惊！一线城市中等收入者竟“买不起房”报告呼吁需重视
2018年12月29日，中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大发布了《中国35个大中城市住房支付能力指数研究报告(1998-2016)》(以下简称“报告”)。报告指出，一二三线城市中等收入者均存在负担不起房价的城市，但一线城市中等收入者较二三线城市中等收入者房价支付能力弱，面临较大的住房支付困难和“买不起房”问题，需引起重视。
哪些城市中等收入者买不起房？
报告基于预期房价增长率估算住房使用成本时，划分了理性预期和非理性预期住房支付能力指数。
报告发现，理性预期下1998-2016年中国35大中城市平均房价收入比总体上呈上涨趋势，但中等收入者普遍房价支付能力较强，不存在严重的房价支付困难问题，只有上海、深圳、杭州、厦门、宁波、太原少数城市和个别年份中等收入者存在严重房价支付困难，存在“买不起房”问题。
非理性预期(过去3年和5年移动平均)下北京、上海、深圳、宁波、厦门、南京、福州、天津、郑州、武汉、石家庄、太原、西安等城市中等收入者很多年份存在“买不起房”问题。
况伟大指出，与理性预期相比，非理性预期容易引发房价预期过度乐观，使房价增长过高，导致“买不起房”。
从各线城市看，理性预期下，一、二线城市中等收入者的房价支付困难程度总体上高于三线城市，负担不起的城市主要集中于一、二线城市。2016年上海和深圳成为中等收入者负担不起房价的一线城市，杭州、宁波和厦门是中等收入者负担不起房价的二线城市，而太原是仅有的中等收入者负担不起房价的三线城市。
非理性预期下，一、二线城市中等收入者的房价支付困难程度显著高于三线城市，北京、上海、广州和深圳属于中等收入者负担不起房价的一线城市，天津、南京、杭州、合肥、武汉、郑州、宁波和厦门近年来属于中等收入者负担不起房价的二线城市，石家庄、太原、福州和昆明近年来属于中等收入者负担不起房价的三线城市。
尽管一二三线城市中等收入者均存在负担不起房价的城市，但一线城市中等收入者负担不起房价的城市不仅数量多，而且持续时间长，一线城市中等收入者较二三线城市中等收入者房价支付能力弱，面临较大的住房支付困难和“买不起房”问题，需引起相关政府部门高度警惕和重视。
况伟大建议，为防范住房泡沫和住房金融风险，保障住房市场健康可持续发展，必须对住房投机行为进行打击，严格执行“房住不炒”政策，但要因城、因时施策。
哪些城市中等收入者租不起房？
报告指出，租房者的住房支出收入比实际上为租金收入比，并根据住房支付能力划分标准，划分了中国中低收入者房租支付能力。
报告发现，1998-2016年中国35大中城市中等收入者无负担不起房租的城市，也无严重支付困难的城市。
2011-2016年北京、福州、昆明、南宁、太原、杭州、海口、成都8个城市以及2007-2014年深圳、大连、兰州、宁波、武汉、重庆、哈尔滨、厦门8个城市平均租金收入比介入0.3-0.5，中等收入者住房支付困难，存在“租不起房”问题。
况伟大建议，为增进社会福利，保持租赁市场持续健康发展，可实施租金控制政策。
2013-2016年，贵阳、西宁、济南、南京、长春、郑州、长沙、天津、西安、上海、广州、银川、石家庄、南昌14个城市平均租金收入比介入0.2-0.3，中等收入者中度住房支付困难，租房较困难。
2015-2016年，合肥、乌鲁木齐、呼和浩特、沈阳、青岛5个城市平均租金收入比介入0.15-0.2，中等收入者存在轻度住房支付困难，但能“租得起房”。
不仅一线城市中等收入者租金支付困难，存在“租不起”问题，而且二三线城市中等收入者存在租金支付困难，存在“租不起”问题。因此，况伟大建议，租金控制政策应因城施策。
哪些城市中等收入者既买不起房也租不起房？
报告指出，对于中低收入者而言，当住房支出收入比高于0.5时，无论负担不起还是严重支付困难，中低收入者同样存在“租不起房”和“买不起房”问题。
报告发现，理性预期下，按照住房负担不起标准，1998-2016年中国35个大中城市中低收入者尚无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市；按照住房严重支付困难标准，1998-2008年中国35个大中城市中既存在买不起房也存在租不起房的城市，但2009-2016年中国35个大中城市无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市。
在非理性预期下，按照住房负担不起标准，1998-2016年中国35个大中城市中等收入者尚无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市，2016年“买不起但租得起”城市由理性预期的6个增至3年适应性预期的11个；按照住房严重支付困难标准，1998-2008年中国35个大中城市中既存在买不起房也存在租不起房的城市，但2009-2016年中国35个大中城市无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市，但买不起租得起的城市逐年增加，由1999年的北京、天津、太原、呼和浩特、长春、上海、合肥、郑州、成都、贵阳、昆明、西安12个城市增至2016年的北京、天津、石家庄、太原、上海、南京、杭州、合肥、福州、武汉、重庆、西安、宁波、厦门、深圳16个城市。
况伟大认为，非理性预期较理性预期进一步恶化了中等收入者房价支付能力，建议为增强中低收入者的房价支付能力，应进一步打击投机，使预期回归理性。
（房天下）
2018年12月29日，中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大发布了《中国35个大中城市住房支付能力指数研究报告(1998-2016)》(以下简称“报告”)。报告指出，一二三线城市中等收入者均存在负担不起房价的城市，但一线城市中等收入者较二三线城市中等收入者房价支付能力弱，面临较大的住房支付困难和“买不起房”问题，需引起重视。
哪些城市中等收入者买不起房？
报告基于预期房价增长率估算住房使用成本时，划分了理性预期和非理性预期住房支付能力指数。
报告发现，理性预期下1998-2016年中国35大中城市平均房价收入比总体上呈上涨趋势，但中等收入者普遍房价支付能力较强，不存在严重的房价支付困难问题，只有上海、深圳、杭州、厦门、宁波、太原少数城市和个别年份中等收入者存在严重房价支付困难，存在“买不起房”问题。
非理性预期(过去3年和5年移动平均)下北京、上海、深圳、宁波、厦门、南京、福州、天津、郑州、武汉、石家庄、太原、西安等城市中等收入者很多年份存在“买不起房”问题。
况伟大指出，与理性预期相比，非理性预期容易引发房价预期过度乐观，使房价增长过高，导致“买不起房”。
从各线城市看，理性预期下，一、二线城市中等收入者的房价支付困难程度总体上高于三线城市，负担不起的城市主要集中于一、二线城市。2016年上海和深圳成为中等收入者负担不起房价的一线城市，杭州、宁波和厦门是中等收入者负担不起房价的二线城市，而太原是仅有的中等收入者负担不起房价的三线城市。
非理性预期下，一、二线城市中等收入者的房价支付困难程度显著高于三线城市，北京、上海、广州和深圳属于中等收入者负担不起房价的一线城市，天津、南京、杭州、合肥、武汉、郑州、宁波和厦门近年来属于中等收入者负担不起房价的二线城市，石家庄、太原、福州和昆明近年来属于中等收入者负担不起房价的三线城市。
尽管一二三线城市中等收入者均存在负担不起房价的城市，但一线城市中等收入者负担不起房价的城市不仅数量多，而且持续时间长，一线城市中等收入者较二三线城市中等收入者房价支付能力弱，面临较大的住房支付困难和“买不起房”问题，需引起相关政府部门高度警惕和重视。
况伟大建议，为防范住房泡沫和住房金融风险，保障住房市场健康可持续发展，必须对住房投机行为进行打击，严格执行“房住不炒”政策，但要因城、因时施策。
哪些城市中等收入者租不起房？
报告指出，租房者的住房支出收入比实际上为租金收入比，并根据住房支付能力划分标准，划分了中国中低收入者房租支付能力。
报告发现，1998-2016年中国35大中城市中等收入者无负担不起房租的城市，也无严重支付困难的城市。
2011-2016年北京、福州、昆明、南宁、太原、杭州、海口、成都8个城市以及2007-2014年深圳、大连、兰州、宁波、武汉、重庆、哈尔滨、厦门8个城市平均租金收入比介入0.3-0.5，中等收入者住房支付困难，存在“租不起房”问题。
况伟大建议，为增进社会福利，保持租赁市场持续健康发展，可实施租金控制政策。
2013-2016年，贵阳、西宁、济南、南京、长春、郑州、长沙、天津、西安、上海、广州、银川、石家庄、南昌14个城市平均租金收入比介入0.2-0.3，中等收入者中度住房支付困难，租房较困难。
2015-2016年，合肥、乌鲁木齐、呼和浩特、沈阳、青岛5个城市平均租金收入比介入0.15-0.2，中等收入者存在轻度住房支付困难，但能“租得起房”。
不仅一线城市中等收入者租金支付困难，存在“租不起”问题，而且二三线城市中等收入者存在租金支付困难，存在“租不起”问题。因此，况伟大建议，租金控制政策应因城施策。
哪些城市中等收入者既买不起房也租不起房？
报告指出，对于中低收入者而言，当住房支出收入比高于0.5时，无论负担不起还是严重支付困难，中低收入者同样存在“租不起房”和“买不起房”问题。
报告发现，理性预期下，按照住房负担不起标准，1998-2016年中国35个大中城市中低收入者尚无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市；按照住房严重支付困难标准，1998-2008年中国35个大中城市中既存在买不起房也存在租不起房的城市，但2009-2016年中国35个大中城市无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市。
在非理性预期下，按照住房负担不起标准，1998-2016年中国35个大中城市中等收入者尚无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市，2016年“买不起但租得起”城市由理性预期的6个增至3年适应性预期的11个；按照住房严重支付困难标准，1998-2008年中国35个大中城市中既存在买不起房也存在租不起房的城市，但2009-2016年中国35个大中城市无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市，但买不起租得起的城市逐年增加，由1999年的北京、天津、太原、呼和浩特、长春、上海、合肥、郑州、成都、贵阳、昆明、西安12个城市增至2016年的北京、天津、石家庄、太原、上海、南京、杭州、合肥、福州、武汉、重庆、西安、宁波、厦门、深圳16个城市。
况伟大认为，非理性预期较理性预期进一步恶化了中等收入者房价支付能力，建议为增强中低收入者的房价支付能力，应进一步打击投机，使预期回归理性。
（房天下）
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三季度50城租金收益率排行：西宁领跑，厦门垫底
中房网讯 长期以来，我国部分城市租金收益率处于较低水平。
从其他国家数据来看，根据Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率，伦敦3.1%左右，纽约4.7%左右，洛杉矶5.7%左右，东京4.3%左右，大阪6%左右。
那么，目前我国部分城市的租金收益率大概处于什么水平？
根据上海易居房地产研究院近日发布的《2018年三季度50城租金收益率研究报告》披露，今年三季度50个典型城市租金收益率为2.5%，环比下降3%，同比下降2%。
与这些国家相比，我国租金与房价的背离度较高。租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求。而部分城市长期以来租金收益率较低，主要是由于房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。
此外，报告显示今年三季度50城租金收益率中，排名前3位的城市为西宁、韶关和哈尔滨，其中，排名第1的西宁租金收益率达3.9%，而排名垫底的厦门租金收益率仅为1.2%。
从政策方面来看，5月19日住建部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，首次提出“稳房价和控租金并举”。8月份住建部在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会提出，要大力发展住房租赁市场。
易居研究院对此分析认为，随着稳房价和控租金的政策并举，预计未来一两年全国大部分城市的房价和房租均会趋于平稳，租金收益率也将趋于平稳。
三季度50城租金收益率为2.5%
报告显示，自2017年三季度以来50个典型城市租金收益率一改之前连续5个季度的下滑趋势，渐趋平稳。
4
2018年三季度，根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为2.5%，环比下降3%，同比下降2%。
4
易居研究院分析认为，租金收益率环比小幅下降，是由于三季度房租环比涨幅收窄较多，租金上涨速度小于房价上涨速度。而租金收益率同比小幅下降，是由于三季度房价同比涨幅较大，租金上涨速度小于房价上涨速度。
一线城市租金收益率整体处于较低水平
自2016年二季度以来，二线城市和三线城市的租金收益率较为接近，从2016年二季度的3.4%下降到2017年三季度的2.7%左右，2017年三季度至今一直维持在2.5%～2.8%，走势较为平稳。相比于二线城市和三线城市，一线城市的租金收益率更低，从2016年二季度的2.0%下降到2017年一季度的1.5%，2017年一季度至2018年一季度维持在1.5%～1.6%，2018年二季度以来有所上升，三季度进一步上升至1.8%。
4
报告显示，2018年三季度4个一线城市的平均租金收益率为1.8%，环比上升4%，同比上升19%，同比涨幅较前几个季度扩大；31个二线城市平均租金收益率为2.5%，环比下降4%，同比下降4%，同比跌幅较前几个季度收窄；15个三线城市租金收益率为2.7%，环比下降3%，同比下降1%，同比跌幅较前几个季度收窄。
4
具体城市看，北上广深4个城市环比涨幅分别为9%、5%、3%和0%，同比涨幅分别为20%、22%、16%和17%。这4个城市的租金收益率相比于去年同期均上升。值得注意的是，上海和北京租金收益率同比分别大幅上涨22%和20%，这与两个城市今年三季度房价同比均下降2%有关，而房租则分别同比上涨20%和18%。
50城租金收益率排行：西宁领跑，厦门垫底
4
从三季度50个典型城市租金收益率排行来看，西宁（3.9%）、韶关（3.8%）、哈尔滨（3.8%）三个城市租金收益率处于前列。报告分析认为，东北或西部的弱二线城市和三线城市近几年整体房价涨幅不大，并且租金稳步上涨。租金上涨幅度与房价上涨幅度差不多，因此租金收益率较高。
此外，租金收益率最低的5个城市分别为为：厦门（1.2%）、三亚（1.3%）、福州（1.5%）、石家庄（1.6%）和青岛（1.6%）。报告分析认为，这些城市的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。特别是厦门，本轮以来房价涨幅巨大，租金涨幅远小于房价涨幅，因此租金收益率自2016年二季度来一直维持在50城中最低水平。
4
从三季度全国50个典型城市租金收益率的环比涨幅来看，涨幅较大的5个城市分别为北京、杭州、厦门、赣州和上海。这几个城市的租金均环比涨幅较大，而房价环比基本处于小幅下跌或持平态势，因此导致了租金收益率的上升。
从环比跌幅数据看，包括呼和浩特、哈尔滨、宁波、太原和沈阳等城市有明显下跌。对于呼和浩特和沈阳来说，之所以租金收益率下滑，和房价快速上涨不无关系。
4
从三季度全国50个典型城市租金收益率的同比涨幅来看，涨幅较大的5个城市分别为天津、厦门、上海、北京和石家庄。天津、上海和北京的租金均有20%左右的同比涨幅，租金涨幅远高于房价涨幅导致租金收益率同比涨幅较高。厦门租金同比涨幅虽没有上述几座城市高，但由于其房价同比跌幅较大，导致租金收益率同比涨幅较高。
从同比跌幅的数据看，同比跌幅最大的5个城市为三亚、呼和浩特、太原、贵阳和海口。这主要是由于这5个城市在过去一年的房价上涨幅度超过租金上涨幅度太多，从而导致了租金收益率下降。
报告来源：上海易居房地产研究院
执笔人：沈昕
附注：
50个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、唐山、锦州、牡丹江、无锡、温州、蚌埠、赣州、烟台、洛阳、宜昌、湛江、韶关、桂林、三亚、大理。其中一线城市4个、二线城市31个、三线城市15个。
中房网讯 长期以来，我国部分城市租金收益率处于较低水平。
从其他国家数据来看，根据Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率，伦敦3.1%左右，纽约4.7%左右，洛杉矶5.7%左右，东京4.3%左右，大阪6%左右。
那么，目前我国部分城市的租金收益率大概处于什么水平？
根据上海易居房地产研究院近日发布的《2018年三季度50城租金收益率研究报告》披露，今年三季度50个典型城市租金收益率为2.5%，环比下降3%，同比下降2%。
与这些国家相比，我国租金与房价的背离度较高。租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求。而部分城市长期以来租金收益率较低，主要是由于房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。
此外，报告显示今年三季度50城租金收益率中，排名前3位的城市为西宁、韶关和哈尔滨，其中，排名第1的西宁租金收益率达3.9%，而排名垫底的厦门租金收益率仅为1.2%。
从政策方面来看，5月19日住建部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，首次提出“稳房价和控租金并举”。8月份住建部在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会提出，要大力发展住房租赁市场。
易居研究院对此分析认为，随着稳房价和控租金的政策并举，预计未来一两年全国大部分城市的房价和房租均会趋于平稳，租金收益率也将趋于平稳。
三季度50城租金收益率为2.5%
报告显示，自2017年三季度以来50个典型城市租金收益率一改之前连续5个季度的下滑趋势，渐趋平稳。
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2018年三季度，根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为2.5%，环比下降3%，同比下降2%。
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易居研究院分析认为，租金收益率环比小幅下降，是由于三季度房租环比涨幅收窄较多，租金上涨速度小于房价上涨速度。而租金收益率同比小幅下降，是由于三季度房价同比涨幅较大，租金上涨速度小于房价上涨速度。
一线城市租金收益率整体处于较低水平
自2016年二季度以来，二线城市和三线城市的租金收益率较为接近，从2016年二季度的3.4%下降到2017年三季度的2.7%左右，2017年三季度至今一直维持在2.5%～2.8%，走势较为平稳。相比于二线城市和三线城市，一线城市的租金收益率更低，从2016年二季度的2.0%下降到2017年一季度的1.5%，2017年一季度至2018年一季度维持在1.5%～1.6%，2018年二季度以来有所上升，三季度进一步上升至1.8%。
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报告显示，2018年三季度4个一线城市的平均租金收益率为1.8%，环比上升4%，同比上升19%，同比涨幅较前几个季度扩大；31个二线城市平均租金收益率为2.5%，环比下降4%，同比下降4%，同比跌幅较前几个季度收窄；15个三线城市租金收益率为2.7%，环比下降3%，同比下降1%，同比跌幅较前几个季度收窄。
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具体城市看，北上广深4个城市环比涨幅分别为9%、5%、3%和0%，同比涨幅分别为20%、22%、16%和17%。这4个城市的租金收益率相比于去年同期均上升。值得注意的是，上海和北京租金收益率同比分别大幅上涨22%和20%，这与两个城市今年三季度房价同比均下降2%有关，而房租则分别同比上涨20%和18%。
50城租金收益率排行：西宁领跑，厦门垫底
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从三季度50个典型城市租金收益率排行来看，西宁（3.9%）、韶关（3.8%）、哈尔滨（3.8%）三个城市租金收益率处于前列。报告分析认为，东北或西部的弱二线城市和三线城市近几年整体房价涨幅不大，并且租金稳步上涨。租金上涨幅度与房价上涨幅度差不多，因此租金收益率较高。
此外，租金收益率最低的5个城市分别为为：厦门（1.2%）、三亚（1.3%）、福州（1.5%）、石家庄（1.6%）和青岛（1.6%）。报告分析认为，这些城市的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。特别是厦门，本轮以来房价涨幅巨大，租金涨幅远小于房价涨幅，因此租金收益率自2016年二季度来一直维持在50城中最低水平。
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从三季度全国50个典型城市租金收益率的环比涨幅来看，涨幅较大的5个城市分别为北京、杭州、厦门、赣州和上海。这几个城市的租金均环比涨幅较大，而房价环比基本处于小幅下跌或持平态势，因此导致了租金收益率的上升。
从环比跌幅数据看，包括呼和浩特、哈尔滨、宁波、太原和沈阳等城市有明显下跌。对于呼和浩特和沈阳来说，之所以租金收益率下滑，和房价快速上涨不无关系。
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从三季度全国50个典型城市租金收益率的同比涨幅来看，涨幅较大的5个城市分别为天津、厦门、上海、北京和石家庄。天津、上海和北京的租金均有20%左右的同比涨幅，租金涨幅远高于房价涨幅导致租金收益率同比涨幅较高。厦门租金同比涨幅虽没有上述几座城市高，但由于其房价同比跌幅较大，导致租金收益率同比涨幅较高。
从同比跌幅的数据看，同比跌幅最大的5个城市为三亚、呼和浩特、太原、贵阳和海口。这主要是由于这5个城市在过去一年的房价上涨幅度超过租金上涨幅度太多，从而导致了租金收益率下降。
报告来源：上海易居房地产研究院
执笔人：沈昕
附注：
50个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、唐山、锦州、牡丹江、无锡、温州、蚌埠、赣州、烟台、洛阳、宜昌、湛江、韶关、桂林、三亚、大理。其中一线城市4个、二线城市31个、三线城市15个。
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