中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
7月星空，月亮唱主角
7月已是盛夏时节，天气逐渐开始变得炎热、潮湿。7月也是孩子们的“快乐月”，因为学生陆续开始放暑假了。暑假期间，如果有机会可以来一趟郊外消暑“亲子游”，顺便还可以关注一下头顶的星空。这些由月亮“领衔”的星空好戏，将伴随大家度过炎炎夏日夜。
7月14日 超级月亮
月亮在一个椭圆轨道上绕地球运转，轨道上距离地球最近的那一点被称为近地点，如果在近地点附近又恰逢满月，月亮看起来就会“又大又圆”，这就是所谓的“超级月亮”，天文学上叫近地点满月。6月14日，我们曾经迎来过一次“超级月亮”。但其实，7月14日的超级月亮才是今年最大的满月。
月亮在近地点时，距离地球大约36万千米，在远地点时距离地球40万千米以上。正是因为这一差别，最大满月比最小满月的视直径大了约14%，面积大了约30%。不过，这种差别虽然很明显，但如果不是训练有素的天文学家以及天文爱好者，没有参照物做对比，仅凭肉眼也很难分辨。
这次满月的时间是在7月14日的凌晨2点38分，月亮经过近地点的时间则是在7月13日17点06分，两者之间仅相差9.5个小时。而6月14日的“超级月亮”，满月则是发生在月亮经过近地点之前，两者也只相差了11.5个小时。这次“超级月亮”只比6月的“超级月亮”大了10角秒左右，远在人的肉眼分辨程度之下，看起来大小似乎是完全一样的。值得一提的是，由于满月时间是在14日的凌晨，因此在13日晚上赏月更加适合，大家千万不要等到14日晚上。
7月16日 土星合月https://t.cn/A6aNrgcX ，土星和月亮最近时相距约4度。从现在开始，土星的观测条件将越来越好，已不需要像前两个月时那样，要在后半夜观测。目前土星在日落后不到2个小时就会升起，而且升起的时间会越来越早。
这次土星合月在15日晚上观测比较好。当天天黑后一个多小时，土星和月亮将先后从东方偏南的地平线上升起。当日土星的亮度为0.5等，看起来很亮，比织女星稍暗，比牛郎星要亮一些。由于刚过满月一天多，月亮看起来还是一轮圆月。土星在月亮的左侧，相距大约7度，两者都位于摩羯座。随着时间推移，它们越升越高，两者之间的距离慢慢接近，到16日早晨天亮前，运行到西南方天空。
土星到太阳的距离在太阳系的行星中排在第六位，是人们用肉眼所能轻易看到的最远的一颗行星。土星的公转轨道半径稍大于9.5个天文单位，大约是14亿千米。由于距离太阳较远，土星在轨道上运行的平均速度只有约9.6千米/秒。绕太阳一周大约要用29年半。是五大行星中在天空中运动的最慢的一个，也是和地球的会合周期最短的一个。
所谓会合周期对于土星这样的外行星来说就是两次冲日之间所要经过的时间，大约需要378天，也就是土星冲日的时间每年要比上一年推迟13—14天。比土星距离太阳更近的木星和地球的会合周期要399天，每年冲日要比上一年推迟一个月多一点儿。
土星属于气态巨行星，个头在太阳系的行星中居第二位，仅比木星稍小。它的平均密度很小，每立方厘米只有不到0.7克，比水的密度还要小。如果能找到一个足够大的海洋，土星是可以漂在海里的。土星是望远镜中看起来最漂亮的天体，因为它有一个美丽的光环，用30倍左右的望远镜就可以看到，如果是100倍以上的望远镜可以把土星的光环看得非常清晰。
7月21日 月掩火星
本月除了7月10日月掩天蝎座δ星之外，还有一次值得一看的月掩星，这次被遮掩的是大名鼎鼎的火星。这次月掩火星发生时间是在7月21日深夜，在亚洲东北部可见，我国东北部分地区可以看到掩食的后半部分，其他地区由于整个掩食期间，月亮都在地平线以下，因此完全看不到这次月掩火星。
7月21日，月亮呈现出的样子是大约有40%的部分被照亮。掩星过程是火星从月亮的亮面进入月亮背后，从暗面重新出现。在我国只有黑龙江和吉林等地能看到这个过程的后半部分，也就是火星从月亮后面再次出现的景象。不过，火星并不会“一下子”从月亮后面完全现身，这是因为火星有一个小小的视圆面，从月亮后面完全出来需要一个将近20秒的过程，因此火星看起来是逐渐变亮。掩始阶段，由于月亮还没有升出地平线，所以无法观测。
对于北京地区的观测者来说，虽然无法欣赏到月掩火星的过程，但在午夜过后的几分钟，就可以看到月亮从东方偏北升出地平线，届时亮度0.3等的红色火星在月亮右侧，相距只有半度多，两者距离如此接近也比较难得，值得一看。
7月27日 金星伴月
7月27日凌晨，我们可以在天亮前的东方偏北的低空中，欣赏到精彩的金星伴月天象。当日日出前1个多小时，明亮的金星和一轮弯弯的月亮从东方偏北的地平线升起，月亮在左、金星在右，两者之间相距约4.5度。7月27日是农历五月二十九，距离朔月仅有两天，月亮是一丝非常细的残月，刚升出地面时可能还不如明亮的金星容易看到。金星与月亮这两个夜空中最亮的天体近距离相会，是难得一见的景象，值得摄影留念。（作者系北京天文馆高级工程师）
来源：科技日报
7月已是盛夏时节，天气逐渐开始变得炎热、潮湿。7月也是孩子们的“快乐月”，因为学生陆续开始放暑假了。暑假期间，如果有机会可以来一趟郊外消暑“亲子游”，顺便还可以关注一下头顶的星空。这些由月亮“领衔”的星空好戏，将伴随大家度过炎炎夏日夜。
7月14日 超级月亮
月亮在一个椭圆轨道上绕地球运转，轨道上距离地球最近的那一点被称为近地点，如果在近地点附近又恰逢满月，月亮看起来就会“又大又圆”，这就是所谓的“超级月亮”，天文学上叫近地点满月。6月14日，我们曾经迎来过一次“超级月亮”。但其实，7月14日的超级月亮才是今年最大的满月。
月亮在近地点时，距离地球大约36万千米，在远地点时距离地球40万千米以上。正是因为这一差别，最大满月比最小满月的视直径大了约14%，面积大了约30%。不过，这种差别虽然很明显，但如果不是训练有素的天文学家以及天文爱好者，没有参照物做对比，仅凭肉眼也很难分辨。
这次满月的时间是在7月14日的凌晨2点38分，月亮经过近地点的时间则是在7月13日17点06分，两者之间仅相差9.5个小时。而6月14日的“超级月亮”，满月则是发生在月亮经过近地点之前，两者也只相差了11.5个小时。这次“超级月亮”只比6月的“超级月亮”大了10角秒左右，远在人的肉眼分辨程度之下，看起来大小似乎是完全一样的。值得一提的是，由于满月时间是在14日的凌晨，因此在13日晚上赏月更加适合，大家千万不要等到14日晚上。
7月16日 土星合月https://t.cn/A6aNrgcX ，土星和月亮最近时相距约4度。从现在开始，土星的观测条件将越来越好，已不需要像前两个月时那样，要在后半夜观测。目前土星在日落后不到2个小时就会升起，而且升起的时间会越来越早。
这次土星合月在15日晚上观测比较好。当天天黑后一个多小时，土星和月亮将先后从东方偏南的地平线上升起。当日土星的亮度为0.5等，看起来很亮，比织女星稍暗，比牛郎星要亮一些。由于刚过满月一天多，月亮看起来还是一轮圆月。土星在月亮的左侧，相距大约7度，两者都位于摩羯座。随着时间推移，它们越升越高，两者之间的距离慢慢接近，到16日早晨天亮前，运行到西南方天空。
土星到太阳的距离在太阳系的行星中排在第六位，是人们用肉眼所能轻易看到的最远的一颗行星。土星的公转轨道半径稍大于9.5个天文单位，大约是14亿千米。由于距离太阳较远，土星在轨道上运行的平均速度只有约9.6千米/秒。绕太阳一周大约要用29年半。是五大行星中在天空中运动的最慢的一个，也是和地球的会合周期最短的一个。
所谓会合周期对于土星这样的外行星来说就是两次冲日之间所要经过的时间，大约需要378天，也就是土星冲日的时间每年要比上一年推迟13—14天。比土星距离太阳更近的木星和地球的会合周期要399天，每年冲日要比上一年推迟一个月多一点儿。
土星属于气态巨行星，个头在太阳系的行星中居第二位，仅比木星稍小。它的平均密度很小，每立方厘米只有不到0.7克，比水的密度还要小。如果能找到一个足够大的海洋，土星是可以漂在海里的。土星是望远镜中看起来最漂亮的天体，因为它有一个美丽的光环，用30倍左右的望远镜就可以看到，如果是100倍以上的望远镜可以把土星的光环看得非常清晰。
7月21日 月掩火星
本月除了7月10日月掩天蝎座δ星之外，还有一次值得一看的月掩星，这次被遮掩的是大名鼎鼎的火星。这次月掩火星发生时间是在7月21日深夜，在亚洲东北部可见，我国东北部分地区可以看到掩食的后半部分，其他地区由于整个掩食期间，月亮都在地平线以下，因此完全看不到这次月掩火星。
7月21日，月亮呈现出的样子是大约有40%的部分被照亮。掩星过程是火星从月亮的亮面进入月亮背后，从暗面重新出现。在我国只有黑龙江和吉林等地能看到这个过程的后半部分，也就是火星从月亮后面再次出现的景象。不过，火星并不会“一下子”从月亮后面完全现身，这是因为火星有一个小小的视圆面，从月亮后面完全出来需要一个将近20秒的过程，因此火星看起来是逐渐变亮。掩始阶段，由于月亮还没有升出地平线，所以无法观测。
对于北京地区的观测者来说，虽然无法欣赏到月掩火星的过程，但在午夜过后的几分钟，就可以看到月亮从东方偏北升出地平线，届时亮度0.3等的红色火星在月亮右侧，相距只有半度多，两者距离如此接近也比较难得，值得一看。
7月27日 金星伴月
7月27日凌晨，我们可以在天亮前的东方偏北的低空中，欣赏到精彩的金星伴月天象。当日日出前1个多小时，明亮的金星和一轮弯弯的月亮从东方偏北的地平线升起，月亮在左、金星在右，两者之间相距约4.5度。7月27日是农历五月二十九，距离朔月仅有两天，月亮是一丝非常细的残月，刚升出地面时可能还不如明亮的金星容易看到。金星与月亮这两个夜空中最亮的天体近距离相会，是难得一见的景象，值得摄影留念。（作者系北京天文馆高级工程师）
来源：科技日报
早上自动给我放了蔡健雅的letting go 这是首蛮…的歌 就像《私人公园》。好像一个第三者的视角……我以为蔡健雅不会唱这种歌,但是我刚刚重新翻了《红色高跟鞋》,才发现,其实是欢乐的悲伤,就像一个女人在痛并快乐着看着自己沦陷, 虽然她说写的是自己和高跟鞋的故事,
“我爱你有种左灯右行的冲突
疯狂却怕没有退路
你能否让我停止这种追逐
就这么双 最后唯一的
红色高跟鞋”
“我爱你有种左灯右行的冲突
疯狂却怕没有退路
你能否让我停止这种追逐
就这么双 最后唯一的
红色高跟鞋”
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