【127新政，对广州楼市的作用到底有多大？】
1、市场真正的痛点是什么？——钱
既有房票问题，也有金钱问题，更有其他问题。但是关键还是“钱”的问题。
1）从购买力的角度出发：
【情况一】是真的缺钱，收入不稳/下降。
【情况二】是不敢乱花钱，要控制成本预算。
2）从限购门槛的角度出发：
【情况一】确实有“因限购而把外地购买力挡在广州楼市门外”的情况。
【情况二】也有本地购买力，因房票占满，而要卖房腾出名额的情况。
2、新政能解决什么问题？——门槛
【问题一，本地限购门槛】
只要有钱，现在名额、限购等，都不是问题。
对于本地单身/已婚人群，只要在“天河、海珠、荔湾、越秀、南沙、白云（四镇除外）”内购买建面＞120㎡的住宅，则无需再把名下的住房卖掉后腾出名额才能再买。
如果名下有房产，无论是否已婚，只需要通过伪装“挂牌/出租”，即可扫除房票占用的障碍，不用再把房屋贱卖才能获得购房名额（即房票）了。只要有钱就可以买。
所以，127新政是帮助了“因名额限制，但有足够预算”的买家。
大佬们的意思：“既然无法改变卖房难的问题，那我们就帮你直接跳过。你暂时不用再愁卖房的事情了。买了再说！”
【问题二，外地限购门槛】
思路1、预算高就买“限购区”＞120㎡的房。
思路2、预算低就买番禺/黄埔的房，面积随意。
对于外地购买力，他们不再因为“社保/个税”的门槛，也不用考虑只能买一套/两套的问题，他们只需要考虑，兜里有没有钱？有钱就可以“大开买戒”！只要有人买，多多益善，少少无拘。
所以，有钱就够了⇆ 有钱就购了。
3、购买力的现状？——消费降级
无论是本地购买力，还是外地购买力。
有能力买得起限购区120㎡的都不是一般人，都是富人/精英/人才，或者上一辈有资产/有钱留下来的x二代。为了方便，我把ta们统称为“贵人”。
ps：
1）在全国范围内，北、上、深圳的“贵人”，应该比广州多。
2）如果广州靠本地购买力去化120㎡以上的房源，那早就有数据呈现了。
可现实情况是……
综合各大平台，2023下半年开始，小户型、总价低的房源，其成交量“不跌反升”。
显然，现实情况就是——买房也出现“消费降级”。
比如：
一年前预算是1000w，如今降到700-800w
一年前预算是500w，如今降到350-400w
可能有人会说：“不对呀，我看到有些有钱人消费升级了，而且xx楼盘也有很多人买”。
确实，有些人是逆势而行，但这些都是个例，而且对整个市场的影响微乎其微。
4、本地潜在买家的困局是？——要先卖房，但卖房难
现在的情况是，有很多本地存量房的业主，他们的房子被套住了。挂牌挂了很久都没能卖出去。
【类型一】不卖房根本没有钱置换，所以一定要卖。
【类型二】就算够钱纯买，但也希望将资产重新配置，不想继续持有蟹货，所以也要卖。
结合我近一年接触的卖房咨询案例和市场痛点来看。我认为，就算127新政出来了，但大部分卖房的本地业主都是“真卖”。只有极少部分的人是“假卖”。
比如，很多本地业主希望先把名下的一套/多套房产买出去，等套现以后，再考虑“到底是重新置业，还是把钱放在其他地方？”——这就是本地市场的第一层现状。
其实在127新政未出台前，广州二手楼市的情况，大家应该也有目共睹，12月的成交量比11月的少，2023年底根本无法完成“翘尾行情”。
从【阳光家缘】的数据来看，2023年没有一个月的二手网签量是超过一万套的。
之前某机构显示广州二手住宅单月网签超过一万套，其实有相当一部分（特别是2、3、4月）是转JYD的，网签只是一道手续，详情可以翻阅我这篇博文https://t.cn/A60HYGoO
本地市场的第二层现状——卖房需求远远超过买房需求！
没有卖，就没有买。没有买，复苏之路就变得艰难。
所以，广州不能仅仅依靠本地购买力，帮本地业主（潜在买家）卖房。还迫切需要“贵人相助”，急需外部购买力涌进来！
5、广州楼市的贵人在哪儿？市场的救星又在哪儿？
【一部分】是本地刚需自住的人群，不需要卖房，手持充足的现金，一心要解决自住/孩子读书/与家人实现一碗汤距离的问题。
【一部分】是本地挂牌中的卖家们，下定决心把价格降到位。及时止损，尽快套现，尽快实现“低卖低买”的计划。
【一部分】是外部购买力，且没有受过“重大伤害”，在楼市没有栽过“致命跟头”，仍然有一颗投资房产信心的人。
前有920新政，今有127新政，目的很明确，就是：
①我们把水闸打开，让外部金钱像潮水一样，哗啦啦地涌进来。
②我们把围墙推倒，让外地购房者，乘坐大巴/搭个飞机过来。
一幅幅“欣欣向荣”的景象映入眼帘。
不过注意了，理想是丰满的，现实是骨感的。
对于外地购房者，准确来讲是“投资者”或者“投机者”。想要打动他们，首先确保标的物有升值潜力。或者说，要保证这次投资是能够赚到钱的。而不是赔本生意。
谁能够保证买房一定能赚？没有。而且今时今日，很多人就已“经不起折腾”了。
如果，买房要赚≈确定性大+产品力好+供应要少+性价比高。
那么，满足这样条件的是少之又少。
请记住：“资金是聪明的，资金越多，智商越高，越谨慎”。
如果在楼市里看不到赚钱的希望，则就别幻想外部购买力会进场。
另外，早些年买入增城、南沙、从化、黄埔、番禺，甚至天河等区域板块的贵人们，他们现在可能也有不少人被套住了，甚至，ta在几个城市的房产都卖不掉。
被套住的贵人问：“怎么办？”
我认为，ta们首要思考的问题是“如何把名下的货卖掉？如何尽快套现拿到钱？”
对于从来没有被套住的贵人，或者已经卖房套现的贵人，他们才更有机会带着“信心和钱”，流入广州市场。但也会更加冷静，不再像以前“清兵”那般，胸口贴着一个勇字就冲冲冲。
6、什么样的贵人能救广州楼市？我认为至少要满足以下条件：
【条件1】ta有充足的预算。
【条件2】ta没被套住/已经解套了。
【条件3】ta有眼光、胆量、信心、期待。
【条件4】ta遇到了有“升值潜力/值得投资”的标的物。
前三个条件非我们可控，但最后一个条件却与我们息息相关。
真心建议：无论是开发商，还是二手业主，作为卖方，如果第4点的条件不满足，则就不要抱有太多的期待和幻想了。
有些人以为127新政解除限购后，会有大量的外来购买力或者本地购买力接盘。然后自己信心大增，冲动涨价，或者和中介说：“房子先不卖了”。
当这一系列的骚操作下来后，不好意思，可能现实会让你失望，市场会教你做人。
俗话说：“没有公主命，却有公主病”，放在房产领域，就是“非优质地段的优质稀缺品，就没有涨价和惜售的资本”。
127新政，只会让广州楼市“从一般分化”走向“更严重的分化”。而非普涨，普天同庆。
7、重点归纳：
❶在无法解决本地业主卖房的这个痛点时，救市的主力军是外部投资者。
❷不可忽视救市的中流砥柱，即本地存量房的业主，他们既是卖家，也是买家。
❸有钱纯买入的人很少，大部分都是要“卖一/卖二/卖三”才有钱再买。
❹市场最大的困难点是缺钱，包括：首付、月供。负债压力/心理压力过大等。
❺新政加强广州楼市的分化，优品会被抢，会率先止跌。但蟹货、郊区等房产就更难了。
❻一般地段或品质的房产，不适宜涨价或惜售，建议趁着这波利好，尽快卖出。
❼解除120㎡以上的限制，还不如解除125㎡以下的限制。因为125㎡以下的二手挂牌量，占总挂牌量的80%左右。125㎡以下的房源卖不动，就别想着务实的本地购买力会冒着风险（加杠杆/增加预算/提升负债）买入。
1、市场真正的痛点是什么？——钱
既有房票问题，也有金钱问题，更有其他问题。但是关键还是“钱”的问题。
1）从购买力的角度出发：
【情况一】是真的缺钱，收入不稳/下降。
【情况二】是不敢乱花钱，要控制成本预算。
2）从限购门槛的角度出发：
【情况一】确实有“因限购而把外地购买力挡在广州楼市门外”的情况。
【情况二】也有本地购买力，因房票占满，而要卖房腾出名额的情况。
2、新政能解决什么问题？——门槛
【问题一，本地限购门槛】
只要有钱，现在名额、限购等，都不是问题。
对于本地单身/已婚人群，只要在“天河、海珠、荔湾、越秀、南沙、白云（四镇除外）”内购买建面＞120㎡的住宅，则无需再把名下的住房卖掉后腾出名额才能再买。
如果名下有房产，无论是否已婚，只需要通过伪装“挂牌/出租”，即可扫除房票占用的障碍，不用再把房屋贱卖才能获得购房名额（即房票）了。只要有钱就可以买。
所以，127新政是帮助了“因名额限制，但有足够预算”的买家。
大佬们的意思：“既然无法改变卖房难的问题，那我们就帮你直接跳过。你暂时不用再愁卖房的事情了。买了再说！”
【问题二，外地限购门槛】
思路1、预算高就买“限购区”＞120㎡的房。
思路2、预算低就买番禺/黄埔的房，面积随意。
对于外地购买力，他们不再因为“社保/个税”的门槛，也不用考虑只能买一套/两套的问题，他们只需要考虑，兜里有没有钱？有钱就可以“大开买戒”！只要有人买，多多益善，少少无拘。
所以，有钱就够了⇆ 有钱就购了。
3、购买力的现状？——消费降级
无论是本地购买力，还是外地购买力。
有能力买得起限购区120㎡的都不是一般人，都是富人/精英/人才，或者上一辈有资产/有钱留下来的x二代。为了方便，我把ta们统称为“贵人”。
ps：
1）在全国范围内，北、上、深圳的“贵人”，应该比广州多。
2）如果广州靠本地购买力去化120㎡以上的房源，那早就有数据呈现了。
可现实情况是……
综合各大平台，2023下半年开始，小户型、总价低的房源，其成交量“不跌反升”。
显然，现实情况就是——买房也出现“消费降级”。
比如：
一年前预算是1000w，如今降到700-800w
一年前预算是500w，如今降到350-400w
可能有人会说：“不对呀，我看到有些有钱人消费升级了，而且xx楼盘也有很多人买”。
确实，有些人是逆势而行，但这些都是个例，而且对整个市场的影响微乎其微。
4、本地潜在买家的困局是？——要先卖房，但卖房难
现在的情况是，有很多本地存量房的业主，他们的房子被套住了。挂牌挂了很久都没能卖出去。
【类型一】不卖房根本没有钱置换，所以一定要卖。
【类型二】就算够钱纯买，但也希望将资产重新配置，不想继续持有蟹货，所以也要卖。
结合我近一年接触的卖房咨询案例和市场痛点来看。我认为，就算127新政出来了，但大部分卖房的本地业主都是“真卖”。只有极少部分的人是“假卖”。
比如，很多本地业主希望先把名下的一套/多套房产买出去，等套现以后，再考虑“到底是重新置业，还是把钱放在其他地方？”——这就是本地市场的第一层现状。
其实在127新政未出台前，广州二手楼市的情况，大家应该也有目共睹，12月的成交量比11月的少，2023年底根本无法完成“翘尾行情”。
从【阳光家缘】的数据来看，2023年没有一个月的二手网签量是超过一万套的。
之前某机构显示广州二手住宅单月网签超过一万套，其实有相当一部分（特别是2、3、4月）是转JYD的，网签只是一道手续，详情可以翻阅我这篇博文https://t.cn/A60HYGoO
本地市场的第二层现状——卖房需求远远超过买房需求！
没有卖，就没有买。没有买，复苏之路就变得艰难。
所以，广州不能仅仅依靠本地购买力，帮本地业主（潜在买家）卖房。还迫切需要“贵人相助”，急需外部购买力涌进来！
5、广州楼市的贵人在哪儿？市场的救星又在哪儿？
【一部分】是本地刚需自住的人群，不需要卖房，手持充足的现金，一心要解决自住/孩子读书/与家人实现一碗汤距离的问题。
【一部分】是本地挂牌中的卖家们，下定决心把价格降到位。及时止损，尽快套现，尽快实现“低卖低买”的计划。
【一部分】是外部购买力，且没有受过“重大伤害”，在楼市没有栽过“致命跟头”，仍然有一颗投资房产信心的人。
前有920新政，今有127新政，目的很明确，就是：
①我们把水闸打开，让外部金钱像潮水一样，哗啦啦地涌进来。
②我们把围墙推倒，让外地购房者，乘坐大巴/搭个飞机过来。
一幅幅“欣欣向荣”的景象映入眼帘。
不过注意了，理想是丰满的，现实是骨感的。
对于外地购房者，准确来讲是“投资者”或者“投机者”。想要打动他们，首先确保标的物有升值潜力。或者说，要保证这次投资是能够赚到钱的。而不是赔本生意。
谁能够保证买房一定能赚？没有。而且今时今日，很多人就已“经不起折腾”了。
如果，买房要赚≈确定性大+产品力好+供应要少+性价比高。
那么，满足这样条件的是少之又少。
请记住：“资金是聪明的，资金越多，智商越高，越谨慎”。
如果在楼市里看不到赚钱的希望，则就别幻想外部购买力会进场。
另外，早些年买入增城、南沙、从化、黄埔、番禺，甚至天河等区域板块的贵人们，他们现在可能也有不少人被套住了，甚至，ta在几个城市的房产都卖不掉。
被套住的贵人问：“怎么办？”
我认为，ta们首要思考的问题是“如何把名下的货卖掉？如何尽快套现拿到钱？”
对于从来没有被套住的贵人，或者已经卖房套现的贵人，他们才更有机会带着“信心和钱”，流入广州市场。但也会更加冷静，不再像以前“清兵”那般，胸口贴着一个勇字就冲冲冲。
6、什么样的贵人能救广州楼市？我认为至少要满足以下条件：
【条件1】ta有充足的预算。
【条件2】ta没被套住/已经解套了。
【条件3】ta有眼光、胆量、信心、期待。
【条件4】ta遇到了有“升值潜力/值得投资”的标的物。
前三个条件非我们可控，但最后一个条件却与我们息息相关。
真心建议：无论是开发商，还是二手业主，作为卖方，如果第4点的条件不满足，则就不要抱有太多的期待和幻想了。
有些人以为127新政解除限购后，会有大量的外来购买力或者本地购买力接盘。然后自己信心大增，冲动涨价，或者和中介说：“房子先不卖了”。
当这一系列的骚操作下来后，不好意思，可能现实会让你失望，市场会教你做人。
俗话说：“没有公主命，却有公主病”，放在房产领域，就是“非优质地段的优质稀缺品，就没有涨价和惜售的资本”。
127新政，只会让广州楼市“从一般分化”走向“更严重的分化”。而非普涨，普天同庆。
7、重点归纳：
❶在无法解决本地业主卖房的这个痛点时，救市的主力军是外部投资者。
❷不可忽视救市的中流砥柱，即本地存量房的业主，他们既是卖家，也是买家。
❸有钱纯买入的人很少，大部分都是要“卖一/卖二/卖三”才有钱再买。
❹市场最大的困难点是缺钱，包括：首付、月供。负债压力/心理压力过大等。
❺新政加强广州楼市的分化，优品会被抢，会率先止跌。但蟹货、郊区等房产就更难了。
❻一般地段或品质的房产，不适宜涨价或惜售，建议趁着这波利好，尽快卖出。
❼解除120㎡以上的限制，还不如解除125㎡以下的限制。因为125㎡以下的二手挂牌量，占总挂牌量的80%左右。125㎡以下的房源卖不动，就别想着务实的本地购买力会冒着风险（加杠杆/增加预算/提升负债）买入。
#白鹿引导粉丝好真诚#她对待粉丝一直都很真诚，是永远的茸鹿与共
属于白鹿和鹿茸的双向奔赴[泪]是自己过生日的时候给粉丝手写100封信，是在北上杀青的时候会给粉丝写信，出国录节目会记得给粉丝带芒果干，六一儿童节会和粉丝一起团建，去巴黎参加时装周会记得给粉丝带马卡龙明信片和糖果.....天冷了会记得给粉丝点豆浆，应援的时候怕粉丝饿着给粉丝点奶茶，点吃的
她一直把我们当朋友当家人，今天这些话她明明可以不说的但她怕我们误会还是说了
她是一个只要爱的人在面前说不出来话的人但是她今天说了那么多，因为她不想让我们粉丝伤心，她想让我们把时间留下来陪陪家人不留遗憾
追星追到白鹿，是我感到最荣幸的事情
原来追一颗星星也能感受到被爱[心][心][心]
属于白鹿和鹿茸的双向奔赴[泪]是自己过生日的时候给粉丝手写100封信，是在北上杀青的时候会给粉丝写信，出国录节目会记得给粉丝带芒果干，六一儿童节会和粉丝一起团建，去巴黎参加时装周会记得给粉丝带马卡龙明信片和糖果.....天冷了会记得给粉丝点豆浆，应援的时候怕粉丝饿着给粉丝点奶茶，点吃的
她一直把我们当朋友当家人，今天这些话她明明可以不说的但她怕我们误会还是说了
她是一个只要爱的人在面前说不出来话的人但是她今天说了那么多，因为她不想让我们粉丝伤心，她想让我们把时间留下来陪陪家人不留遗憾
追星追到白鹿，是我感到最荣幸的事情
原来追一颗星星也能感受到被爱[心][心][心]
今天总算鼓起勇气拔智齿，没想到会这么吓人[悲伤]
有一颗智齿长得很端正，医生分分钟拔掉了。
另一颗至少弄了五十分钟，拔完牙之后，医生叫我休息，坐着观察，然后我全身没力，手脚冰凉并且手掌发麻，头昏眼花，我眼睛里看到的世界都是模糊的，感觉自己要噶了。于是马上过来好多医生，可能四五个？还不止，我意识有些模糊，一群医生和护士围着我。给我把脉，掐手指，插氧气罐。
一会儿缓过神来了叫爸爸帮我拍个照。
只希望麻药醒了能少一点点疼。
上一次插氧气瓶应该还是几年前在中心医院的时候，这辈子都不想经历了[泪][泪][泪]
有一颗智齿长得很端正，医生分分钟拔掉了。
另一颗至少弄了五十分钟，拔完牙之后，医生叫我休息，坐着观察，然后我全身没力，手脚冰凉并且手掌发麻，头昏眼花，我眼睛里看到的世界都是模糊的，感觉自己要噶了。于是马上过来好多医生，可能四五个？还不止，我意识有些模糊，一群医生和护士围着我。给我把脉，掐手指，插氧气罐。
一会儿缓过神来了叫爸爸帮我拍个照。
只希望麻药醒了能少一点点疼。
上一次插氧气瓶应该还是几年前在中心医院的时候，这辈子都不想经历了[泪][泪][泪]
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