、库存盘点、质检抽检、库存分配、出库等自动化作业，使所有流程符合规范，避免人为操作的差错。
2、集成信息化系统
WMS系统可以与ERP、MES等信息化系统集成，实上下链系统数据互联互通，避免数据不一致。实时掌控库存情况，合理保持和控制企业库存。
3、无纸化作业
日常作业任务，都会通过WMS系统同步到员工的手中PDA，并发出提醒。员工每天只需查看PDA，即可了解自己需要完成哪些任务，无需纸张单据，同时全程采用PDA扫描的作业方式，数据从人工采集核对变为了自动采集核对，大大提升了作业效率和准确率。
4、作业全程可视化管理，实时监控和调度作业过程
通过WMS系统与看板集成，可以实时将现场的收货、急料、出货、备料等作业进度显示到看板上，让管理人员可以实时查看任务动态，方便合理安排任务和发现问题。
5、效期管控
物料入库后，系统会自动计算好剩余效期时间，并自动提醒物料效期时间，避免错过最佳出库效期，通过对批次信息的自动采集，实现了对产品生产或销售过程的可追溯性。
6、满足未来发展需求
WMS系统具有可扩展性，可以满足企业未来发展需求，与企业共同成长。通过WMS系统的应用，条码管理促进公司管理模式的转变，依靠精确的数字分析管理， 提升供应链响应速度，增强公司的整体竞争力，助力制造企业实现仓库信息化管理升级，帮助企业改善整体的业务流程，降低成本、提高仓库效率。
总结
WMS是一款标准化、智能化过程导向管理的仓库管理软件。使用后，仓库管理模式发生了彻底的转变；从传统的结果导向转变成过程 导向；从数据录入转变成数据采集，同时兼容原有的数据录入方式；从人工找货转变成导向定位取货；引入了监控平台，实时掌控库存情况，合理保持和控制企业库存，让管理更加 高效、快捷。
武汉纺友是国机集团旗下的数字化服务提供商
2014年9月成立于武汉光谷，2015年取得高新技术企业认证、双软企业认证。致力为制造企业用户营造精细化制造管理平台，已为全国棉纺织领军企业裕大华等多家国内知名大型企业制作并监管完整的智能生产管理系统。真正做到从原料购置到成品完成入库的全过程物料管理，做到生产制造品质的全面可追溯管控。全面提高制造执行能力优化生产流程，帮助企业减低成本、按期交货、提高产品的质量和服务质量。
纺友“数智纺”可根据纺织产业情况及实际业务场景助力企业打造数字化的柔性供应链管理系统。通过一套系统，助力纺企打通产业链，协同上下游，将企业上下、内外变成一个零距离的整体。在数据互联互通基础上，围绕客户快速进化，跨界融合扩展版图，调动全员敏捷创新，始终用更多选择、更低成本、更高效率应对客户万变，不断刷新和扩大差异化竞争优势。
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中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
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