银邦股份调研纪要20220111
【公司介绍】
公司的产品主要是铝热传输材料，主要是用于热交换器制造，下游应用汽车、工程机械、风 电、家用空调(占比较小，大部分不用)等。主要是一种钎焊工艺。
产能情况:上市之前年产能 5w 吨，上市之后我们进行了扩产，12 年开始投建新的产能，目 前设计产能 25 万吨。目前产能利用率较低，年产量大概 12-13 万吨左右，主要跟流动资金 不足有很大关系，原材料价格大幅上涨且需要现付、预付。缩短账期，改善现金流，可以提 升开工率，明年计划做到 18w 吨，后年 25 万吨。
产品客户:之前主要是电力行业火电冷却系统，特点是量大，对设备要求比较低，当时价格 也比较合适，公司市场占有率 70-80%，市场供给也比较少，主要有我们和格朗吉斯两家， 2011 年华峰开始进入这个市场，公司没有在汽车领域竞争，华峰承接了很多 OEM 汽车的订 单，上市前当时也有很多人找公司，公司设备不合适，主要是二手设备，固定资产只有 2 个 亿，不具备为 OEM 配套的能力，这也导致一个后遗症，火电投资下降，华峰也进入了这个市 场，公司上市后导入 OEM 厂商也需要较长的周期，当时只能接一些售后企业和国产低端车的 订单，大的客户只有法雷奥，但是价格比较苛刻，因此盈利水平大幅下降。
18 年开始，公司抓住了新能源的机遇，三花瞄准了新能源汽车领域，找合作伙伴开发，但是 华峰、格朗吉斯处于满产状态，没有产能，公司比较积极，和三花签了一个战略合作协议， 现在三花绝大多数项目都是给公司在做，在新能源车电池冷却材料研发比别人早了两年，在 设备和材料研发领域有先发优势。宁德、BYD、LG 公司都是作为主供应商在给他们服务，价 格也卖的比别人贵。
在传统车领域也做了很多工作，今年大批量导入了日本电装、美国磨丁、康奈可这些企业。
业务结构:真正起量从 2020 年下半年开始，当时新能源占比 5%，半年报新能源车收入占比 11.3%，11 月份已经提升到 30%，还有一块很大的量来自于储能系统，预计明年收入占比提 升到 50%以上。
加工费:9-10 月份拉闸限电之后，行业扩产受到了很大的限制，公司带头提高了加工费，缩 短账期，涨价幅度在 10%左右，有些国际大客户明年 1 季度体现。订单目前比较饱满，未来 不只是我们，华峰(32-35 万吨)、格朗吉斯都会面临产能的问题，加工费存在进一步上涨的 预期。 储能和车的加工费是没有差异的，涨价前加工费大约 6300 元/吨,涨完之后大概 7000 元/吨。
市场空间:传统车大概 10kg，250-300 元价值量，新能源汽车 20-25kg/辆，电池液冷板新 增 10kg。宁德预测未来储能是车的三倍，单耗目前不清楚怎么测算，最近在接触 Tesla 的 一个储能项目。
传统车时代 100 万吨需求+其他 50 万吨;新能源车远期 300 万吨需求
Q:后续产能扩建?
公司产能是高能耗项目，需要新指标，能评批不下来(江苏基本不可能)。熔炼-热轧都需要 比较大的能耗。
Q:成本拆分?
现在 4200-4300 单吨成本，产能利用率提高后，成本降 500-600/吨。燃气+电力单吨成本 1200-1300 元/吨，占加工成本的 1/3。
Q:四季度能否在报表上看到毛利率变化?
11 月份有些硅镁燃气添加剂上涨，总库存周转在 2 个半月，四季度可能看不到毛利率变化。
Q:今年没有业绩的原因?
今年其实出了利润的(正常情况下今年应该有 1 个亿利润)，一个是因为运费，之前海外客 户运费由公司承担，运费涨了好几倍，运费从 200-300 元/吨涨至 2000-3000 元/吨;第二是 因为海内外铝价的价差，LME 铝比 SHFE 铝便宜。现在公司已经将海外客户合同进行了重新 谈判，价格按照 FOB 进行，铝价参考 SHFE，目前出口比例占比 30%(欧美主要是法雷奥(之 前的 17 年的合同，5 年的合同，今年到期，公司是法雷奥第一大供应商)、马勒主要是传统 车，还有韩国电池厂)。
Q:目前产品结构?
之前以售后为主，目前以配套 OEM 为主，平均价格也上来了。今年预估新能源汽车 20%左右 (全是电池冷却)，传统汽车工程机械 60%，电力 3%-4%，工业气体占比 5%-6%，其他是空调。
Q:明年增量主要来自什么领域?
电池冷却系统+储能，还有一些传统汽车的 OEM 厂商，价格也会提高
Q:海外出口今年盈利?
考虑到运费一些因素，毛利率是负的
Q:新能源汽车领域产品增量主要来自哪些?
今年上半年量还比较小，很多量来自四季度，原来上半年 LG200-300 吨/月，最近 1500 吨/ 月;宁德配套的纵贯线，没有上市上半年 200-300 吨/月，现在也有 1000 吨/月。
宁德今年预计 15000 吨，明年宁德给的指引 50000 吨;BYD 今年 60 万辆车，明年预计 150 万辆
Q:行业供给情况?
这两年完全新建产能是没有的，华峰目前 25 万吨，设计产能 32 万吨，在新能源汽车领域主 要是我们两家，格朗吉斯设备不适合，基本上都没有什么订单。
产品属于高度定制化的，管理模式、技术路径有很大的差异，南山、明泰是小品种大批量模 式，硬件上可以做，明泰 100 万吨产能，如果做我们的产品只能做 20-30 万吨
Q:产线认证?
有些是车厂认证大众 MEB、Tesla;宁德是自己验证，中间厂商没有选择权利 认证周期需要 1 年以上，需要做碰撞试验等
Q:Tier1 供应商有哪些?
宁德体系:纵贯线(宁德第一大供应商)、纳百川、银轮、科创新源(瑞泰克)、飞荣达。纵 贯线绝大多数比例是公司供应，银轮 纳百川公司占比比较少，20%，其他都是 70%-80%的份 额
非宁德体系:三花最大，Tesla 丰田 大众，外资品牌的车
Q:公司市占率情况?
宁德 70%-80% LG100%，基本独供
Q:新能源电池冷却系统的材料差别?
宽度、合金配比上都有差异，传统车以卷料为主，电池以板料为主，对设备要求较高
Q:华峰为什么没有将产线转到水冷板上面?
华峰传统车今年业务也很好，两边价格都差不多，工艺也比较成熟，做传统车比较划算，转 新能源车需要工艺改造。
Q:单车用量?
单车水冷板大概 10kg，续航里程越长，用量越大
Q:与宁德的价格?
公司产品与宁德谈价格，不是和宁德供应商谈判。
Q:产品定价?
合同都是按照月谈判的，结算是按照 1 个月前铝价结算的
Q:资本开支情况?
1 条线对应 10 万吨，资本开支 10 亿，不能掰开投产，设备比较大，建设周期 2-3 年。设备 比较成熟，目前没有看到有哪家在投新项目。目前公司热轧机 4 米宽，300 米长。
Q:后续产能扩张?
比如接收原有淘汰的企业，或者看有没有工序可以外协，剪切工序可以外协，板锭有专门做 铸造的，某些合金牌号是可以买到的。
Q:四季度财报能看得出的变化?
四季度可以看出周转的变化，账期的变化，还有价格的变化
Q:铝价采购模式?
铝价每天采购
Q:销量情况?
上半年每个月 10000 吨，上个月 11000 吨，这个月 13000 吨。今年淘汰了一些低端客户，总 量变化不大。10 月份缩短账期可以多出 2 个多亿资金，不太想提升杠杆。#投资##价值投资日志[超话]#
【公司介绍】
公司的产品主要是铝热传输材料，主要是用于热交换器制造，下游应用汽车、工程机械、风 电、家用空调(占比较小，大部分不用)等。主要是一种钎焊工艺。
产能情况:上市之前年产能 5w 吨，上市之后我们进行了扩产，12 年开始投建新的产能，目 前设计产能 25 万吨。目前产能利用率较低，年产量大概 12-13 万吨左右，主要跟流动资金 不足有很大关系，原材料价格大幅上涨且需要现付、预付。缩短账期，改善现金流，可以提 升开工率，明年计划做到 18w 吨，后年 25 万吨。
产品客户:之前主要是电力行业火电冷却系统，特点是量大，对设备要求比较低，当时价格 也比较合适，公司市场占有率 70-80%，市场供给也比较少，主要有我们和格朗吉斯两家， 2011 年华峰开始进入这个市场，公司没有在汽车领域竞争，华峰承接了很多 OEM 汽车的订 单，上市前当时也有很多人找公司，公司设备不合适，主要是二手设备，固定资产只有 2 个 亿，不具备为 OEM 配套的能力，这也导致一个后遗症，火电投资下降，华峰也进入了这个市 场，公司上市后导入 OEM 厂商也需要较长的周期，当时只能接一些售后企业和国产低端车的 订单，大的客户只有法雷奥，但是价格比较苛刻，因此盈利水平大幅下降。
18 年开始，公司抓住了新能源的机遇，三花瞄准了新能源汽车领域，找合作伙伴开发，但是 华峰、格朗吉斯处于满产状态，没有产能，公司比较积极，和三花签了一个战略合作协议， 现在三花绝大多数项目都是给公司在做，在新能源车电池冷却材料研发比别人早了两年，在 设备和材料研发领域有先发优势。宁德、BYD、LG 公司都是作为主供应商在给他们服务，价 格也卖的比别人贵。
在传统车领域也做了很多工作，今年大批量导入了日本电装、美国磨丁、康奈可这些企业。
业务结构:真正起量从 2020 年下半年开始，当时新能源占比 5%，半年报新能源车收入占比 11.3%，11 月份已经提升到 30%，还有一块很大的量来自于储能系统，预计明年收入占比提 升到 50%以上。
加工费:9-10 月份拉闸限电之后，行业扩产受到了很大的限制，公司带头提高了加工费，缩 短账期，涨价幅度在 10%左右，有些国际大客户明年 1 季度体现。订单目前比较饱满，未来 不只是我们，华峰(32-35 万吨)、格朗吉斯都会面临产能的问题，加工费存在进一步上涨的 预期。 储能和车的加工费是没有差异的，涨价前加工费大约 6300 元/吨,涨完之后大概 7000 元/吨。
市场空间:传统车大概 10kg，250-300 元价值量，新能源汽车 20-25kg/辆，电池液冷板新 增 10kg。宁德预测未来储能是车的三倍，单耗目前不清楚怎么测算，最近在接触 Tesla 的 一个储能项目。
传统车时代 100 万吨需求+其他 50 万吨;新能源车远期 300 万吨需求
Q:后续产能扩建?
公司产能是高能耗项目，需要新指标，能评批不下来(江苏基本不可能)。熔炼-热轧都需要 比较大的能耗。
Q:成本拆分?
现在 4200-4300 单吨成本，产能利用率提高后，成本降 500-600/吨。燃气+电力单吨成本 1200-1300 元/吨，占加工成本的 1/3。
Q:四季度能否在报表上看到毛利率变化?
11 月份有些硅镁燃气添加剂上涨，总库存周转在 2 个半月，四季度可能看不到毛利率变化。
Q:今年没有业绩的原因?
今年其实出了利润的(正常情况下今年应该有 1 个亿利润)，一个是因为运费，之前海外客 户运费由公司承担，运费涨了好几倍，运费从 200-300 元/吨涨至 2000-3000 元/吨;第二是 因为海内外铝价的价差，LME 铝比 SHFE 铝便宜。现在公司已经将海外客户合同进行了重新 谈判，价格按照 FOB 进行，铝价参考 SHFE，目前出口比例占比 30%(欧美主要是法雷奥(之 前的 17 年的合同，5 年的合同，今年到期，公司是法雷奥第一大供应商)、马勒主要是传统 车，还有韩国电池厂)。
Q:目前产品结构?
之前以售后为主，目前以配套 OEM 为主，平均价格也上来了。今年预估新能源汽车 20%左右 (全是电池冷却)，传统汽车工程机械 60%，电力 3%-4%，工业气体占比 5%-6%，其他是空调。
Q:明年增量主要来自什么领域?
电池冷却系统+储能，还有一些传统汽车的 OEM 厂商，价格也会提高
Q:海外出口今年盈利?
考虑到运费一些因素，毛利率是负的
Q:新能源汽车领域产品增量主要来自哪些?
今年上半年量还比较小，很多量来自四季度，原来上半年 LG200-300 吨/月，最近 1500 吨/ 月;宁德配套的纵贯线，没有上市上半年 200-300 吨/月，现在也有 1000 吨/月。
宁德今年预计 15000 吨，明年宁德给的指引 50000 吨;BYD 今年 60 万辆车，明年预计 150 万辆
Q:行业供给情况?
这两年完全新建产能是没有的，华峰目前 25 万吨，设计产能 32 万吨，在新能源汽车领域主 要是我们两家，格朗吉斯设备不适合，基本上都没有什么订单。
产品属于高度定制化的，管理模式、技术路径有很大的差异，南山、明泰是小品种大批量模 式，硬件上可以做，明泰 100 万吨产能，如果做我们的产品只能做 20-30 万吨
Q:产线认证?
有些是车厂认证大众 MEB、Tesla;宁德是自己验证，中间厂商没有选择权利 认证周期需要 1 年以上，需要做碰撞试验等
Q:Tier1 供应商有哪些?
宁德体系:纵贯线(宁德第一大供应商)、纳百川、银轮、科创新源(瑞泰克)、飞荣达。纵 贯线绝大多数比例是公司供应，银轮 纳百川公司占比比较少，20%，其他都是 70%-80%的份 额
非宁德体系:三花最大，Tesla 丰田 大众，外资品牌的车
Q:公司市占率情况?
宁德 70%-80% LG100%，基本独供
Q:新能源电池冷却系统的材料差别?
宽度、合金配比上都有差异，传统车以卷料为主，电池以板料为主，对设备要求较高
Q:华峰为什么没有将产线转到水冷板上面?
华峰传统车今年业务也很好，两边价格都差不多，工艺也比较成熟，做传统车比较划算，转 新能源车需要工艺改造。
Q:单车用量?
单车水冷板大概 10kg，续航里程越长，用量越大
Q:与宁德的价格?
公司产品与宁德谈价格，不是和宁德供应商谈判。
Q:产品定价?
合同都是按照月谈判的，结算是按照 1 个月前铝价结算的
Q:资本开支情况?
1 条线对应 10 万吨，资本开支 10 亿，不能掰开投产，设备比较大，建设周期 2-3 年。设备 比较成熟，目前没有看到有哪家在投新项目。目前公司热轧机 4 米宽，300 米长。
Q:后续产能扩张?
比如接收原有淘汰的企业，或者看有没有工序可以外协，剪切工序可以外协，板锭有专门做 铸造的，某些合金牌号是可以买到的。
Q:四季度财报能看得出的变化?
四季度可以看出周转的变化，账期的变化，还有价格的变化
Q:铝价采购模式?
铝价每天采购
Q:销量情况?
上半年每个月 10000 吨，上个月 11000 吨，这个月 13000 吨。今年淘汰了一些低端客户，总 量变化不大。10 月份缩短账期可以多出 2 个多亿资金，不太想提升杠杆。#投资##价值投资日志[超话]#
#买房者说# 手握“2套房”的家庭，未来将面临什么结局？
“房价趋势，从来都是不以人的意志为转移的”。
人口就代表需求，对吧？当供大于求，房价自然上涨。土地也是，土地供应多，商品房量大，供过于求，房价自然下跌，而金融呢？比如提高房贷利率，购房成本就提高，房价岂能上涨，反之亦然，还有货币放水多少，也关系到房价涨跌。
有没有道理呢？我觉得很有道理，这些因素确确实实是影响房价的因子之一，但通过研究发现，还应加上与经济有关的两个重要因子：
第一，经济发展水平。很明显的例子，东南沿海的经济发展水平高，居民的收入高，购买力强，所以房价也是最高的，反观中西部大多数城市的房价只有人家的一个零头，说到底，虽然人口很多，但经济发展水平不济，收入有限，如何买得起高价房？所以，在研究房价趋势时，我们千万不能忽略这个问题。说到底，经济水平高，说明高收入的产业多，购买力强盛，反之也是这个道理。
第二，经济发展策略。这个需要从全局性角度考虑，我们很多人研究房地产，只看眼前，听到风就是雨，大可不必，如果我们把整个房地产发展放到一个国家经济发展的大战略中来看，就能给你一个清晰的视野，如何理解？
谁都知道，西方发达国家之所以能快速发展起来，主要靠早期侵略和掠夺，取得了第一桶金，有了工业革命的资本，经济科技得以飞速发展。对比我们呢，这个条件显然不具备，只能靠勤劳的双手埋头苦干。但我们也知道，这谈何容易？关起门发展显然不行，所以才有了1978年的改革开放，通过利用外面资金和技术发展我们的经济，同时把我们的东西卖出去获得资金发展自己。
但，这还不够，所谓发展到一定阶段就需要更多资金，特别是我们这样一个14亿人口大国，按照进入发达国家的历程，城市化是必由之路，通过城市化让经济发展再上一个台阶。可以看到，自1998年住房商品化改革以来，特别是土地招拍挂的推行，土地收入的增长不断为城市建设带来大笔的增量资金。
我们的房地产发展起始发展时间是1978年以后，目前有43年历史，老实讲，谁也无法准确预知具体哪一年繁荣结束，不过，从以下2个方面可以看出端倪：
1.国家近年已开始扭转房地产快速发展势头，主要体现在“不用房地产刺激短期经济发展”。
说白了，房地产长期在经济中的支柱地位发生动摇。现实也是这样做的，即便这两年受突发事件影响，我们的楼市调控仍旧严格。有人说，不是最近有的地方已经有所放松吗？大家不要误解，这不过是担心少部分房企暴雷，进而影响金融系统稳定和社会稳定进行的微调，且也仅是局部行为，整体调控目标没有任何改变。
2.土地财政完成城市化的使命已告一段落。
至2020年底，我国城市化率已近64%，按照这个惯性，未来几年很快就到70%，达到初级发达国家城市化水平，所以，也不需要通过大量卖地（也没那么多地可卖），一个国家的经济发展最终还是依靠科技进步、实体企业推动，意味着土地收入对财政的贡献会逐步降低，今年上半年才不到3万亿，不仅远低于2020年全年的8.4万亿，也远低于2019年的7.8万亿，所以，2021年很可能就是土地收入的“历史拐点”。
当然，王健林还有另一个预言说，未来一二线城市房价还有一个缓慢上升过程，三四线城市，特别是县级城市就没什么空间了。
国内手握两套房的家庭，未来将面临什么结局呢？
1.房地产税。
房地产税作为土地财政的替代或者补充，对于这个缘由，其实不用多解释了，国家已经明确将开展试点，不少专家认为的时间表很可能就是明年，至于哪些城市率先纳入，大家比较一致的看法是楼市比较热门的大城市，比如像今年5月份座谈房地产税参会城市上海、重庆、深圳、苏州、杭州、济南释放出信号，或许还有更多城市，等这个谜底揭晓。
至于起征标准和税率，有专家说与套数有关，建议3套以上起征，也有人说建议按面积征，50-60平米/人作为一个免征面积，其实无论按哪个征，都与套数有关，套数越多面积越大嘛，大抵如此，而2套房基本上是要么不征，要么在第2套上交少许税，3套房或以上基本上是要交税了。
2.房租税。
其实，不少人认为，房地产税开征以后，租金可能要涨了，因为房东会把房产税转嫁到租金上，殊不知，目前已有几个省已在开始试点租房税，比如根据国税总局发布的《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》，云南从2021年1月1日开始对个人出租房屋按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税，减按比例为10%，比如一个月租金3000元，缴纳的税额就是300元，其实，在此之前，河北和湖南二省早在2019年就开始试点征收租房税，从3省租房税试点扩容来看，有扩大试点的趋势。
这里还要注意一个问题，这里提到的是“减按”，说明目前执行的是相对低的标准，未来会不会根据需要提升或者恢复缴纳比例只能交给时间了，此外，是不是为房地产税开征埋下伏笔不知道，但后面待试点成熟后全面推广应是水到渠成的事。
3.遗产税。
目前，“共富”是趋势，从各方声音来看，通过对现有家庭财富进行重新分配的可能性比较小，主要还是出于自愿，因为：一方面是大部分家庭的财富都集中在房产上，辛苦积累的财富不易，另一方面，央媒等权威媒体多次表态，“共富”不是杀富济贫。不过，从长期来看，我们曾在04年起草过遗产税征收草案，发达国家遗产税征收也比较普遍，所以，为避免财富阶层固化和代际传递，征收遗产税也是趋势。比如，全国人大财经委委员、中国税务学会会长汪康今年3月份就建议，为缩小贫富差距可考虑征收遗产税等措施。
当然，这些都不可能一蹴而就，需要时日。但不管怎么说，房子少的家庭，普通家庭一般不会有什么顾虑，有两套自住和改善的房子也正常，而持有房子过多的炒房客，无论是企业还是个人，他们都会面对这样一个长期趋势，在房住不炒的大背景下，及时收手才是正途。#楼市杂谈# #买房#
“房价趋势，从来都是不以人的意志为转移的”。
人口就代表需求，对吧？当供大于求，房价自然上涨。土地也是，土地供应多，商品房量大，供过于求，房价自然下跌，而金融呢？比如提高房贷利率，购房成本就提高，房价岂能上涨，反之亦然，还有货币放水多少，也关系到房价涨跌。
有没有道理呢？我觉得很有道理，这些因素确确实实是影响房价的因子之一，但通过研究发现，还应加上与经济有关的两个重要因子：
第一，经济发展水平。很明显的例子，东南沿海的经济发展水平高，居民的收入高，购买力强，所以房价也是最高的，反观中西部大多数城市的房价只有人家的一个零头，说到底，虽然人口很多，但经济发展水平不济，收入有限，如何买得起高价房？所以，在研究房价趋势时，我们千万不能忽略这个问题。说到底，经济水平高，说明高收入的产业多，购买力强盛，反之也是这个道理。
第二，经济发展策略。这个需要从全局性角度考虑，我们很多人研究房地产，只看眼前，听到风就是雨，大可不必，如果我们把整个房地产发展放到一个国家经济发展的大战略中来看，就能给你一个清晰的视野，如何理解？
谁都知道，西方发达国家之所以能快速发展起来，主要靠早期侵略和掠夺，取得了第一桶金，有了工业革命的资本，经济科技得以飞速发展。对比我们呢，这个条件显然不具备，只能靠勤劳的双手埋头苦干。但我们也知道，这谈何容易？关起门发展显然不行，所以才有了1978年的改革开放，通过利用外面资金和技术发展我们的经济，同时把我们的东西卖出去获得资金发展自己。
但，这还不够，所谓发展到一定阶段就需要更多资金，特别是我们这样一个14亿人口大国，按照进入发达国家的历程，城市化是必由之路，通过城市化让经济发展再上一个台阶。可以看到，自1998年住房商品化改革以来，特别是土地招拍挂的推行，土地收入的增长不断为城市建设带来大笔的增量资金。
我们的房地产发展起始发展时间是1978年以后，目前有43年历史，老实讲，谁也无法准确预知具体哪一年繁荣结束，不过，从以下2个方面可以看出端倪：
1.国家近年已开始扭转房地产快速发展势头，主要体现在“不用房地产刺激短期经济发展”。
说白了，房地产长期在经济中的支柱地位发生动摇。现实也是这样做的，即便这两年受突发事件影响，我们的楼市调控仍旧严格。有人说，不是最近有的地方已经有所放松吗？大家不要误解，这不过是担心少部分房企暴雷，进而影响金融系统稳定和社会稳定进行的微调，且也仅是局部行为，整体调控目标没有任何改变。
2.土地财政完成城市化的使命已告一段落。
至2020年底，我国城市化率已近64%，按照这个惯性，未来几年很快就到70%，达到初级发达国家城市化水平，所以，也不需要通过大量卖地（也没那么多地可卖），一个国家的经济发展最终还是依靠科技进步、实体企业推动，意味着土地收入对财政的贡献会逐步降低，今年上半年才不到3万亿，不仅远低于2020年全年的8.4万亿，也远低于2019年的7.8万亿，所以，2021年很可能就是土地收入的“历史拐点”。
当然，王健林还有另一个预言说，未来一二线城市房价还有一个缓慢上升过程，三四线城市，特别是县级城市就没什么空间了。
国内手握两套房的家庭，未来将面临什么结局呢？
1.房地产税。
房地产税作为土地财政的替代或者补充，对于这个缘由，其实不用多解释了，国家已经明确将开展试点，不少专家认为的时间表很可能就是明年，至于哪些城市率先纳入，大家比较一致的看法是楼市比较热门的大城市，比如像今年5月份座谈房地产税参会城市上海、重庆、深圳、苏州、杭州、济南释放出信号，或许还有更多城市，等这个谜底揭晓。
至于起征标准和税率，有专家说与套数有关，建议3套以上起征，也有人说建议按面积征，50-60平米/人作为一个免征面积，其实无论按哪个征，都与套数有关，套数越多面积越大嘛，大抵如此，而2套房基本上是要么不征，要么在第2套上交少许税，3套房或以上基本上是要交税了。
2.房租税。
其实，不少人认为，房地产税开征以后，租金可能要涨了，因为房东会把房产税转嫁到租金上，殊不知，目前已有几个省已在开始试点租房税，比如根据国税总局发布的《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》，云南从2021年1月1日开始对个人出租房屋按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税，减按比例为10%，比如一个月租金3000元，缴纳的税额就是300元，其实，在此之前，河北和湖南二省早在2019年就开始试点征收租房税，从3省租房税试点扩容来看，有扩大试点的趋势。
这里还要注意一个问题，这里提到的是“减按”，说明目前执行的是相对低的标准，未来会不会根据需要提升或者恢复缴纳比例只能交给时间了，此外，是不是为房地产税开征埋下伏笔不知道，但后面待试点成熟后全面推广应是水到渠成的事。
3.遗产税。
目前，“共富”是趋势，从各方声音来看，通过对现有家庭财富进行重新分配的可能性比较小，主要还是出于自愿，因为：一方面是大部分家庭的财富都集中在房产上，辛苦积累的财富不易，另一方面，央媒等权威媒体多次表态，“共富”不是杀富济贫。不过，从长期来看，我们曾在04年起草过遗产税征收草案，发达国家遗产税征收也比较普遍，所以，为避免财富阶层固化和代际传递，征收遗产税也是趋势。比如，全国人大财经委委员、中国税务学会会长汪康今年3月份就建议，为缩小贫富差距可考虑征收遗产税等措施。
当然，这些都不可能一蹴而就，需要时日。但不管怎么说，房子少的家庭，普通家庭一般不会有什么顾虑，有两套自住和改善的房子也正常，而持有房子过多的炒房客，无论是企业还是个人，他们都会面对这样一个长期趋势，在房住不炒的大背景下，及时收手才是正途。#楼市杂谈# #买房#
【资治通鉴：性格强硬，越往上走，阻力越大！播报文章】
《资治通鉴》第34卷，汉纪二十六
汉哀帝建平二年（丙辰，公元前5年）
【原文】（可逃过直接看解析）
上以问黄门侍郎蜀郡扬雄及李寻，寻对曰：“此《洪范》所谓鼓妖者也。师法，以为人君不聪，为众所惑，空名得进，则有声无形，不知所从生。其《传》曰：‘岁、月、日之中，则正卿受之。’今以四月日加辰、巳有异，是为崐中焉。正卿，谓执政大臣也。宜退丞相、御史，以应天变。然虽不退，不出期年，其人自蒙其咎。”扬雄亦以为“鼓妖，听失之象也。朱博为人强毅，多权谋，宜将不宜相，恐有凶恶亟疾之怒。”上不听。
【译文】（可逃过直接看解析）
哀帝为这件怪事询问黄门侍郎、蜀郡人扬雄以及李寻，李寻回答说：“这是《洪范》里所说的那种鼓妖，施法术，往往是在认为君主耳目不明，被人迷惑，使空有虚名的人进入朝廷，升任重要职位时，那时鼓妖就会发声，但无形，让人不知声音从哪里发出。《洪范·传》说：‘鼓妖发声出现在年、月、日的中期者，预示正卿要承受灾难。’现在是四月，又是一天的辰时、巳时，出现怪异，正是中期。所谓正卿，指的是执政大臣。应该罢退丞相、御史，以应付天变。即使现在不罢退，不出一年，本人也自会蒙受灾难。”扬雄也认为：“鼓妖的出现，是君王耳目失灵的象征。朱博为人强悍坚毅，富于权谋，适宜为将，而不适宜为相，如不引退，恐怕会招致上天发怒，降下凶险激切的灾难。”哀帝没有理睬他们的话。
【解析】
孔光丞相被撤，朱博从御史大夫之位接替，少府赵玄接替御史大夫。
只不过在接受相关任命的时候，出现了怪事。
临延登受策，有大声如钟鸣，殿中郎吏陛者皆闻焉。
人家说事有反常必为妖，按照唯物主义来说，世界上发生的所有事情都有科学解释。
如果找不到科学解释，只能说当前技术条件、认知水平有限。
突然发出的巨响，古人看来是天意在示警，但实际上说白了就是有人故意搞事情，借机言事，利用天意来实现私人目的。
汉哀帝问群臣如何解释这事。
果然有人跳出来说借机说朱博不适合做丞相。
这里能说得有很多，其中有意思的，并不是谁是背后主谋、想达成什么目的，而是扬雄说的这句话：
朱博为人强毅，多权谋，宜将不宜相，恐有凶恶亟疾之怒。
强毅、多权谋，算是对性格、品性、做事风格的评述，某种程度还算不错，但是在扬雄嘴里就不是好话咯。
所谓强毅，强悍坚毅，多权谋则是非常灵活。
后面的宜将不宜相，就是一个对此的主观判断。
再说扬雄这个人，非常厉害，是西汉末年的思想家、辞赋家，他能说这话其实还是有一定道理的。
在《史记·陈丞相世家》中陈平就这样说过丞相的职能：
宰相者，上佐天子理陰陽，顺四时，下育万物之宜，外镇抚四夷诸侯，内亲附百姓，使卿大夫各得任其职焉。
其实主要还是居中调和管具体的人，虽然讲得比较虚，对比朱博的性格风格还是可以看出一些端倪。
朱博性格上来说强悍坚毅，其实也就是强硬、不认怂、认准的事就干，遇到困难死磕。
这样的性格如果去做具体的事情，自然是无往不利。
但是，丞相更多要调和多方利益，这就不能有如此的性格，否则容易引起内部矛盾。
从内部团结的角度来说。
朱博的性格倾向于以势、以威、以力压服内部各方，不听话的人直接干，把所有人拧在一起。
不服的要么滚，要么打滚，至于心里面服不服不重要，听话即可。
而陈平所说的丞相，则是团结一切可团结的力量，做工作、搞统战、定思想，把所有人融合到一起。
这种就是让所有人先心理上认同，然后再统合去做事。
两者比较，前者快但隐患巨大，遇到一点不顺极有可能分崩离析。
后者慢甚至难，但是一旦成了，就形成大势，如同滚雪球一般势不可挡。
再来说一说朱博的“多权谋”。
并不是多权谋不好，权谋这个东西，到了一定位置，多少都会有，关键在于对待这个东西的态度。
有个东西叫路径依赖，即用什么方法获得成功，就会倾向于以后也用这个方法。
就好比说，手中有锤子，看什么都像钉子，都想捶两下。
权谋算是解决问题的一种办法或者思路，如果过度依赖，就会变得为求目的而不择手段，失去正道。
小人物或许无所谓，但是越往上走就不能过多搞这种东西，至少不能让别人看出来。
就算要搞，也是搞阳谋，堂堂正正出招，不屑于私底下玩下三滥的手段，如此对方输了也输的心服口服。
或者说为了实现目的过多强调手段，而忽略了产生问题的根本原因，进而导致事情办了，但是类似的问题还会层出不穷。
就好比说古代的地方叛乱，多权谋的可能想的就是解决叛乱的人，未必是从根子上解决产生叛乱之人的因素。
再一方面，多权谋的表现在于思想灵活，不为条条框框约束，点子多想法多、办法也多，脑筋一转就觉得这个事能搞，于是就立即安排下去。
若为将的话，是带着别人去干，大概率能成。
若为相的话，则是让别人去干，首先别人是否也认同是一方面，别人水平能不能理解执行到位更是一方面。
如果这个再加上强悍坚毅的性格，就容易变成领导拍脑袋决定，让下面去干甚至强行压制下面去干，导致想法与实际情况不符。
我就遇到过这样的领导，想法多点子多，遇到难事脑袋一拍就能想到方法。
以前他在中层的时候，和一线接触多，所以基本上是无往不利，想做的事都成了。
后来他去高层了，有点脱离实际，好几次拍脑袋搞得那叫一个劳民伤财。
其实再从权谋或者管理角度来说，越往上走，越是务虚，定方向定基调表态度，而不会过多参与具体怎么做的问题，更多是思考如何把人统合好的问题。
所以说，扬雄说的还是有道理的，没有否定朱博的才干，但是并不适合做丞相。
就如当年萧望之承认张敞有能力，但否定张敞太过轻佻不适合做太子老师一个道理。
不同层级都有一定的才行需求，并不一定说有一种万金油式的能够通盘吃。
就如发展中必然有矛盾，而矛盾又存在发展中的每个阶段一样，这些矛盾往往相同又不同。
才行性格同样也是多变的，只有根据现实情况不断调整才能够越来越好。
这个东西反过来，从用人的角度来看也是如此。
不同的阶段有不同目标，也有不同的需求，自然就需要放置不同的人在这个位置上，来产生相应的效果。
所以说啊，上位者都是精通人的高手，搞定了人就搞定了所有！
#这就是中国风# #出道吧新星#
《资治通鉴》第34卷，汉纪二十六
汉哀帝建平二年（丙辰，公元前5年）
【原文】（可逃过直接看解析）
上以问黄门侍郎蜀郡扬雄及李寻，寻对曰：“此《洪范》所谓鼓妖者也。师法，以为人君不聪，为众所惑，空名得进，则有声无形，不知所从生。其《传》曰：‘岁、月、日之中，则正卿受之。’今以四月日加辰、巳有异，是为崐中焉。正卿，谓执政大臣也。宜退丞相、御史，以应天变。然虽不退，不出期年，其人自蒙其咎。”扬雄亦以为“鼓妖，听失之象也。朱博为人强毅，多权谋，宜将不宜相，恐有凶恶亟疾之怒。”上不听。
【译文】（可逃过直接看解析）
哀帝为这件怪事询问黄门侍郎、蜀郡人扬雄以及李寻，李寻回答说：“这是《洪范》里所说的那种鼓妖，施法术，往往是在认为君主耳目不明，被人迷惑，使空有虚名的人进入朝廷，升任重要职位时，那时鼓妖就会发声，但无形，让人不知声音从哪里发出。《洪范·传》说：‘鼓妖发声出现在年、月、日的中期者，预示正卿要承受灾难。’现在是四月，又是一天的辰时、巳时，出现怪异，正是中期。所谓正卿，指的是执政大臣。应该罢退丞相、御史，以应付天变。即使现在不罢退，不出一年，本人也自会蒙受灾难。”扬雄也认为：“鼓妖的出现，是君王耳目失灵的象征。朱博为人强悍坚毅，富于权谋，适宜为将，而不适宜为相，如不引退，恐怕会招致上天发怒，降下凶险激切的灾难。”哀帝没有理睬他们的话。
【解析】
孔光丞相被撤，朱博从御史大夫之位接替，少府赵玄接替御史大夫。
只不过在接受相关任命的时候，出现了怪事。
临延登受策，有大声如钟鸣，殿中郎吏陛者皆闻焉。
人家说事有反常必为妖，按照唯物主义来说，世界上发生的所有事情都有科学解释。
如果找不到科学解释，只能说当前技术条件、认知水平有限。
突然发出的巨响，古人看来是天意在示警，但实际上说白了就是有人故意搞事情，借机言事，利用天意来实现私人目的。
汉哀帝问群臣如何解释这事。
果然有人跳出来说借机说朱博不适合做丞相。
这里能说得有很多，其中有意思的，并不是谁是背后主谋、想达成什么目的，而是扬雄说的这句话：
朱博为人强毅，多权谋，宜将不宜相，恐有凶恶亟疾之怒。
强毅、多权谋，算是对性格、品性、做事风格的评述，某种程度还算不错，但是在扬雄嘴里就不是好话咯。
所谓强毅，强悍坚毅，多权谋则是非常灵活。
后面的宜将不宜相，就是一个对此的主观判断。
再说扬雄这个人，非常厉害，是西汉末年的思想家、辞赋家，他能说这话其实还是有一定道理的。
在《史记·陈丞相世家》中陈平就这样说过丞相的职能：
宰相者，上佐天子理陰陽，顺四时，下育万物之宜，外镇抚四夷诸侯，内亲附百姓，使卿大夫各得任其职焉。
其实主要还是居中调和管具体的人，虽然讲得比较虚，对比朱博的性格风格还是可以看出一些端倪。
朱博性格上来说强悍坚毅，其实也就是强硬、不认怂、认准的事就干，遇到困难死磕。
这样的性格如果去做具体的事情，自然是无往不利。
但是，丞相更多要调和多方利益，这就不能有如此的性格，否则容易引起内部矛盾。
从内部团结的角度来说。
朱博的性格倾向于以势、以威、以力压服内部各方，不听话的人直接干，把所有人拧在一起。
不服的要么滚，要么打滚，至于心里面服不服不重要，听话即可。
而陈平所说的丞相，则是团结一切可团结的力量，做工作、搞统战、定思想，把所有人融合到一起。
这种就是让所有人先心理上认同，然后再统合去做事。
两者比较，前者快但隐患巨大，遇到一点不顺极有可能分崩离析。
后者慢甚至难，但是一旦成了，就形成大势，如同滚雪球一般势不可挡。
再来说一说朱博的“多权谋”。
并不是多权谋不好，权谋这个东西，到了一定位置，多少都会有，关键在于对待这个东西的态度。
有个东西叫路径依赖，即用什么方法获得成功，就会倾向于以后也用这个方法。
就好比说，手中有锤子，看什么都像钉子，都想捶两下。
权谋算是解决问题的一种办法或者思路，如果过度依赖，就会变得为求目的而不择手段，失去正道。
小人物或许无所谓，但是越往上走就不能过多搞这种东西，至少不能让别人看出来。
就算要搞，也是搞阳谋，堂堂正正出招，不屑于私底下玩下三滥的手段，如此对方输了也输的心服口服。
或者说为了实现目的过多强调手段，而忽略了产生问题的根本原因，进而导致事情办了，但是类似的问题还会层出不穷。
就好比说古代的地方叛乱，多权谋的可能想的就是解决叛乱的人，未必是从根子上解决产生叛乱之人的因素。
再一方面，多权谋的表现在于思想灵活，不为条条框框约束，点子多想法多、办法也多，脑筋一转就觉得这个事能搞，于是就立即安排下去。
若为将的话，是带着别人去干，大概率能成。
若为相的话，则是让别人去干，首先别人是否也认同是一方面，别人水平能不能理解执行到位更是一方面。
如果这个再加上强悍坚毅的性格，就容易变成领导拍脑袋决定，让下面去干甚至强行压制下面去干，导致想法与实际情况不符。
我就遇到过这样的领导，想法多点子多，遇到难事脑袋一拍就能想到方法。
以前他在中层的时候，和一线接触多，所以基本上是无往不利，想做的事都成了。
后来他去高层了，有点脱离实际，好几次拍脑袋搞得那叫一个劳民伤财。
其实再从权谋或者管理角度来说，越往上走，越是务虚，定方向定基调表态度，而不会过多参与具体怎么做的问题，更多是思考如何把人统合好的问题。
所以说，扬雄说的还是有道理的，没有否定朱博的才干，但是并不适合做丞相。
就如当年萧望之承认张敞有能力，但否定张敞太过轻佻不适合做太子老师一个道理。
不同层级都有一定的才行需求，并不一定说有一种万金油式的能够通盘吃。
就如发展中必然有矛盾，而矛盾又存在发展中的每个阶段一样，这些矛盾往往相同又不同。
才行性格同样也是多变的，只有根据现实情况不断调整才能够越来越好。
这个东西反过来，从用人的角度来看也是如此。
不同的阶段有不同目标，也有不同的需求，自然就需要放置不同的人在这个位置上，来产生相应的效果。
所以说啊，上位者都是精通人的高手，搞定了人就搞定了所有！
#这就是中国风# #出道吧新星#
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