【淮安中院涉夫妻共同财产执行裁判典型案例】1、不得因夫妻一方个人债务，对夫妻另一方的个人财产进行执行
简要案情：张某诉徐某买卖合同纠纷，法院于2020年判决徐某支付货款38万元及相应利息。根据张某申请，法院立案执行。在执行过程中，张某向法院提起执行异议，要求查封徐某配偶王某名下的个人财产。法院经审查驳回了张某的异议请求。
法官说法：《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》规定了夫妻共同债务有以下三种情形：1.夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务；2.夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务；3.夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，且债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示。
根据该规定的精神，夫妻一方为债务人的生效执行依据未列夫妻另一方为当事人，也未确定所涉债务系其夫妻共同债务，人民法院不得查封和执行夫妻另一方的个人财产。
2、执行程序中不得直接追加债务人的配偶为被执行人，债权人可以另行提起诉讼
简要案情：债务人张某与债权人丁某发生借款合同纠纷，2013年，法院判决张某偿还丁某35万元。丁某依据该生效判决向法院申请执行。
在执行过程中，丁某以该借款应为夫妻共同债务为由，要求法院追加张某妻子李某为被执行人，并要求冻结李某的工资。法院依据被执行人应当遵循法定原则，驳回了丁某的请求。
法官说法：《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》规定：在执行程序中直接变更、追加被执行人的，应严格限定于法律、司法解释明确规定的情形。各级人民法院应严格依照《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》，避免随意扩大变更、追加范围。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》规定：未经审判程序，不得要求未举债的夫妻一方承担民事责任。
根据上述规定，该案生效判决仅仅确认张某为义务主体，故在执行程序中不能直接追加张某配偶孙某为被执行人。
实践中，债权人为全面保护自己的权益，应在诉讼中将夫妻二人作为共同被告提起诉讼。如已有生效裁判认定夫妻一方承担责任的情形下，可另行提起确认该债务是夫妻共同债务的确认之诉。
3、夫妻一方为案件被执行人的，法院可以对夫妻共同财产采取查封、扣押、冻结等控制性措施
简要案情：2019年，韩某因为他人向祁某担保借款，被法院判决对借款本金550万元、利息150万元承担连带清偿责任。后经祁某申请，法院立案执行并查封了韩某与其配偶于某共同共有的房屋一套。于某在收到法院通知后提起执行异议，认为该房屋系夫妻共同财产，并非韩某个人财产，执行依据所确认的债务为韩某个人担保债务，非家庭共同债务，故法院不应查封，请求解封案涉房屋。法院经审查驳回了于某的异议请求。
法官说法：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款规定：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。本案中，案涉房屋所有权为韩某、于某共同共有，虽然本案所涉债务为个人债务，但因查封的财产系共同共有财产，法院查封并无不当，故对于某以该房屋为其与韩某共同共有，主张排除执行的请求，不予支持。
4、夫妻一方为案件被执行人的，法院可以对夫妻共同财产采取拍卖、变卖等处分性措施，但应保留被执行人配偶另一方的财产份额
简要案情：（接案例三）后法院于2021年裁定拍卖韩某、于某共同所有的房屋，房屋评估价为85万元，实际成交价为69万元。本院确定韩某、于某各自享有成交价69万元的一半份额，并向于某送达执行分配方案，即申请执行人祁某与于某就案涉房屋成交价款各半领取。于某对此不服提起执行异议，认为法院应当向其返还房屋评估价款的一半，而不是成交价款的一半。法院经审查驳回了于某的异议请求。
法官说法：在具体实施中，对于共有财产，应当先行实物分割后执行，但不能分割或分割会导致财产价值明显减损的，执行法院可以整体处置。对于处置后变价款的执行，以被执行人在共有财产中所占份额为限。本院对韩某、于某共有的房屋进行拍卖，并为于某保留房屋成交价的一半，该一半现为其在共有财产中所占的份额，据此该分配于法有据。故法院驳回了于某的异议请求。
5、夫妻内部离婚财产分割协议形成时间迟于债务形成时间的，不能阻却对共同财产的执行
简要案情：2020年，法院在执行曹某与孙某、杨某民间借贷纠纷一案中，依法查封了被执行人孙某名下的房产。案外人王某（孙某前妻）认为该房产已在离婚时达成协议归其所有，并以此为由向法院提起异议，请求中止对该房产的执行。
法院经审查，王某与孙某虽在离婚时达成协议，将案涉房屋归案外人王某所有，但该离婚协议形成时间迟于债务形成的时间，最终驳回王某的异议请求。
法官说法：夫妻离婚协议为内部约定，对夫妻双方具有约束力，但不具有对外公示效力。执行依据确定的债务人为夫妻一方，被执行人在案涉房产查封前已经协议离婚，约定被查封房产归另一方所有，但案涉房产仍在被执行人名下，尚未过户登记到被执行人原配偶名下，被执行人原配偶以其为权利人为由，提出案外人执行异议及执行异议之诉，请求排除执行的，不予支持。在执行中，应保留被执行人原配偶的份额。
相反，如果被执行人原配偶提供的证据能够证明其对未办理房屋所有权转移登记没有过错，且离婚财产分割行为早于执行依据所确定的债务形成时间的，应予支持。
6、夫妻一方为被执行人的，“唯一住房”并不当然阻却执行
简要案情：2020年本院执行李某与陶某民间借贷纠纷一案中，查封拍卖陶某与其配偶夏某名下住房一套。夏某提起执行异议，认为该债务为陶某个人债务，该住房又为家庭唯一住房，不应被强制执行。本院经审查驳回了夏某的异议请求。
法官说法：“一套房产不能执行”的机械认识是对最高院司法解释的一种误读，在一定情形下，对一套房产采取强制执行措施不但是必要的也是可行的，故“唯一住房”并非一律不得执行。在案件的具体处理过程中，我们一方面要注意维护被执行人及其所抚养家属的基本生存权，又要最大限度地实现债权人的债权，保护债权人的利益，维护法律的尊严，必须在双方的利益之间寻求一个合理的衡平。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定可以看出，此规定对不能拍卖、变卖或者抵债的房产是有条件的。此处“人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的房屋，是指对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，而不是指只要是一套房屋就不能执行。
根据相关司法解释的规定：对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必须的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。因此，对于被执行人仅有的一套住房，人民法院根据具体情况是可以执行的。
在具体的处理过程中，我们可通过采取房屋置换的方式予以执行，诸如以大换小、以市区换郊区、以高价房换低价房等方式；对不具备置换条件的，可以采取给被执行人租赁一定面积的房屋居住的方式予以执行。
案例来源：市法院执行裁判庭
简要案情：张某诉徐某买卖合同纠纷，法院于2020年判决徐某支付货款38万元及相应利息。根据张某申请，法院立案执行。在执行过程中，张某向法院提起执行异议，要求查封徐某配偶王某名下的个人财产。法院经审查驳回了张某的异议请求。
法官说法：《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》规定了夫妻共同债务有以下三种情形：1.夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务；2.夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务；3.夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，且债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示。
根据该规定的精神，夫妻一方为债务人的生效执行依据未列夫妻另一方为当事人，也未确定所涉债务系其夫妻共同债务，人民法院不得查封和执行夫妻另一方的个人财产。
2、执行程序中不得直接追加债务人的配偶为被执行人，债权人可以另行提起诉讼
简要案情：债务人张某与债权人丁某发生借款合同纠纷，2013年，法院判决张某偿还丁某35万元。丁某依据该生效判决向法院申请执行。
在执行过程中，丁某以该借款应为夫妻共同债务为由，要求法院追加张某妻子李某为被执行人，并要求冻结李某的工资。法院依据被执行人应当遵循法定原则，驳回了丁某的请求。
法官说法：《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》规定：在执行程序中直接变更、追加被执行人的，应严格限定于法律、司法解释明确规定的情形。各级人民法院应严格依照《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》，避免随意扩大变更、追加范围。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》规定：未经审判程序，不得要求未举债的夫妻一方承担民事责任。
根据上述规定，该案生效判决仅仅确认张某为义务主体，故在执行程序中不能直接追加张某配偶孙某为被执行人。
实践中，债权人为全面保护自己的权益，应在诉讼中将夫妻二人作为共同被告提起诉讼。如已有生效裁判认定夫妻一方承担责任的情形下，可另行提起确认该债务是夫妻共同债务的确认之诉。
3、夫妻一方为案件被执行人的，法院可以对夫妻共同财产采取查封、扣押、冻结等控制性措施
简要案情：2019年，韩某因为他人向祁某担保借款，被法院判决对借款本金550万元、利息150万元承担连带清偿责任。后经祁某申请，法院立案执行并查封了韩某与其配偶于某共同共有的房屋一套。于某在收到法院通知后提起执行异议，认为该房屋系夫妻共同财产，并非韩某个人财产，执行依据所确认的债务为韩某个人担保债务，非家庭共同债务，故法院不应查封，请求解封案涉房屋。法院经审查驳回了于某的异议请求。
法官说法：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款规定：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。本案中，案涉房屋所有权为韩某、于某共同共有，虽然本案所涉债务为个人债务，但因查封的财产系共同共有财产，法院查封并无不当，故对于某以该房屋为其与韩某共同共有，主张排除执行的请求，不予支持。
4、夫妻一方为案件被执行人的，法院可以对夫妻共同财产采取拍卖、变卖等处分性措施，但应保留被执行人配偶另一方的财产份额
简要案情：（接案例三）后法院于2021年裁定拍卖韩某、于某共同所有的房屋，房屋评估价为85万元，实际成交价为69万元。本院确定韩某、于某各自享有成交价69万元的一半份额，并向于某送达执行分配方案，即申请执行人祁某与于某就案涉房屋成交价款各半领取。于某对此不服提起执行异议，认为法院应当向其返还房屋评估价款的一半，而不是成交价款的一半。法院经审查驳回了于某的异议请求。
法官说法：在具体实施中，对于共有财产，应当先行实物分割后执行，但不能分割或分割会导致财产价值明显减损的，执行法院可以整体处置。对于处置后变价款的执行，以被执行人在共有财产中所占份额为限。本院对韩某、于某共有的房屋进行拍卖，并为于某保留房屋成交价的一半，该一半现为其在共有财产中所占的份额，据此该分配于法有据。故法院驳回了于某的异议请求。
5、夫妻内部离婚财产分割协议形成时间迟于债务形成时间的，不能阻却对共同财产的执行
简要案情：2020年，法院在执行曹某与孙某、杨某民间借贷纠纷一案中，依法查封了被执行人孙某名下的房产。案外人王某（孙某前妻）认为该房产已在离婚时达成协议归其所有，并以此为由向法院提起异议，请求中止对该房产的执行。
法院经审查，王某与孙某虽在离婚时达成协议，将案涉房屋归案外人王某所有，但该离婚协议形成时间迟于债务形成的时间，最终驳回王某的异议请求。
法官说法：夫妻离婚协议为内部约定，对夫妻双方具有约束力，但不具有对外公示效力。执行依据确定的债务人为夫妻一方，被执行人在案涉房产查封前已经协议离婚，约定被查封房产归另一方所有，但案涉房产仍在被执行人名下，尚未过户登记到被执行人原配偶名下，被执行人原配偶以其为权利人为由，提出案外人执行异议及执行异议之诉，请求排除执行的，不予支持。在执行中，应保留被执行人原配偶的份额。
相反，如果被执行人原配偶提供的证据能够证明其对未办理房屋所有权转移登记没有过错，且离婚财产分割行为早于执行依据所确定的债务形成时间的，应予支持。
6、夫妻一方为被执行人的，“唯一住房”并不当然阻却执行
简要案情：2020年本院执行李某与陶某民间借贷纠纷一案中，查封拍卖陶某与其配偶夏某名下住房一套。夏某提起执行异议，认为该债务为陶某个人债务，该住房又为家庭唯一住房，不应被强制执行。本院经审查驳回了夏某的异议请求。
法官说法：“一套房产不能执行”的机械认识是对最高院司法解释的一种误读，在一定情形下，对一套房产采取强制执行措施不但是必要的也是可行的，故“唯一住房”并非一律不得执行。在案件的具体处理过程中，我们一方面要注意维护被执行人及其所抚养家属的基本生存权，又要最大限度地实现债权人的债权，保护债权人的利益，维护法律的尊严，必须在双方的利益之间寻求一个合理的衡平。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定可以看出，此规定对不能拍卖、变卖或者抵债的房产是有条件的。此处“人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的房屋，是指对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，而不是指只要是一套房屋就不能执行。
根据相关司法解释的规定：对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必须的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。因此，对于被执行人仅有的一套住房，人民法院根据具体情况是可以执行的。
在具体的处理过程中，我们可通过采取房屋置换的方式予以执行，诸如以大换小、以市区换郊区、以高价房换低价房等方式；对不具备置换条件的，可以采取给被执行人租赁一定面积的房屋居住的方式予以执行。
案例来源：市法院执行裁判庭
以案说“典” |无法认定“跳单”的情况下，应支付居间服务费用吗？
自《中华人民共和国民法典》颁布以来，它作为“社会生活的百科全书”融入百姓生活的方方面面，用法治力量保障着我们的合法权益。德城区法院严格按照法典条文审理各类相关案件，服务百姓，营造法治化营商环境。现开辟“以案说‘典’”专栏，选取所审理的涉及婚姻家庭、合同纠纷等方面的典型案例，展现民法典的为民情怀与法治温暖。
德城区法院民法典适用典型案例4
居间合同纠纷案
裁判要旨
1.委托人与居间人签订的委托合同，为双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定的情形及其他无效事由，涉案合同依法成立并生效，双方应严格遵守合同条款。
2.委托人作为消费者拥有选择服务更好、收费更低的房屋中介机构或个人接受服务的自由，居间人以确认单条款限制被告交易选择权利的行为不符合公平原则。
3.委托人查看了居间人提供的房产，委托人实际接受了原告方的服务，在原告未提供证据证明其为被告提供居间服务所支出的合理费用情形下，委托人应支付居间人为居间服务所支出合理费用。
基本案情
2020年9月5日，被告陈某某作为委托人、原告甲公司作为受托人，双方签订了《房屋承购（承租）客户看房确认书》一份，该确认书第一条委托事项条款载明：“按照委托人的意见寻找待出售/出租的房屋及其业主，经出售/出租方同意，受委托方将下列房屋推荐给委托方，并按照下列时间与地点带委托方（包括关联方）实地查看房屋，并进行居间介绍。委托方同时确认，在此次看房之前没有任何一家中介机构及个人向本人及关联方推荐和带看下列房屋。”该确认书第三条委托期限条款载明：“本协议符合下列情形之一的，效力终止：（一）自签订本协议之日起满12个月；（二）委托人与出售人签订了《房屋买卖合同》或《房屋租赁合同》。”该确认书第四条第一款第2条载明：“委托人（包括关联方）在委托期限内私下或通过其他途径（第三方）与出售/出租方达成交易的，应按照本协议书察看该物业报价的3%和月租金3倍的标准向受托人支付佣金。”被告陈某某与原告甲公司工作人员娄某某于该确认书上签字。确认书签订后，甲公司工作人员娄某某带领被告陈某某现场查看了确认书中所载的德州市德城区某小区A、B两套房屋。
2020年9月7日，被告陈某某与案外人乙公司签订《看房确认单》，约定由乙公司为陈某某提供带看A房屋的看房服务，被告陈某某与乙公司法定代表人张某某于《看房确认单》上签字。2020年9月9日，经看房后，陈某某与A房屋所有权人于某某、陈某某、乙公司签订了《房屋买卖居间合同》，陈某某、于某某与乙公司法定代表人张某某在《房屋买卖居间合同》上签字捺印。上述居间合同签订后，陈某某与于某某赴不动产登记机关办理了A房屋的不动产变更登记手续。陈某某向乙公司支付了中介费及代办过户费。
裁判结果
一、被告陈某某给付原告德州某某房地产经纪有限公司中介活动必要费用1000元，限于判决生效后十日内付清。
二、驳回原告德州某某房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费219元，由原告德州某某房地产经纪有限公司负担210元，由被告陈某某负担9元。
案例解读
2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第九百六十一条至第九百六十六条规定了中介合同的相关内容，其中第九百六十五条规定了司法实践中常见的“跳单”情形，在适用该条款时，首先要界定是否属于“跳单”的范围，是否存在中介方打着防止“跳单”的旗号侵害委托方自由交易权的情形。同时，对于不属于“跳单”的情形，应当审查中介方是否实际提供了中介服务，对于实际提供了中介服务的情形，应当适用第九百六十四条，由委托人向中介方支付从事中介活动支出的必要费用。
涉案《房屋承购（承租）客户看房确认书》由被告陈某某与原告公司工作人员娄某某签订，且经原告公司追认，系原、被告双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定的情形及其他无效事由，涉案合同依法成立并生效。原告依据涉案合同第一条、第四条第一款第2条向被告主张中介费，经法院审查认为，上述条款系在确认书中设定的对于涉案房源委托人不再接受或者委托其他机构及个人代理的独家委托条款，目的是防范委托人的道德风险。但本案中，统观确认书中各主要条款之间联系，委托人不得自行或另行委托任何第三方居间，委托期限为十二个月或自双方签署本协议之日起至居间人完成委托事项之日止，这就导致委托人需长时间的放弃选择其他居间人的权利，原告利用该确认单强行性地对委托人规定了独家买卖的义务，加重了被告作为委托人的义务，却没有承担较之一般委托更重的独家委托义务，造成二者之间权利义务不对等，该条款可以认定为系原告对被告设定的违背公平原则的格式条款。同时，原告未提交任何证据证明涉案房产系原告公司的独家房源，被告作为消费者拥有选择服务更好、收费更低的房屋中介机构或个人接受服务的自由，原告以确认单条款限制被告交易选择权利的行为不符合公平原则，因此法院认定上述格式居间独家委托条款无效。且被告系通过其他房屋中介机构接受中介服务并最终签订房屋买卖合同，并非通过原告提供的信息私下接触卖方人达成房屋买卖合同，原告无权据此主张被告支付居间报酬。
但本案中，原告公司工作人员娄某某陪同被告查看了包括涉案房产在内的两套房产，被告实际接受了原告方的服务，在原告未提供证据证明其为被告提供居间服务所支出的合理费用情形下，综合客观事实酌情确定由原告支付被告为本次居间服务所支出合理费用1000元，超出部分法院不予支持。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条
《中华人民共和国民法典》第九百六十四条
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
法官简介
门玉华，德州市德城区人民法院民二庭庭长，员额法官。
自《中华人民共和国民法典》颁布以来，它作为“社会生活的百科全书”融入百姓生活的方方面面，用法治力量保障着我们的合法权益。德城区法院严格按照法典条文审理各类相关案件，服务百姓，营造法治化营商环境。现开辟“以案说‘典’”专栏，选取所审理的涉及婚姻家庭、合同纠纷等方面的典型案例，展现民法典的为民情怀与法治温暖。
德城区法院民法典适用典型案例4
居间合同纠纷案
裁判要旨
1.委托人与居间人签订的委托合同，为双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定的情形及其他无效事由，涉案合同依法成立并生效，双方应严格遵守合同条款。
2.委托人作为消费者拥有选择服务更好、收费更低的房屋中介机构或个人接受服务的自由，居间人以确认单条款限制被告交易选择权利的行为不符合公平原则。
3.委托人查看了居间人提供的房产，委托人实际接受了原告方的服务，在原告未提供证据证明其为被告提供居间服务所支出的合理费用情形下，委托人应支付居间人为居间服务所支出合理费用。
基本案情
2020年9月5日，被告陈某某作为委托人、原告甲公司作为受托人，双方签订了《房屋承购（承租）客户看房确认书》一份，该确认书第一条委托事项条款载明：“按照委托人的意见寻找待出售/出租的房屋及其业主，经出售/出租方同意，受委托方将下列房屋推荐给委托方，并按照下列时间与地点带委托方（包括关联方）实地查看房屋，并进行居间介绍。委托方同时确认，在此次看房之前没有任何一家中介机构及个人向本人及关联方推荐和带看下列房屋。”该确认书第三条委托期限条款载明：“本协议符合下列情形之一的，效力终止：（一）自签订本协议之日起满12个月；（二）委托人与出售人签订了《房屋买卖合同》或《房屋租赁合同》。”该确认书第四条第一款第2条载明：“委托人（包括关联方）在委托期限内私下或通过其他途径（第三方）与出售/出租方达成交易的，应按照本协议书察看该物业报价的3%和月租金3倍的标准向受托人支付佣金。”被告陈某某与原告甲公司工作人员娄某某于该确认书上签字。确认书签订后，甲公司工作人员娄某某带领被告陈某某现场查看了确认书中所载的德州市德城区某小区A、B两套房屋。
2020年9月7日，被告陈某某与案外人乙公司签订《看房确认单》，约定由乙公司为陈某某提供带看A房屋的看房服务，被告陈某某与乙公司法定代表人张某某于《看房确认单》上签字。2020年9月9日，经看房后，陈某某与A房屋所有权人于某某、陈某某、乙公司签订了《房屋买卖居间合同》，陈某某、于某某与乙公司法定代表人张某某在《房屋买卖居间合同》上签字捺印。上述居间合同签订后，陈某某与于某某赴不动产登记机关办理了A房屋的不动产变更登记手续。陈某某向乙公司支付了中介费及代办过户费。
裁判结果
一、被告陈某某给付原告德州某某房地产经纪有限公司中介活动必要费用1000元，限于判决生效后十日内付清。
二、驳回原告德州某某房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费219元，由原告德州某某房地产经纪有限公司负担210元，由被告陈某某负担9元。
案例解读
2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第九百六十一条至第九百六十六条规定了中介合同的相关内容，其中第九百六十五条规定了司法实践中常见的“跳单”情形，在适用该条款时，首先要界定是否属于“跳单”的范围，是否存在中介方打着防止“跳单”的旗号侵害委托方自由交易权的情形。同时，对于不属于“跳单”的情形，应当审查中介方是否实际提供了中介服务，对于实际提供了中介服务的情形，应当适用第九百六十四条，由委托人向中介方支付从事中介活动支出的必要费用。
涉案《房屋承购（承租）客户看房确认书》由被告陈某某与原告公司工作人员娄某某签订，且经原告公司追认，系原、被告双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定的情形及其他无效事由，涉案合同依法成立并生效。原告依据涉案合同第一条、第四条第一款第2条向被告主张中介费，经法院审查认为，上述条款系在确认书中设定的对于涉案房源委托人不再接受或者委托其他机构及个人代理的独家委托条款，目的是防范委托人的道德风险。但本案中，统观确认书中各主要条款之间联系，委托人不得自行或另行委托任何第三方居间，委托期限为十二个月或自双方签署本协议之日起至居间人完成委托事项之日止，这就导致委托人需长时间的放弃选择其他居间人的权利，原告利用该确认单强行性地对委托人规定了独家买卖的义务，加重了被告作为委托人的义务，却没有承担较之一般委托更重的独家委托义务，造成二者之间权利义务不对等，该条款可以认定为系原告对被告设定的违背公平原则的格式条款。同时，原告未提交任何证据证明涉案房产系原告公司的独家房源，被告作为消费者拥有选择服务更好、收费更低的房屋中介机构或个人接受服务的自由，原告以确认单条款限制被告交易选择权利的行为不符合公平原则，因此法院认定上述格式居间独家委托条款无效。且被告系通过其他房屋中介机构接受中介服务并最终签订房屋买卖合同，并非通过原告提供的信息私下接触卖方人达成房屋买卖合同，原告无权据此主张被告支付居间报酬。
但本案中，原告公司工作人员娄某某陪同被告查看了包括涉案房产在内的两套房产，被告实际接受了原告方的服务，在原告未提供证据证明其为被告提供居间服务所支出的合理费用情形下，综合客观事实酌情确定由原告支付被告为本次居间服务所支出合理费用1000元，超出部分法院不予支持。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条
《中华人民共和国民法典》第九百六十四条
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
法官简介
门玉华，德州市德城区人民法院民二庭庭长，员额法官。
#房产资讯##多地推动二手房交易系统##房产中介会被取代吗#
日前，多地推出二手房交易政府服务平台。8月19日，杭州二手房交易监管平台上线“个人自主挂牌房源”功能，个人可跳过中介自主挂牌房源。
9月7日，深圳住建局发布《深圳市住房和建设局关于我市房屋交易管理业务调整的通告》。《通告》显示，深圳市住房公积金管理中心正式承接房屋交易管理职能，并于9月13日正式施行。深圳房屋交易业务将全程网办，此消息一出便引发购房者的高度关注，也让许多购房者联想起深圳曾经“闪现”的“二手房交易系统”。
房东直销模式能否让买卖双方绕过房产中介？存在哪些可能出现的问题？一起来看看房产中介、购房者以及业内专家都怎么说？
日前，多地推出二手房交易政府服务平台。8月19日，杭州二手房交易监管平台上线“个人自主挂牌房源”功能，个人可跳过中介自主挂牌房源。
9月7日，深圳住建局发布《深圳市住房和建设局关于我市房屋交易管理业务调整的通告》。《通告》显示，深圳市住房公积金管理中心正式承接房屋交易管理职能，并于9月13日正式施行。深圳房屋交易业务将全程网办，此消息一出便引发购房者的高度关注，也让许多购房者联想起深圳曾经“闪现”的“二手房交易系统”。
房东直销模式能否让买卖双方绕过房产中介？存在哪些可能出现的问题？一起来看看房产中介、购房者以及业内专家都怎么说？
✋热门推荐